Dès lors, comme l’article 1 le rappelle, il est applicable à toutes les personnes qui exercent les activités d’agent immobilier, d’administrateur de biens, de syndic de copropriété ou encore de marchands de listes.

Ce code va régler d’une façon générale les règles de vie en commun des différents intervenants du monde de l’immobilier tout en traitant des questions allant jusqu’à la discipline.

Le but est d’instaurer des pratiques entre professionnels respectant la concurrence, l’éthique et permettant, sans aucun doute d’initier un droit disciplinaire applicable aux professionnels de l’immobilier.

Il est parfaitement admissible et logique que comme tout professionnel réglementé, l’agent immobilier respecte une déontologie, laquelle est généralement définie, comme l’ensemble des règles et des devoirs qui définissent au sein d’une profession, les rapports entre professionnels eux-mêmes, entre les professionnels et leurs clients, mais aussi avec les tiers.

Il s’agit d’un code de bonne conduite qui reste généraliste et n’apporte aucune nouveauté au regard du droit existant antérieurement, largement débattu devant les juridictions en cas de difficulté, que ce soit au plan de la concurrence déloyale ou de la nullité des mandats de la responsabilité civile professionnelle de l’agent immobilier.

Quoiqu’il en soit, le principal mérite de ce texte, est de déterminer des règles pouvant déboucher sur un véritable droit disciplinaire.

Du reste, l’architecture même du texte, est un indice de la volonté des pouvoirs publics puisque le premier article concerne l’éthique professionnelle et consacre des principes qui vont s’apparenter aux autres professions réglementées.

L’article 2, prévoit que les agents immobiliers vont exercer leur profession avec « conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité. »

Par leurs comportements et leurs propos, ils s’attachent à donner la meilleure image de leur profession. Elles interdisent tout comportement, actions ou omissions susceptibles de porter préjudice à l’ensemble de la profession.

C’est une magnifique déclaration d’intention, semblable à un serment, sans que la loi ALUR ne soit allée jusqu’à l’obligation de prêter serment devant une autorité administrative ou judiciaire, qui insiste sur les qualités de chacun des agents immobiliers mais également sur l’interdiction d’attenter à l’image globale de la profession.

La banalité et la généralité du texte font que cette disposition n’apporte que peu d’intérêt pratique dans la gestion quotidienne par l’agent immobilier de son entreprise, les valeurs évoquées étant celles requises pour tout professionnel.

En effet, comme tout professionnel intervenant dans les services, sa réputation étant importante pour la bonne marche de l’entreprise, en appeler, à la probité, à la loyauté ou encore à la sincérité est inutile dans la mesure où l’agent immobilier, s’il veut développer son entreprise devra naturellement user de ses qualités, sous peine d’échec professionnel, la réputation et le bouche à oreille étant naturellement indispensables pour toute réussite.

L’article 3 invoque le respect des lois et règlements ce qui est aussi sans d’intérêt limité puisque chaque personne physique ou morale doit respecter les textes que ce soit dans sa sphère privée comme dans sa sphère professionnelle.

Cette disposition ne présente aucun intérêt, il est rappelé un principe de vie en commun universel.

Il est toutefois attiré l’attention de l’agent immobilier ou plus généralement du professionnel de l’immobilier sur quatre obligations :
 l’absence de discrimination,
 la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme,
 le respect de la loi quant à l’informatique, aux fichiers et aux libertés,
 le refus d’élaboration d’actes frauduleux.

On peut s’interroger quant au rappel de l’obligation de demeurer honnête…

Les autres dispositions sont un peu plus pratiques à l’encontre des discriminations auxquelles l’agent immobilier pourrait se rendre complice, si un vendeur lui demandait de retenir un critère basé sur la race, la religion, l’âge ou le sexe de son co-contractant.

Il en est de même pour les obligations en matière de blanchiment, la procédure dite Tracfin étant naturellement applicable aux professionnels de l’immobilier.

Il est bien évident qu’une telle hypothèse pourrait survenir si un bien était vendu à un prix anormalement élevé ou ridicule, ou bien avec une plus-value rapide n’ayant pas de justification technique ce qui doit conduire le professionnel à s’interroger sur l’opération à laquelle il prête son concours.

De plus le texte rappelle les obligations en matière de déclaration à la CNIL et à la conservation des données en fichier, notamment pour les marchands de listes dont l’activité par nature leur permet d’obtenir des renseignements dont la transmission ou la conservation doit les conduire à s’interroger quant au respect d’une législation plus technique.

Enfin, le refus d’élaboration d’actes frauduleux par les agents immobiliers confine à l’insulte. S’agit-il de la part des rédacteurs d’une manifestation de leur hostilité de principe ou d’une présomption de malhonnêteté !

L’article 4 est intitulé compétences, mais vise en fait, plus la formation ou les risques de mise en jeu de la responsabilité que la véritable compétence de l’agent immobilier, compétence qui du reste, est consacrée par l’obtention de la carte professionnelle.

Il est rappelé la nécessité de respecter les connaissances et de se tenir informé des évolutions législatives ou réglementaires que permettra notamment la formation continue, laquelle est indispensable pour toute profession surtout au regard de l’inflation législative et réglementaire subie depuis une vingtaine d’années.

En effet, si la loi Hoguet date de 1970, l’avalanche des textes au cours des 10 dernières années (loi Boutin, Alur, Duflot, SRU, Macron, etc.) fait que la profession a dû s’adapter à une multitude de textes et naturellement se tenir informée des évolutions aux risques d’engager sa responsabilité en particulier, celle de rédacteur d’actes.

Tout professionnel doit assurer une veille des connaissances notamment en matière juridique mais le rappeler ne peut être inutile…

Il est toutefois noté concernant la formation continue que l’agent immobilier est chargé de vérifier que ses collaborateurs remplissent leurs obligations.

Au plan disciplinaire, cette disposition est importante, et permettrait éventuellement dans l’éventualité d’un litige en responsabilité civile professionnelle d’impliquer un agent immobilier dans le cas d’un litige avec l’un de ses agents commerciaux, si celui-ci n’était pas à jour de ses obligations de formation continue.

D’autre part, dans l’éventualité où un agent immobilier verrait par le fait de l’un de ses salariés ou agents commerciaux, sa responsabilité engagée, il ne faudrait pas que son assureur en responsabilité civile invoque une déchéance de garantie aux motifs qu’il n’a pas veillé à ce que ses subordonnés ou délégataires se conforment aux obligations législatives et réglementaires de formation continue.

Il est également rappelé la transparence dont doit faire preuve le professionnel de l’immobilier lorsqu’il confie des prestations à un tiers et au fait qu’il doit veiller au professionnalisme de ce dernier. Si un agent immobilier est amené à faire intervenir un diagnostiqueur ou un géomètre expert pour un acte de division par exemple, il doit veiller à informer son client de la nature de l’intervention et l’identité de la personne qu’il a mandaté, ce qui ne change rien au niveau de sa responsabilité, mais l’engage au plan d’un éventuel conflit d’intérêts, par exemple.

L’article 5 est intitulé « organisation et gestion d’entreprise ».

S’il est rappelé, là également, un principe de bonne conduite très générale et sans intérêt, une mention à l’alinéa 2, fait que l’agent doit assurer la direction effective de son entreprise et de ses établissements, ce qui n’est pas sans arrière-pensée.

C’est une condamnation implicite du gérant de paille. En effet, la profession étant réglementée, certaines personnes qui ne possèdent pas, soit le diplôme nécessaire, soit l’expérience professionnelle imposée pour être titulaire de la carte professionnelle, mais qui ont les capitaux nécessaires pour exercer une activité immobilière peuvent parfaitement gérer celle-ci par l’intermédiaire d’une personne titulaire de la carte sans qu’elle n’ait une véritable activité au sein de l’entreprise.

Cette disposition du code de déontologie condamne une telle pratique au demeurant illégale, ainsi que celle consistant pour le titulaire d’une carte professionnelle de se trouver dans un rapport de subordination effectif avec un dirigeant d’entreprise n’étant pas titulaire de la carte professionnelle, hypothèse qui n’est pas d’école.

Les autres dispositions concernant l’organisation, la gestion d’entreprise sont d’une grande banalité rappelant notamment au donneur d’ordre qu’il doit déterminer les règles du mandat de ses agents commerciaux subordonnés et vérifier leurs compétences, ce qui est à tout le moins la charge de tout responsable d’entreprise qui se respecte.

L’article 6 vise la transparence.

Dans un premier temps, ce texte rappelle les obligations légales et réglementaires en matière de publicité des honoraires, des compétences et des qualifications professionnelles. Il est rappelé aux professionnels de l’immobilier qu’il doit communiquer tout renseignement quant à leurs activités professionnelles mais également pratiquer une transparence totale quant à leurs honoraires.

Cette disposition n’apporte pas véritablement d’élément nouveau puisque ces questions sont amplement traitées par la législation, et ce notamment, depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 sur l’information des consommateurs par les professionnels intervenants dans une transaction immobilière.

L’obligation de communiquer leur carte professionnelle, l’identité des personnes mandatées dans l’exécution de leur mission, leur attestation d’assurance, présente pour seul intérêt de voir engager le droit disciplinaire s’il y avait un refus du professionnel de respecter une obligation qui en toute hypothèse, pourrait être enjointe par l’administration de la Justice.

Trop souvent, la valorisation donnée à un client est considérée par celui-ci comme ayant valeur d’expertise alors que le travail effectué et les investigations menées ne sont pas comparables. Rappeler cette différence entre expertise et avis de valeur à l’occasion de la rédaction d’un avis de valeur présente un intérêt pratique indéniable. Un éventuel manquement à cette obligation peut entraîner la mise en jeu du droit disciplinaire de l’agent immobilier et aussi dans l’éventualité d’un contentieux, être retenu à l’encontre de l’agent immobilier, la jurisprudence pouvant être plus sévère en considérant qu’un avis de valeur qui omettrait de préciser qu’il ne s’agit pas d’une expertise engage l’agent immobilier comme une expertise, puisque son client aura légitimement pu considérer que l’estimation effectuée avait une valeur expertale.

La précision donnée par ce texte a indéniablement un intérêt pratique.

Suite de l’article sous format PDF ci-après :

Une nouveauté pour les agents immobiliers : Le Code de déontologie.