Questions/Réponses sur les états des lieux.

Que sont les états des lieux ?

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont des documents qui permettent, à un moment donné et à une date précise, de constater l’état des locaux et des équipements mis en location.

Ces documents jouent un rôle fondamental dans les rapports locatifs et sont aussi importants que le bail.

Par exemple, l’état des lieux d’entrée permet au locataire de s’assurer que le bailleur lui remet un logement décent et en bon état d’usage et de réparation.

A l’inverse, l’état des lieux de sortie permet au bailleur de s’assurer que le locataire a pris soin du logement en réalisant pendant toute la durée du bail les menues réparations et les réparations locatives qui lui incombent.

Lorsque les états des lieux sont établis de manière rigoureuse, ils permettent de responsabiliser chacune des parties et contribuent à instaurer une relation locative harmonieuse.

En effet, dès le début de la relation contractuelle, les parties reconnaissent ensemble l’état des locaux et des équipements et chaque partie s’engage à respecter ses obligations respectives d’entretien et de réparation pendant toute la durée du bail.

Ensuite, avant l’établissement de l’état des lieux de sortie, les locataires doivent s’assurer qu’ils ont bien pris en charge les menues réparations, les réparations locatives prévues par la réglementation ainsi que les éventuelles dégradations.

A la fin de la relation contractuelle, les parties réalisent un état des lieux de sortie.

La comparaison des états des lieux permet de constater l’évolution du logement dans le temps et d’imputer à chacune des parties les éventuels désordres locatifs (vétusté, dégradations, malfaçons, vices de construction, manque d’entretien, de soin, négligence, manque d’hygiène…).

A noter que le droit commun prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le locataire, celui-ci doit rendre le logement tel qu’il l’a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure [1].

Lorsque les parties ont respecté leurs engagements respectifs et que les états des lieux sont conformes, le bailleur reverse le dépôt de garantie, déduction faire, le cas échéant, des sommes lui restant dues et des sommes dont il pourrait être tenu, en lieu et place du locataire (charges récupérables).

Enfin, en cas de litige, il convient de consulter ce qui est indiqué dans les états des lieux. La comparaison de ces derniers permet d’établir les responsabilités de chaque cocontractant.

Sur ce point, il a été jugé que les états des lieux dressés contradictoirement constatent une situation de fait jusqu’à preuve contraire [2] [3] Chaque partie peut donc contester un état des lieux en rapportant des preuves qui s’opposent (attestations, rapports, constats d’huissier, photos datées et de bonne qualité, correspondances…).

Les états des lieux sont-ils obligatoires ?

Oui. Lorsque la location porte sur un logement vide ou un logement meublé à usage d’habitation ou à usage mixte (professionnel & habitation) constituant la résidence principale du locataire, l’établissement des états des lieux d’entrée et de sortie est une obligation légale prévue par la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989.

A quel moment doivent-être établis les états des lieux ?

L’état des lieux d’entrée doit être réalisé au moment de la remise des clés du logement.

En pratique, le bailleur, ou son mandataire, et le locataire signent le contrat de location puis conviennent d’une date et d’un créneau horaire pour établir l’état des lieux d’entrée et procéder à la remise des clés.

L’état des lieux de sortie doit, quant à lui, être réalisé au moment de la restitution des clés.

En pratique, le locataire donne congé du logement puis le bailleur, ou son mandataire, le contacte pour fixer une date et un créneau horaire afin de pouvoir établir l’état des lieux de sortie et procéder à la restitution des clés.

De quelle manière doivent-être établis les états des lieux ?

Les états des lieux doivent être établis :
 De manière amiable et contradictoire ;
 En autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Cela signifie que les états des lieux doivent être établis en présence du bailleur, ou de son mandataire, et du locataire. Les parties doivent s’entendre sur les constatations.

Au moment de l’établissement de l’état des lieux, chacune d’elle doit pouvoir s’exprimer librement et faire connaitre à l’autre ses observations. En cas de désaccord, les parties doivent discuter et trouver un consensus.

A noter que l’état des lieux d’entrée sert les intérêts du locataire. Ainsi, ce dernier doit prêter une grande attention au moment de sa réalisation. Il doit veiller à ce que tous les désordres locatifs présents au moment de la remise des clés soient consignés dans l’état des lieux de manière claire, précise et détaillée.

L’état des lieux de sortie, quant à lui, sert les intérêts du bailleur. Ce dernier doit donc être particulièrement vigilant au moment de sa réalisation. Il doit veiller à ce que tous les désordres locatifs présents au moment de la restitution des clés soient consignés dans l’état des lieux de manière claire, précise et détaillée.

Dans les deux cas, il convient d’analyser minutieusement chaque pièce, chaque revêtement et de tester le bon fonctionnement des équipements. Il ne s’agit pas simplement de préciser « bon état », « état d’usage » ou « mauvais usage » mais plutôt d’indiquer précisément la localisation, le type de désordre locatif et ses caractéristiques. Il convient de garder à l’esprit que les enjeux sont importants.

A noter que les constatations peuvent être complétées et illustrées par des photos datées et de bonne qualité.

Lorsqu’il n’est pas possible de tester le bon fonctionnement des équipements, en raison par exemple de l’absence d’électricité, les parties peuvent indiquer des réserves dans l’état des lieux.

Enfin, la forme des documents doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux [4].

Les états des lieux peuvent être réalisés :
 Soit sous la forme d’un document unique ;
Soit sous la forme de documents distincts mais ayant une présentation similaire.

Dans tous les cas, chaque partie doit disposer d’un exemplaire des états des lieux et ces derniers doivent être :
 Signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles ;
 Joints au contrat de location.

Sur quoi doivent porter les états des lieux d’entrée et de sortie ?

Les états des lieux doivent porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

A noter que lorsque la location porte sur un logement meublé, le bailleur et le locataire peuvent également établir un inventaire et un état détaillé du mobilier [5].

A l’instar des états des lieux, ces documents doivent être :
 Etablis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties,
 Réalisés de manière amiable et contradictoire,
 Joints au contrat de location,
 Signés par les parties.

Les états des lieux doivent-ils comporter certaines mentions obligatoires ?

Oui. La réglementation prévoit que les états des lieux doivent comporter à minima les informations suivantes :
 Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie,
 Sa date d’établissement,
 La localisation du logement,
 Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur,
 Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux,
 Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie,
 Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun,
 Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images,
 La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

A noter que l’état des lieux de sortie doit également préciser :
 L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire,
 La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée,
 Eventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

Un locataire peut-il compléter l’état des lieux d’entrée après sa réalisation ?

Oui. Un locataire peut demander au bailleur ou à son mandataire de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours à compter de son établissement.

Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) dans le département duquel se situe le logement.

De même, pendant le 1er mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux d’entrée soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Lorsque le bailleur fait appel aux services d’un mandataire, l’état des lieux d’entrée peut-il être facturé au locataire ?

Oui. Lorsque le bailleur mandate un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire…), l’état des lieux d’entrée peut être facturé au locataire.

En effet, le législateur a entendu favoriser l’accès au logement en rééquilibrant la répartition des honoraires de location entre le locataire et le bailleur, et en limitant la participation du locataire aux seules prestations dont il bénéficie.

Lorsqu’il est fait appel aux services d’un mandataire, la loi prévoit que le bailleur prend à sa charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception de 4 prestations qui présentent une utilité pour les deux parties et pour lesquelles le législateur a considéré qu’il est légitime que la charge soit partagée entre chacun [6].

Ces 4 prestations sont :
 La visite des locaux,
 La constitution du dossier de location
 La rédaction du bail,
 L’état des lieux d’entrée.

La loi prévoit que les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux d’entrée sont partagés entre le bailleur et le preneur.

A noter que la facturation du locataire est soumise à deux conditions :
 Le montant TTC imputé au locataire ne peut pas excéder celui imputé au bailleur,
 Ce montant doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable

La réglementation prévoit que le plafond portant sur la prestation de réalisation de l’état des lieux d’entrée est égal à 3 euros/m² de surface habitable [7].

Que se passe-t-il lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi de manière amiable et contradictoire ?

Lorsque le bailleur et le locataire ne s’entendent pas sur l’état du logement ou lorsqu’une des parties ne veut pas se présenter pour établir un état des lieux, ce dernier doit être établi par un huissier de justice.

En effet, dans ce cas de figure, la partie la plus diligente doit faire appel aux services d’un officier ministériel.

L’huissier avise ensuite les parties au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

La loi prévoit que les frais d’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Ainsi, dans une affaire, il a été jugé que même si le locataire n’assiste pas aux opérations du constat, le coût de l’état des lieux est partagé à parts égales. En revanche, tel n’est pas le cas si les locataires ne sont pas régulièrement convoqués par l’huissier de justice pour assister aux opérations du constat [8].

Enfin, les frais sont encadrés par la réglementation et varient en fonction de la surface du logement [9] [10] [11].

Dans une affaire, il a été jugé que l’huissier est rémunéré selon la tarification réglementaire et le constat ne peut pas donner lieu à la perception d’honoraires fixés librement [12].

Un bailleur ou son mandataire peut-il facturer un état des lieux de sortie au locataire ?

Non. Un bailleur ou son mandataire ne peut pas facturer des frais au locataire pour l’établissement d’un état des lieux de sortie.

En effet, le législateur a entendu favoriser l’accès au logement en rééquilibrant la répartition des honoraires de location entre le locataire et le bailleur, et en limitant la participation du locataire aux seules prestations dont il bénéficie.

Lorsqu’il est fait appel aux services d’un mandataire (agent immobilier, notaire…), la loi prévoit que le bailleur prend à sa charge la totalité des honoraires liés à la mise en location de son bien, à l’exception de 4 prestations qui présentent une utilité pour les deux parties et pour lesquelles le législateur a considéré qu’il est légitime que la charge soit partagée entre chacun.

Ces 4 prestations sont :
 La visite des locaux,
 La constitution du dossier de location,
 La rédaction du bail,
 L’état des lieux d’entrée.

L’état des lieux de sortie ne fait pas partie de ces prestations et la loi prévoit que toute clause qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie, dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice, est réputée non écrite [13].

Dès lors un bailleur ne peut pas facturer des frais au locataire et si l’état des lieux de sortie lui est facturé par son mandataire, il doit les prendre à sa charge.

A noter que le même raisonnement s’applique lorsque la location porte sur un logement meublé et que le bailleur ou son mandataire réalise un inventaire et un état détaillé du mobilier.

Que se passe-t-il lorsque les parties n’ont pas réalisé d’état des lieux d’entrée ?

Lorsqu’un bailleur et un locataire n’ont pas réalisé d’état des lieux d’entrée, le droit commun vient à s’appliquer et le locataire doit renverser une présomption simple.

La loi dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire [14].

Autrement dit, à défaut d’état des lieux d’entrée, il est considéré que le logement était dans un bon état et le locataire doit les restituer tel quel à la libération des locaux.

Si au moment de la restitution des clés, il apparait des désordres locatifs (dégradations, non prise en charge des menues réparations et réparations locatives, manque de soin, négligence), il appartiendra au locataire de renverser cette présomption en démontrant par tous moyens que lesdits désordres étaient présents dès la délivrance du logement par le bailleur.

A noter que cette présomption ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ou qui n’a pas procédé à sa remise à l’autre partie [15].

Par exemple, si le bailleur refuse d’établir un état des lieux d’entrée, il devra en cas de litige établir la preuve que les désordres locatifs sont le fait du locataire.

La preuve de l’obstruction doit être rapportée par tout moyen et caractérisée, auquel cas la présomption prévue par le droit commun ne peut pas s’appliquer [16].

Un constat d’huissier établi en l’absence des locataires est-il opposable à ces derniers ?

Oui. Dans une affaire où les locataires avaient assigné des bailleurs en restitution du dépôt de garantie et que ces derniers s’étaient opposés à cette demande en invoquant des désordres locatifs, il a été jugé que le caractère non contradictoire d’un état des lieux de sortie n’interdit pas à un bailleur d’invoquer l’existence de désordres locatifs et les magistrats saisis du contentieux se doivent d’examiner le constat d’huissier régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties [17].

De même, dans une autre affaire où l’obligation de notification préalable n’avait pas été respectée, un état des lieux établi par voie d’huissier très peu de temps après le départ du locataire a été admis comme élément de preuve [18].

Autrement dit, un constat d’huissier réalisé de manière non contradictoire est opposable au locataire à la condition qu’il leur ait été soumis dans le respect des règles de procédure civile et discuté dans le cadre d’une instance judiciaire.

A noter que dans une affaire, il a été retenu qu’un constat établi par huissier de justice, commis par ordonnance sur requête et non contradictoire, constituait un élément de preuve. En l’espèce, le locataire avait quitté les lieux sans avoir avisé le bailleur et sans avoir restitué les clés [19].

Un état des lieux de sortie non signé par un locataire peut-il lui être opposable ?

La réponse se fait au cas par cas.

Par exemple, dans une affaire, les magistrats ont relevé que la locataire avait entrepris des travaux dans les lieux loués avant l’expiration du bail et que l’état des lieux de sortie produit par la bailleresse n’était pas signé. Or, la signature des parties est importante car elle permet d’établir que l’état des lieux a été établi de manière amiable et contradictoire. En l’espèce, les magistrats en ont conclu que la bailleresse ne pouvait faire la preuve de dégradations imputables à la locataire [20].

En revanche, dès lors qu’il est démontré que l’état des lieux non signé par les locataires a été établi en leur présence, que ce dernier leur a été communiqué dans le respect des règles de procédure civile et qu’il est soumis à la libre discussion des parties dans le cadre d’une instance judiciaire, il devient contradictoire et donc opposable auxdits locataires.

Ainsi, dans une affaire, les magistrats ont relevé que les états des lieux de sortie avaient été établis par le mandataire des bailleurs en présence des locataires et en ont déduit leur caractère contradictoire, même en l’absence de signatures [21].

Un état des lieux de sortie signé par le mandataire, mais pas par le bailleur, est-il opposable à ce dernier ?

Oui. Dans une affaire où la bailleresse avait refusé de signer l’état des lieux de sortie et avait ensuite demandé la condamnation des locataires à lui payer des frais de remise en état du logement, les magistrats ont relevé que les états des lieux d’entrée et de sortie avait été régulièrement signé par les locataires ainsi que par l’agent immobilier mandaté par la bailleresse.

Les juges en ont conclu que l’état des lieux de sortie était opposable à la bailleresse, même si cette dernière, présente au moment de son établissement, avait refusé de le signer [22].

Que se passe-t-il en cas de refus du bailleur de réaliser un état des lieux de sortie ?

Dès lors que le bailleur fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux de sortie, le locataire peut faire appel aux services d’un huissier de justice lequel avisera les parties au moins 7 jours avant sa réalisation par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais sont partagés à parts égales entre les cocontractants.

D’autre part, lorsqu’un bailleur refuse d’établir un état des lieux de sortie, il ne peut pas se prévaloir de la présomption de responsabilité qui est prévue par le droit commun contre le locataire.

Il dispose tout de même de la possibilité d’invoquer l’existence de désordres locatifs, à charge pour lui de rapporter la preuve qu’elles ont été commises par le locataire. A défaut, il devra procéder à la restitution du dépôt de garantie [23].