La sortie contentieuse d’une indivision : faire un achat immobilier à deux doit se faire réfléchir.

I. L’imprescriptibilité de l’action en partage.

A. La règle de l’article 815 du code civil : un déblocage de la situation d’indivision ?

En cas de désaccord sur l’opportunité ou les modalités du partage d’une indivision, tout ayant droit peut demander au juge compétent le partage de l’indivision et la vente des biens.

L’article 815 du Code Civil dispose que

« nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».

En cela, le code civil prévoit que le partage judiciaire doit intervenir dans les cas suivants :
 Si l’un des deux indivisaires refuse le partage amiable ;
 S’il s’élève des contestations sur la manière de procéder ou de terminer le partage amiable ;
 Si le partage amiable ne peut pas être autorisé ou approuvé compte tenu de la présence d’un indivisaire défaillant, protégé, présumé absent, ou hors d’état de manifester sa volonté.

Cela signifie, concrètement que lorsqu’un propriétaire se trouve dans une des situations précitées il peut mettre fin à l’indivision et imposer à l’autre indivisaire de vendre le bien pour en partager le prix. Ce droit appelé « action en partage » est en principe imprescriptible.

B. La règle de la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n°2009-526 : vers une clarification et un allègement de la procédure d’indivision ?

Le régime aménagé par l’article 6 de la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n°2009-526, permet à un indivisaire se retrouvant dans une situation de blocage de sortir de l’indivision selon des modalités plus souples.

Si la personne ayant choisi de sortir d’une indivision par la vente du bien détient au moins 2/3 des droits indivis, la loi du 12 mai 2009 précise que la partie a la possibilité de vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

En principe, la vente des biens détenu à 2/3 parts par l’individu souhaitant sortir de l’indivision est donc autorisée.

Néanmoins, la vente des biens détenu à 1/3 ou encore 1/2 parts par un des indivisaires est soumise à des mesures un peu plus contraignantes.

L’indivisaire qui détient moins de 2/3 parts et qui souhaite sortir de l’indivision, doit en principe obligatoirement détenir l’accord de son co-propriétaire.

Toutefois, si vous souhaitez récupérer le bien indivis, il est possible de racheter les parts de votre co-indivisaire sous forme d’argent (appelée soulte) et ainsi récupérer le bien et en acquérir la pleine propriété.

La possibilité de faire appel à un expert indépendant (agent immobilier ou notaire) en cas de rachat des parts du co-indivisaire est conseillé afin de fixer le prix du bien faisant l’objet du rachat.

Pour calculer la soulte, par exemple si Monsieur X et Madame X sont propriétaire en indivision égalitaire d’un bien estimé à 100 000 euros, et qu’il a été convenue que Madame X en devienne la pleine propriétaire du bien, celle-ci devra racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, soit 50 000 euros.

S’il existe un emprunt qui a été fait sur le bien, il faudra que Madame X rachète la moitié de la valeur du bien, plus le capital restant à rembourser.

Lorsque des indivisaires détenant 2/3 des parts indivises, souhaite procéder à la vente du bien, le notaire chargé de la vente, après avoir vérifié que la demande de vente est recevable, lance donc la procédure de vente et informe, par voie d’huissier, les autres indivisaires de la volonté commune de certains indivisaires (⅔ des parts) de vendre le bien.

À cela, les autres propriétaires peuvent alors adopter deux attitudes face à cette information. Ils peuvent notifier leur acceptation dans un délai de trois mois, dans ce cas la vente pourra être réalisée, et les personnes qui le souhaitent pourront sortir d’une indivision aussitôt l’opération conclue ou bien, refuser la vente ou ne pas répondre ce qui équivaut à un refus.

En cas de refus de sortir de l’indivision, l’importance de faire appel à un avocat est primordial. Puisque l’avocat doit solliciter le tribunal pour le compte de son client pour procéder à un partage judiciaire déterminant.

Ainsi, le tribunal judiciaire compétent ordonne le partage et désigne un notaire pour procéder aux opérations de liquidation et de partage.

Si le notaire rencontre encore des difficultés et des refus perpétuels d’un des indivisaires de consentir aux partages, il le constate par un « procès-verbal de difficultés ».

Le tribunal judiciaire compétent, va alors statuer sur les contestations subsistant entre les parties et les renvoyer devant le notaire afin d’établir l’état liquidatif si la situation reste toujours complexe et le partage impossible.

En revanche, à l’expiration des délais qui sont fixés à un an pour la procédure de partage judiciaire, et de six mois pour trancher le cas de liquidation entre époux entre les indivisaires ; le juge pourra enfin ordonner la mise en vente des biens par licitation : c’est la vente aux enchères du bien qui demeurait en indivision.

II. La possibilité pour tout indivisaire de réaliser des actes conservatoires.

Même si nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis.

L’article 815-2 du Code civil, permet effectivement aux indivisaires d’effectuer seuls des actes destiné à maintenir et préserver leur patrimoine en bon état (dit actes conservatoires) , donc conserver et avoir une libre disposition des biens financés à l’égard des tiers puisqu’ils leur appartient.

L’indivisaire qui aura donc financé seul des actes conservatoires fera valoir ses droits sur l’indivision.

Il pourrait aussi utiliser les fonds de l’indivision qu’il détient, étant réputé en avoir la libre disposition.

Il s’agit ici d’actes nécessaires à la conservation et à la sauvegarde des biens indivis.