Le viager : fausse promesse et vraie « arnaque » ?

Le viager est une modalité d’acquisition d’un bien immobilier qui peut se présenter sous différentes combinaisons, dont principalement le viager occupé ou le viager libre. La modalité la plus courante est celle du viager occupé permettant au vendeur de recevoir une première somme (le bouquet) et de percevoir une rente mensuelle.

L’acquéreur devient immédiatement propriétaire du bien immobilier à la signature de l’acte et après versement du bouquet et s’engage à verser une rente mensuelle, jusqu’au décès de l’ancien propriétaire, ou son départ du logement (pour une maison de retraite par exemple).

Cette modalité d’acquisition est présentée comme très intéressante par les agences qui en ont fait leur spécialité. En effet, l’intermédiaire fait croire à l’acquéreur qu’il paie un prix inférieur au prix réel. En réalité, c’est tout le contraire comme on va vous le démontrer au travers d’un exemple simple.

Cet article n’a pas pour but de traiter des aspects juridiques du viager mais uniquement les aspects économiques de l’opération et de démystifier ce que l’on peut qualifier de supercherie, si ce n’est d’escroquerie, et de permettre aux acquéreurs de connaitre les bonnes modalités de calcul de l’opération en viager afin de déterminer le prix de revient réel de leur acquisition.

Prenons l’exemple d’un bien en vente viagère que nous avons trouvé sur un site très connu.

Il s’agit d’une maison d’habitation de 83 m² propriété d’une dame de 83 ans se situant dans la Sarthe, pays de la rillette et des 24 heures du Mans. Le bien est estimé à 91.000 euros par l’agence. Cette dernière indique, comme argument de vente, un prix d’achat en viager de 58.331 euros, soit une décote de 36% correspondant à 32.669 euros.

Ainsi, l’acquéreur paie un bouquet à la signature de l’acte de 24.555 euros, et verse une rente de 384 euros jusqu’au décès de la vendeuse. Pour connaitre la date prévisible du décès de la vendeuse, il suffit de réaliser le calcul suivant :

• (Prix d’achat - bouquet) / 384 = nombre de mois restant à vivre de la vendeuse,
• (58.331 euros - 24.555 euros) / 384 euros = 88 mois, soit 7 ans et 4 mois.

L’acquéreur versera donc un bouquet de 24.555 euros, et 384 euros pendant 7 ans et 4 mois.

Vu sous cet angle, l’acquéreur peut légitimement croire qu’il fait une bonne affaire.

Une ristourne de 32.669 euros, cela ne se refuse certainement pas.

Or ce qu’oublient sciemment d’indiquer les agences travaillant dans le champ du viager, c’est que le bien, devenu la propriété de l’acquéreur, est occupée gratuitement par l’ancien propriétaire, jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite.

Cette occupation a lieu sans versement de loyer, et donc sans revenu pour le nouveau propriétaire. L’occupation est en réalité monétisée et vient en déduction du prix d’achat du viager. Mais elle n’est d’en aucune manière prise en compte dans le calcul final du véritable prix d’achat.

Pour que les calculs financiers liés au viager correspondent à la réalité, il convient donc d’ajouter dans la balance, non seulement ce que l’acquéreur verse au vendeur, mais également ce qu’il ne perçoit pas du fait d’une occupation gratuite. Le bien est immobilisé et ne produit donc pas de revenus.

La durée d’immobilisation correspond à priori à la durée de vie restante de la vendeuse (ou son départ du logement), soit 88 mois. Nous pouvons donc aisément calculer la perte de loyer, ou la non perception de revenus.

Si nous estimons le montant du loyer à environ 600 euros, la perte financière pour l’acquéreur est de :

• 88 mois x 600 euros = 52.800 euros

Le prix du bien acheté en viager est constitué non seulement des montants versés par l’acquéreur (58.331 euros), mais également des sommes non perçues (52.800 euros). Dans le cas présent, le prix payés est de :

• 58.331 euros + 52.800 euros = 111.131 euros

L’acquéreur, à terme, aura donné, directement ou indirectement, la somme de 111.131 euros pour un bien estimé à 91.000 euros, alors que l’agence lui aura fait croire qu’il ne payait que 58.331 euros.

Si l’on se place du côté du vendeur, il aura perçu exactement la même somme : un bouquet de 24.555 euros, une rente totale de 33.792 euros, et une ristourne de loyers de 52.800 euros, soit un total de 111.147 euros (la différence tient à l’arrondi du nombre de mois).

La présentation qui est faite du viager par les agences immobilières est trompeuse et induit en erreur les potentiels acquéreurs. Ce que l’on peut qualifier de publicité mensongère.

Ainsi, pour connaitre le véritable prix d’un achat en viager, il suffit et il faut ajouter le loyer non perçu par le nouveau propriétaire.