ASL, AFUL et lotissements : cinq années de jurisprudence (5ème partie : 2022).

Le 17 février 2022 (arrêt n°20-17438, 3ème chambre civile, publié au Bulletin), la Cour de Cassation a confirmé sa volonté de ne pas laisser s’instaurer un formalisme excessif, s’agissant de la capacité à agir en justice des ASL et des AFUL. Pour mémoire, dans un arrêt du 24 septembre 2020, également publié au Bulletin (n°19-14762), elle déjà avait assoupli sa position, en estimant que l’absence d’extrait des statuts dans l’acte de publication au Journal Officiel ne privait l’Association de sa capacité à ester que « si les modifications apportées aux statuts portaient sur les éléments - nom, objet et siège de l’association - devant faire l’objet d’une publication par extrait », limitant ainsi drastiquement les irrecevabilités invocables à ce titre. La présente décision s’inscrit dans le même mouvement, jugeant que la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage ne doit être annexée aux statuts, sous peine pour l’Association Syndicale Libre concernée de perdre son droit d’agir en justice, qu’au moment de sa création (et non, par conséquent, à l’occasion d’une simple mise en conformité desdits statuts).

La décision intervenue le 6 avril 2022, sous le n°21-13891, elle aussi publiée au Bulletin, est relative aux délais dans lesquels agir contre une violation du cahiers des charges de lotissement. Dans cet arrêt important, la Cour de cassation distingue deux chefs de demande et fait varier le délai de prescription en fonction. La demande de démolition, fondée sur une violation du cahier des charges, est une action réelle immobilière, soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code Civil. En revanche, la demande d’indemnisation, justifiée par le préjudice découlant de la construction irrégulière, obéit aux règles de droit commun. Elle est donc soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du même code. Pour plus de précisions, je renvoie à mon article du 19 juillet 2022 (« Urbanisme : l’ASL et son cahier des charges »).

La modification de l’assiette d’un chemin d’exploitation entre-t-elle dans l’objet d’une Association Syndicale Libre ? Non, répond la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation dans sa décision du 13 avril 2022 (n°21-14551). Même si l’arrêt ne le dit pas, l’on présume que les statuts de l’ASL ne faisaient pas expressément entrer dans l’objet de celle-ci la modification de l’assiette du chemin concerné. En tout cas, relevons que la Haute juridiction invite à une lecture restrictive de l’article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004, puisqu’elle indique : « Selon ce texte, les associations syndicales de propriétaires ont pour seul objet la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, notamment, en matière de voirie ». Par conséquent, toute décision d’assemblée générale qui s’en écarterait pourrait encourir la nullité.

Mentionnons ensuite un arrêt en date du 11 mai 2022 (3ème chambre civile, n°21-12478), même s’il ne fait que rappeler une solution jurisprudentielle, en matière d’assurance de responsabilité, et qui n’est pas spécifique aux ASL et aux AFUL :

« (…) Vu l’article L. 124-3 du code des assurances :

18. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé (…) ».

Le 15 juin 2022, la 1ère chambre de la Cour de Cassation a rendu un arrêt assez logique, mais qui n’en est pas moins à signaler (n°18-16968, publié au Bulletin). L’AAMOI (association d’aide aux maîtres d’ouvrage individuels) soutenait qu’un certain nombre d’articles de contrats de construction étaient abusifs et devaient être déclaré non écrits. Ainsi, notamment, d’un article imposant au maître de l’ouvrage de fournir, sous son entière responsabilité, différents éléments concernant le terrain à construire, dont le cahier des charges et le règlement du lotissement. Il avait été déclaré non écrit par les juges d’appel, position validée par la Cour de Cassation :

« (…)16. En retenant que l’article 11 du contrat stipulant que le maître de l’ouvrage fournissait, sous son entière responsabilité, tous renseignements concernant le terrain, notamment le certificat d’urbanisme, le cahier des charges et le règlement du lotissement, le plan de masse, les servitudes, les mitoyennetés et tous éléments constitutifs d’une étude de sol, était illicite dès lors qu’il méconnaissait les exigences des dispositions combinées des l’articles L. 231-2 et R. 231-5 du code de la construction et de l’habitation selon lesquelles le prix doit comprendre le coût du plan et, s’il y a lieu, les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment, la cour d’appel a ainsi caractérisé l’existence d’un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties créé par cette clause au détriment des consommateurs (…) ».

Autre arrêt important, relatif au cahier des charges de lotissement : celui du 13 juillet 2022, n°21-16407, publié au Bulletin. Dans cet arrêt, la Cour de Cassation valide la position des juges d’appel, lesquels ont considéré qu’il était justifié de ne sanctionner une violation du cahier des charges que par l’allocation de dommages et intérêts, et non par une démolition. De mon point de vue, il est trop tôt pour savoir s’il s’agit d’un revirement de jurisprudence ou d’une simple inflexion. À ce stade, je penche plutôt pour la seconde hypothèse. En effet, cela va de pair avec l’évolution récente de la législation, notamment l’article 1221 du Code civil. Il est probable, en tout cas, que chaque demande de démolition devra désormais être appréciée au cas par cas, notamment de la gravité de la violation de la règle contenue dans le cahier des charges et de l’importance du préjudice causé à celui qui s’en prévaut. A noter : l’existence d’un arrêt « jumeau », n°21-16408, également publié au Bulletin, et rédigé de façon pratiquement identique (il s’agissait, a priori, d’une espèce extrêmement similaire à la première). Je dois souligner que je n’avais pas connaissance de ces décisions lorsque j’ai commenté celle précitée du 6 avril 2022, dans mon article du 19 juillet 2022 (« Urbanisme : l’ASL et son cahier des charges »).

La décision du 21 septembre 2022 (3ème chambre civile, n°21-14799) illustre la distinction opérée par l’arrêt précité du 6 avril : l’action engagée par une ASL, au titre d’un empiètement, est une action réelle immobilière. Elle se prescrit donc par trente ans (article 2227 du Code Civil) et non par cinq (article 2224 du même code).

Poursuivons avec un autre arrêt de la 3ème chambre civile, rendu le 28 septembre 2022 et portant le n°21-20750, publié au Bulletin. En premier lieu, il confirme l’assouplissement de la Cour de Cassation, quant aux formalités qu’une ASL ou une AFUL doit accomplir pour recouvrer sa capacité à agir en justice (voir, précédemment, ses décisions des 24 septembre 2020 et 17 février 2022) :

« (…) 7. [La Cour d’Appel] en a exactement déduit, sans tirer de conséquences de la production aux débats du plan parcellaire, que l’ASL, qui, peu important l’absence d’annexion du plan aux statuts modifiés qui n’est requise qu’au moment de la constitution, justifiait de la délivrance du récépissé et de la publication des nouveaux statuts au Journal officiel, avait accompli les formalités de publicité de ses statuts modifiés et retrouvé sa capacité à agir (…) ».

En second lieu, l’arrêt confirme une jurisprudence constante selon laquelle les statuts doivent être respectés à la lettre. Sur la question particulière de l‘inscription d’une question à l’ordre du jour, cela a pour conséquence qu’elle doit obligatoirement y figurer, si la demande a été faite dans le délai prévu :

« (…) 16. En statuant ainsi, après avoir constaté que l’article 10 des statuts prévoyait que l’état des questions dont les syndicataires avaient demandé l’inscription à l’ordre du jour était porté à leur connaissance cinq jours au moins avant la date de la réunion de l’assemblée générale, ce dont il se déduisait que le président de l’ASL n’avait pas le pouvoir d’en apprécier l’utilité ou l’opportunité, la cour d’appel a violé les textes susvisés (…) ».

A contrario, l’on peut penser que, si les statuts ne prévoient pas l’inscription à l’ordre du jour d’une question posée par un membre de l’ASL (ce qui arrive en pratique), le Président de celle-ci peut en apprécier l’utilité ou l’opportunité…

L’arrêt en date du 29 septembre 2022, rendu par la 2ème chambre civile sous le n°19-25756, vaut surtout parce qu’il illustre le fait que la condamnation à des dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive peut être justifiée non seulement en cas d’actions en justice répétées, mais également au regard du comportement d’une partie dans une seule instance :

« (…) 13. La cour d’appel, qui a constaté qu’en raison de son comportement, manifestant une volonté de contestation systématique et de règlement de compte, M. [T] était animé d’une intention malveillante à l’égard de l’ASL et d’une volonté de lui nuire, a, par ces seuls motifs propres et adoptés, légalement justifié sa décision (…) ».

Pour une autre illustration récente d’abus contre une ASL, cette fois en défense, peut être mentionné l’arrêt du 18 avril 2019, n°17-26599, précédemment commenté.

Nous retrouvons ensuite la 3ème chambre civile, pour un arrêt rendu le 26 octobre 2022 (n°21-12232). L’article L480-13 du Code de l’Urbanisme peut-il être invoqué devant les juridictions civiles pour résister à une demande de démolition, basée sur la violation d’un cahier des charges de lotissement ? Non, répond sans surprise la Cour de Cassation :

« (…) 6. Les dispositions de l’article L. 480-13, 1°, du code de l’urbanisme ne s’appliquent qu’aux demandes de démolition fondées sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique.

8. Ayant constaté que la SCI avait fondé ses demandes notamment sur la violation du cahier des charges du lotissement et relevé que M. et Mme [C] avaient fait construire le bâtiment d’un étage, comportant une couverture à quatre pans et une façade blanche enduite, accolé à leur maison existante, en aval de la propriété de la SCI, sans avoir préalablement obtenu l’accord du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l’article 4 du cahier des charges, et sans avoir informé préalablement leur voisin, comme le prévoyait l’article 8 de ce document, la cour d’appel, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par le moyen, a pu en déduire qu’il y avait lieu d’ordonner la démolition de l’extension et a souverainement évalué le préjudice subi par la SCI du fait de la violation de ces stipulations (…) ».

Au passage, l’arrêt illustre des mécanismes souvent prévus dans les documents contractuels d’une ASL ou d’une AFUL de lotissement : l’accord du syndicat (organe d’administration de l’Association) et celui des voisins. La violation de règles que certains ont tendance à considérer comme de simple convenance (contrairement à la violation de servitudes, comme par exemple une hauteur maximale) peut-elle justifier une démolition ? Oui, répond (plus implicitement, cette fois) la Cour de Cassation. Enfin, si l’on met cette décision en regard avec celles du 13 juillet 2022, commentées plus haut, elle confirme que la Haute juridiction n’entend pas faire passer purement et simplement à la trappe les demandes d’exécution en nature que sont les actions en démolition.

Le 23 novembre 2022 (3ème chambre civile, n°21-18169), il est question de la possibilité, pour les membres d’une ASL, d’agir afin que les statuts de cette dernière puissent être mis en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004. Ils assignaient un autre membre afin qu’il remette au Président de l’Association une déclaration revêtue de sa signature spécifiant la désignation cadastrale ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engageait. Avec une mauvaise foi patente, l’auteur du pourvoi faisait valoir que « les membres d’une association syndicale libre n’ont pas qualité à agir dans l’intérêt de cette association (…) ». Argument balayé d’un revers de main par la Cour de Cassation, qui valide la position des juges d’appel sur la recevabilité de l’action, retenant « que chacun des membres de l’ASL disposait d’un droit propre et personnel à agir afin de parvenir à la mise en conformité des statuts prescrite par l’ordonnance du 1er juillet 2004 (…) ». Ce cas de figure ne doit pas être confondu avec certaines actions qui ne peuvent être exercées par personne d’autre que l’ASL ou l’AFUL concernée (voir, l’arrêt important du 23 janvier 2020, n°19-11863, précédemment commenté).

Également le 23 novembre 2022, nous retrouvons deux arrêts « jumeaux » (3ème chambre civile, n°22-14719 et 22-14720). Ils sont intéressants en ce que deux moyens inhabituels avaient été soulevés, pour résister à une démolition ordonnée en raison d’une violation du cahier des charges de lotissement : une extinction par non usage trentenaire de la servitude en cause et une violation de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Belles tentatives, mais infructueuses :

« (…) 7. En deuxième lieu, procédant à la recherche prétendument omise, elle a retenu, par motifs adoptés, au terme d’une analyse des travaux de surélévation invoqués par les demandeurs pour revendiquer l’extinction de la servitude par non-usage, que ceux-ci avaient exclusivement consisté en des rehaussements de combles autorisés par le cahier des charges et donc non contraires à la servitude litigieuse, ce dont elle a souverainement déduit, soulignant l’absence de justificatifs complémentaires utiles produits devant elle, qu’il n’était pas démontré que la totalité des colotis n’avaient pas fait usage de la servitude non altius tollendi pendant trente ans.

8. En troisième lieu, après avoir relevé que les travaux de création d’un second étage avaient occasionné un exhaussement de la panne faîtière de 1,26 mètres, faisant ainsi ressortir l’existence d’une méconnaissance de la servitude, puis constaté que M. [B] se bornait à dénoncer l’ampleur des conséquences financières de la destruction décidée, lesquelles ne constituaient pas en elles-mêmes une atteinte à son droit au respect de son domicile et de sa vie privée, elle a pu, procédant comme il lui incombait à un contrôle concret de proportionnalité entre la mesure de démolition ordonnée et la gravité du droit réel transgressé, retenir que cette sanction ne présentait pas un caractère disproportionné au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (…) ».

Il y a plusieurs années, j’avais réfléchi à la question d’une extinction par non usage d’une servitude contenue dans un cahier des charges de lotissement (« Lotissements : pour une prescription extinctive des servitudes contenues dans les cahiers des charges », RDI, Dalloz, n°7-8, juillet-août 2018). Voici donc la question momentanément tranchée, d’une façon à la fois implicite et sévère : l’extinction par non usage trentenaire serait en théorie possible. Sauf qu’en pratique, il conviendrait de démontrer que « la totalité des colotis » ont contrevenu à la règle concernée, ce qui paraît extrêmement délicat.

Une fois n’est pas coutume, un arrêt intéressant a été rendu par la chambre commerciale de la Cour de Cassation le 30 novembre 2022 (n°21-16071, publié au Bulletin), spécifique aux Associations Foncière Urbaines Libres. Rappelons qu’une AFUL est une ASL « presque » comme les autres : l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006 lui sont applicables, mais elle est également soumise à d’autres dispositions légales qui s’appliquent en sus et se trouvent, pour l’essentiel, dans le Code de l’Urbanisme. C’est ce que rappelle opportunément cette décision, à propos des attributions réservées au Président de l’AFUL :

« (…) 6. Aux termes de l’article L. 322-4-1 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, le président de l’association foncière urbaine exécute les décisions du conseil des syndics et de l’assemblée générale, prépare le budget et le compte administratif des opérations de l’association et assure le paiement des dépenses. Il peut se faire assister par une personne, physique ou morale, agissant en qualité de prestataire de services, à laquelle peuvent être confiées toutes autres missions concernant la réalisation de l’objet de l’association.

8. Le moyen, qui postule le contraire, n’est donc pas fondé (…) ».