Il existe plusieurs procédures pour sortir de l’indivision et récupérer sa part :
1°) Demande d’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis pour ordonner la vente par licitation.
L’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires qui représentent au moins les deux tiers des droits indivis de vendre le bien immobilier, malgré le refus d’autres indivisaires.
Les indivisaires ont alors l’obligation d’informer celui ou ceux qui n’ont pas pris part à la décision.
S’il s’avère que l’indivisaire refuse toute vente ou sortie amiable de l’indivision, il faudra recourir à la procédure contentieuse qui est la suivante :
- Le ou les indivisaires devront choisir un notaire qui notifiera le projet d’intention de vendre à tous les indivisaires.
- Tout indivisaire pourra faire opposition à la vente ou au partage, dans le délai de 3 mois qui suit la notification.
Passé ce délai, les indivisaires qui souhaiteront vendre devront assigner le récalcitrant devant le tribunal judiciaire.
La vente s’effectuera par la licitation, c’est-à-dire par vente aux enchères publiques.
2°) Demande par l’un des indivisaires de l’ouverture des opérations de compte, liquidation, partage et de la vente par licitation.
Pour procéder au partage d’un bien immobilier, les coindivisaires sont obligés de procéder dans un premier temps aux opérations de comptes, liquidation devant un notaire.
Si les opérations de partage amiable demeurent bloquées en raison de désaccords entre les coindivisaires, l’avocat devra saisir le tribunal pour demander le partage.
Une fois saisi, le tribunal ordonnera soit :
- L’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage en désignant un Notaire afin d’élaborer l’acte de liquidation et/ ou partage
- La vente aux enchères judiciaires du bien indivis au travers de la procédure de licitation, si elle est demandée, lorsque le bien est difficilement partageable.
La licitation judiciaire interviendra également si elle est demandée lorsque le Notaire désigné n’aura pas réussi à mettre d’accord les parties.
Le bien sera ensuite vendu aux enchères judiciaires.
Une fois le bien vendu, le juge désignera un notaire pour réaliser les opérations de partage.
Les sommes qui en seront retirées seront portées à l’actif à partager et seront utilisées pour payer les dettes et charges de l’indivision.
Comment se déroule la vente par licitation judiciaire ?
Comme expliqué ci-dessus, le tribunal pourra ordonner la vente par licitation du bien immobilier indivis.
L’article 1686 du Code civil définit la licitation comme étant la vente aux enchères judiciaire d’un bien indivis non-partageable en nature, en vue d’en répartir le prix entre coindivisaires.
Une fois la vente ordonnée, le juge décidera de la mise à prix ainsi que les conditions de la vente. Il nommera ensuite l’avocat ou le notaire qui déposera au Greffe le cahier des charges contenant les conditions générales de vente, faire dresser un procès-verbal de description par un commissaire de justice, organiser des visites etc.
Les coindivisaires disposeront d’un mois avant la date prévue de la vente pour acquérir le bien en priorité.
Le bien indivis sera acquis par adjudication au plus offrant. L’adjudicataire signera l’acte de vente. A l’issue de l’adjudication, un délai de 10 jours s’ouvre durant lequel toute personne peut faire une surenchère. A l’expiration du délai, l’adjudicataire consigne le montant de la vente entre les mains du notaire afin d’être réparti entre les coindivisaires en fonction de leurs droits.
Il est nécessaire de souligner que la licitation n’est accordée qu’en cas de réel blocage. En effet, les biens sont en général cédés à un prix inférieur à leur valeur (quoique ça ne soit pas toujours vrai dans certaines circonstances) et la procédure s’avère longue et onéreuse.
Que faire si le bien est occupé par un coindivisaire ?
En cas d’occupation du bien indivis : il est possible de saisir le juge pour demander l’expulsion.
La vente ou la licitation d’un bien occupé peut être compliquée et va faire baisser considérablement le prix de vente.
L’article 815-9 du Code civil permet à chaque indivisaire d’user et de jouir des biens indivis, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. Cet article permet à un indivisaire de saisir le tribunal aux fins de demande d’expulsion d’un coindivisaire occupant sans droit ni titre un immeuble indivis.
Pour que l’expulsion soit ordonnée, il faudra réussir à prouver que le coindivisaire occupe le bien privativement les lieux.
Il faudra également justifier qu’il existe un trouble manifestement illicite. La jurisprudence a notamment considéré que le défaut d’entretien du bien, le refus de vendre d’un coindivisaire sans raison et l’entrave à la procédure de licitation, constituait un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
