Lorsque l’on songe aux différents modes d’acquisition d’une servitude, ceux qui viennent le plus spontanément à l’esprit sont l’acquisition par titre (c’est-à-dire résultant d’un contrat) et l’usucapion ou prescription acquisitive trentenaire (pour laquelle il faut justifier d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, selon les termes de l’article 2261 du Code Civil).
Il existe aussi certains cas particulier, comme l’hypothèse de l’enclave ou l’acquisition de bonne foi et par juste titre.
Mais un mode d’acquisition de servitude est très souvent oublié : il s’agit de la servitude par destination du père de famille.
Il faut, à cet égard, citer les articles 692 et 693 du Code Civil.
Selon le premier :
« La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. »
Le second dispose quant à lui :
« Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »
Ils sont complétés par l’article 694 du même Code qui, lui, reprend l’exigence d’un caractère apparent mais pas celle d’un caractère continu :
« Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »
Comme résoudre cette contradiction ?
La jurisprudence admet l’existence de la servitude par destination du père de famille, même discontinue, lorsque l’acte par lequel la propriété initiale a été divisée ne comporte pas de clause contraire à la servitude.
C’est ce que rappelle l’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 2 mars 2017 (n° 15-26.752), en admettant qu’une parcelle puisse bénéficier sur une autre, par destination du père de famille, de servitudes à la fois continues (en l’espèce, d’alimentation électrique et de vue) et discontinue (un droit d’accès).
Si la Cour de Cassation valide la position de la Cour d’Appel, c’est évidemment après avoir vérifié que les fonds litigieux étaient bien issus d’une parcelle ayant appartenu à un même propriétaire ainsi que le caractère apparent des servitudes (fenêtre, fil aérien alimentant l’un des deux fonds, porte pour un accès piéton et rampe pour l’accès de véhicules).
Et elle rappelle bien, ainsi qu’il a été vu plus haut, que l’acte de division ne contenait aucune stipulation contraire à ces servitudes.
Ainsi, si la référence au père de famille paraît désuète, ce mode d’acquisition de servitude conserve son actualité et ne doit pas être oublié par les professionnels du droit ou de l’immobilier au moment d’exercer leur devoir de conseil.
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Discussions en cours :
Bonjour,
Je suis un ancien Notaire et trés satisfait de l’analyse de Maître NALET a ce sujet. Aprés avoir divisé une
propriete dans le VAR il y a plus de 30 ans, les nouveaux propriétaires m’ont assignés en justice sur TOULON pour couper la ligne E.D.F qui alimente le surplus de ce petit domaine sur lequel je loue depuis
1999 une partie du site aux 3 opérareurs de téléphon ie mobile, voulant interrompre, ai nsi leurs activités et couper toutes diffusions, dont SFR (sécurité routière et autoroutière) Le jugement a été ren du le 10 Sep-
tembre et mis en délibéré !!Je n’ai pas de nouvelles a ce jour !!
Sincèrement.
Guy LEGER
Ancien Notaire
Bonjour, nous avons divisé notre terrain en trois parcelles. Nous avons vendu une parcelle sur laquelle se trouvent nos deux coffrets (eau et électricité) c’est à dire : les lignes traversent le terrain de notre nouveau voisin. le contrat de vent ne mentionne ni les deux coffrets ni les lignes souterrain. Notre voisin nous demande de déplacer les coffrets.
A mon avis je profite d’une servitude par destination de père de famille car les conditions de la code civil 694 sont remplis. Qui peux m’attester que je suis déjà en possession d’une servitude ? Est-ce-que une telle servitude doit être acté ?
salutations
WJ Kessen
Cher Monsieur,
Il semble effectivement, compte tenu du caractère apparent des ouvrages, que vous puissiez vous prévaloir d’une servitude par destination du père famille. Elle n’a pas à être actée. Dans un premier temps, il faut invoquer cette servitude auprès de votre voisin.
Bien cordialement,
Jérôme NALET
Bonjour,
Mon voisin dispose d’un droit de puisage : le puits se situe sur ma propriété (je ne suis pas du tout en conflit avec mon voisin)
J’effectue des recherches pour trouver l’origine de cette servitude : mon terrain et celui de mon voisin appartenaient à un fonds unique qui a été divisé le 1er juillet 1836 !
Dois-je comprendre , à la lecture du Code civil, que mon voisin devrait prouver que le puits existait le 1er juillet 1936 ?
Un puits est-il un signe apparent de servitude ?
Cordialement
Lionel Maisonneuve
Je suis propriétaire d un appartement à Paris qui résulte d une division d un grand appartement en 2
cette division a été faite en 1984
mon achat date de 2016 j ai effectué des travaux et récupérer les évacuations d eaux existantes pour créer ma cuisine
la voisine a acheté l appartement voisin il y a 1 an et suite à un bouchon dans les canalisations elle a mis en évidence que mon évacuation d eau se rattache à la sienne pour aller rejoindre la colonne de l immeuble
depuis elle me harcèle pour que je casse ma cuisine et que je crée une nouvelle évacuation indépendante et qui ne doit pas p s’est par chez elle . Que dois je faire ?
Bonjour, et merci pour votre article.
Question :
Soit une propriété partagée en deux par une vente entre héritiers.
La partie ouest ( bâtie ) est enclavée du fait de la vente.
La servitude par destination du père de famille s’applique donc.
L’acheteur s’y oppose au motif que l’immeuble enclavé pourrait être désenclavé par des travaux de maçonnerie.
Que faut-il en penser ?
Existe-t-il une ou des jurisprudence sur ce point .
Je vous remercie.
Bonjour,
Dans la cas d’une servitude de bon pere de famille, un corps de ferme divisé en 3 maisons avec une seule et meme gouttiere, qui supporte la servitude ?
Que se passe t il si un des propriétaires coupe la gouttière pour créer sa propre evacuation des eaux pluviales ?
La servirude s’éteint elle à ce moment ?
Je dois refaire mon toit et la gouttière et mon voisin m’informe de cette servitude (non inscrite ds mon acte notarié) et m’indique que ds la mesure où la pente est vers mon fond, je dois récupérer les eaux du voisin (celui de la maison du milieu et pr lequel l’autre voisin a posé une buté sur la gouttière). meas eaux s’écoulent ds mon puisard et recueillent deja plus de 15 metres lineaires de mes gouttieres. Le voisin qui a fait ses propres travaux a son eau qui coule ds le reseau d’eau pluvial de la ville.
Merci de vos bons conseils
Depuis plus de cent ans le propriétaire du fond servant a mis en culture l’allée de prestige conduisant au portail monument historique d’un château dès que cette allée lui a été cédée par le propriétaire du château qui avait un autre accès.
L’extinction trentenaire joue t’ elle dans ce cas ? L’usage en a été empêché par le propriétaire du fond servant et le propriétaire du fond dominant n’a pas renoncé dans l’acte de vente, par division de son domaine, à sa servitude et sachant que les propriétaires successifs n’ont pas cherché pendant 100 ans à l’utiliser sans pour autant jamais y renoncer explicitement.(bénéfice des servitudes légales dans tous les actes de cession successifs)
Bjr
En vertu de la "destination du père de famille", peut-on diviser une parcelle avec un bâtiment existant sans tenir compte des règles de prospect imposé par un PLU ?
Cordlt
Je ne trouve pas trace d un acte notarié pour la division, division en 92 et vente d une parcelle en 96, seulement une trace de pv de la dision au spf, est ce un problème pour faire valoir cette servitude
la présence d’un regard permet elle de considérer que la servitude est apparente ? (dans le cas d’une canalisation d ’eaux usées)
Bonjour,
la cour d’appel à révélé une servitude de père de famille sur notre parcelle , et nous devons supporter le passage du voisin avec son véhicule dans notre cour .cette cour étant très petite , elle devient totalement inutilisable .
pouvant nous assigner le notaire pour manque de conseil , car , avant la signature de l’acte de vente , le vendeur , et nous mêmes avons demandés si le voisin avait un droit de passage suite à la porte qui donnait sur la cour .? et le notaire a répondu " non le voisin n’a pas de droit de passage dans cette cour "
Mais le notaire note sur l’acte de vente " que l’acquéreur profitera des servitudes actives et supportera celles passives conventionnelles ou légales , apparentes ou occultes pouvant gréver l’immeuble vendu et sans que la présente clause puisse donner à qui que ce soit plus de droits qu’il en aurait en vertu des titres réguliers non prescrits ou de la loi"
et dans l’article " origines de propriétés " , de dispenser le notaire d’établir plus longuement l’origine de propriété de l’immeuble , les parties déclarant vouloir s’en référer aux anciens titres de propriété .
est ce que le notaire à fait son travail en ne cherchant pas de servitude malgré cette porte dont nous lui avons fait allusion avant la signature de l’acte .
merci d’avance .