Ces différents rapports sont rassemblés dans un dossier de diagnostics techniques (DDT) et sont annexés au bail.
Quels contrôles devez-vous réaliser ? Quelles sanctions encourez-vous si vous ne respectez pas ces formalités ?
Suivez le guide.
Les différents diagnostics obligatoires pour louer votre bien.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le DPE ne concerne que les logements situés en France métropolitaine. Il permet d’évaluer la consommation énergétique de votre logement, en fonction notamment de l’isolation thermique de celui-ci. Ce document est particulièrement intéressant pour les constructions anciennes, dont l’isolation est bien souvent insuffisante. Il permet ainsi d’établir les charges prévisionnelles pour le chauffage. C’est également un indicateur du taux d’émission de gaz à effet de serre.
Si les pertes énergétiques sont importantes, des travaux pourront être envisagés pour améliorer le confort des futurs occupants.
Le nouveau DPE, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, est valable 10 ans.
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
Également appelé diagnostic plomb, ce rapport est obligatoire pour les bâtiments construits avant 1949. En effet, le plomb était largement utilisé dans la fabrication des peintures avant la Deuxième Guerre mondiale. Or il a été démontré que ce matériau est toxique pour l’environnement et nocif pour la santé. Son utilisation a donc été interdite.
Le diagnostic permet de contrôler la présence de plomb et de mesurer la quantité de celui-ci dans les revêtements de votre logement. Le cas échéant, des travaux de rénovation pourront être nécessaires avant la mise en location de votre bien.
Le CREP est valable 6 ans et revêt une validité définitive en cas d’absence constatée de plomb.
Le diagnostic sur l’état des risques et pollutions (ERP).
L’ERP permet d’informer les futurs occupants des risques et pollutions auxquels le logement est exposé. Ces risques et pollutions sont fonction de la localisation géographique du bâtiment et sont liés au terrain sur lequel se trouve le bien immobilier. Ils peuvent être d’ordre naturel (inondations, avalanches), miniers, technologiques (zones industrielles, exposition nucléaire), sismiques… Ce rapport doit désormais également prendre en compte les éventuels dangers liés au gaz radon. La liste des communes concernées par le diagnostic sur l’état des risques et pollutions est fixée par arrêté préfectoral. L’ERP peut être établi directement par le propriétaire. Il doit être joint au bail et doit avoir moins de 6 mois.
L’état de l’installation intérieure de l’électricité.
Nouveau diagnostic créé par la loi dite « Alur » de mars 2014, ce diagnostic est obligatoire pour les baux signés à partir du 1er janvier 2018. Vous êtes concernés si l’installation électrique de votre bien a plus de 15 ans. Il permet de contrôler la qualité de votre installation électrique et notamment de vérifier le respect des normes de sécurité. Il a pour but d’assurer la sécurité des biens et des personnes. Le diagnostiqueur immobilier va également s’assurer que les équipements électriques sont suffisants pour assurer une habitation décente. Là encore, cette expertise pourra relever certains manquements et la réalisation de travaux pourra alors s’avérer nécessaire.
Le diagnostic électrique a une durée de validité de 3 ans.
L’état de l’installation intérieure du gaz.
Comme pour le diagnostic électrique, ce diagnostic est lui aussi obligatoire pour les baux signés à partir du 1er janvier 2018. Vous êtes concernés si votre installation de gaz date de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur réalise une visite des parties privatives et des dépendances du logement. Le rapport reprend différentes informations, comme l’état des appareils fixes de chauffages et de production d’eau chaude, l’état de la tuyauterie… Il s’agit là aussi de s’assurer que les installations ne représentent aucun danger pour la santé et la sécurité des occupants. Ces derniers doivent également pouvoir bénéficier d’un minimum de confort dans leur habitation.
Ce diagnostic immobilier est valable 3 ans.
L’état des nuisances sonores aériennes (ENSA).
Obligatoire depuis le 1er juin 2020, ce diagnostic immobilier n’a qu’une valeur informative, mais il doit lui aussi être intégré au DDT. Il concerne les habitations situées à proximité d’un aéroport. Il permet ainsi d’évaluer l’existence de nuisances sonores aériennes et doit être communiqué aux futurs occupants pour leur parfaite information.
Il est possible de connaître les territoires concernés en consultant le plan d’exposition au bruit (PEB). Ce plan est établi par le préfet et comporte différentes catégories en fonction du degré de nuisance sonore.
La durée de validité de ce diagnostic bruit n’est pour l’instant pas précisée.
L’état d’amiante.
Ce rapport est obligatoire pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Comme le plomb, l’amiante était largement utilisé dans la fabrication des matériaux de construction et de rénovation. Or il a été établi que la poussière émanant de l’amiante est extrêmement dangereuse pour la santé. Son utilisation est donc interdite depuis 1997.
Le diagnostiqueur immobilier va s’assurer que le logement est sain et qu’il n’y a pas d’amiante. Si de l’amiante est trouvé, une mise en conformité sera nécessaire avant de pouvoir louer le logement.
La validité de ce diagnostic est permanente pour les contrôles réalisés après le 1er avril 2013.
Risques et sanctions.
La remise du DDT est donc obligatoire. Si vous choisissez de ne pas communiquer ce dossier ou bien si vous communiquez volontairement des informations erronées au locataire, votre responsabilité peut être engagée. Vous vous exposez notamment à différents risques et sanctions comme l’annulation du contrat de bail, la réduction du loyer ou le paiement de dommages-intérêts. Le risque pénal existe également.
L’annulation du contrat de bail en cas de dol.
Le dol est une « manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’une des parties en vue d’obtenir son consentement à la réalisation d’un contrat ».
Si le bailleur ne fournit pas les diagnostics obligatoires lors de la signature du bail, l’occupant du logement peut demander l’annulation du bail pour dol. Il doit toutefois réussir à prouver qu’il a été trompé par le bailleur et que ce dernier a délibérément omis de l’informer des risques présents dans le logement. En cas de dol avéré, le locataire pourra alors demander l’annulation du contrat et la restitution des loyers perçus. Ce risque est toutefois assez rare et suppose que les risques soient importants et mettent en danger le locataire.
La réduction du loyer.
Si l’annonce immobilière est erronée, ou bien si elle est incomplète, le locataire pourra également demander la réduction de son loyer, au prorata de la perte estimée. Il devra démontrer que le descriptif du logement n’était pas assez précis. Ou bien qu’il manquait des informations importantes.
Par exemple, si le DPE n’est pas fourni lors de la signature du bail, le locataire n’aura aucune information sur les performances énergétiques de son habitation. Si celle-ci est mal isolée et que sa facture de chauffage explose, il pourra alors demander la révision du loyer.
Cela fonctionnera également si la surface habitable du logement est moins importante que celle énoncée sur l’annonce.
Il est donc important de s’assurer de la véracité des éléments communiqués aux locataires.
Paiement de dommages et intérêts.
Le fait de ne pas transmettre le DDT ou de fournir au locataire un DDT incomplet ou erroné est constitutif d’une faute. En effet, le bailleur a une obligation contractuelle. En cas de préjudice subi par le locataire, par exemple en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante, ou bien en cas d’incendie lié à une installation électrique défectueuse, celui-ci pourra se retourner contre le bailleur et demander des dommages-intérêts. Il devra néanmoins établir le lien de causalité entre le préjudice subi et la faute du bailleur.
Le risque pénal.
Si l’annonce immobilière présentait le logement de façon à induire volontairement en erreur les futurs occupants, alors ces derniers peuvent saisir la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes). En cas de contrôle, le bailleur s’expose alors à des sanctions pénales, à savoir notamment une amende de 37 500 € et une peine de 2 ans de prison.
L’obligation de fournir ces différents documents s’applique pour la location à usage d’habitation vide ou meublée. Les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié. Le recours à un diagnostiqueur non certifié constitue également une faute, passible d’une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive). Il est donc primordial de bien vous renseigner avant de louer votre bien et de respecter les formalités nécessaires pour la constitution de votre dossier de bail.
