Commençons par deux arrêts rendus le 25 janvier 2018, à chaque fois par la 3ème chambre civile.
Celui portant le n°17-10549 concerne un article du cahier des charges d’un lotissement, dont on comprend qu’il ne fait en réalité que reprendre des dispositions du règlement de lotissement. L’arrêt d’appel est cassé, la Cour de Cassation lui faisant grief d’avoir considéré la clause litigieuse comme ayant valeur contractuelle sans avoir recherché « l’existence d’une volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel aux dispositions du règlement de lotissement ». La décision n’est pas surprenante puisqu’elle tire simplement les conséquences de l’article L115-1 du Code de l’Urbanisme issu de la loi SRU.
L’arrêt n°17-11014, rendu à la même date, ne nous retiendra pas beaucoup plus longtemps. Il traite d’abord de la mise en conformité des statuts d’une ASL en validant la position de la cour d’Appel, laquelle estimait que le fait de ne pas annexer un plan parcellaire et la déclaration des adhérents spécifiant la désignation cadastrale et la contenance des immeubles, comme d’ailleurs de ne pas préciser les modalités de financement de l’ASL ni le mode de recouvrement des cotisations, ne suffisaient pas à établir l’absence (ou, en tout cas, l’insuffisance) de mise en conformité des statuts par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004. La Cour de de Cassation a, depuis, effectué un revirement (voir, plus bas, l’arrêt du 6 septembre 2018 n°17-22815). Il est question, ensuite, du paiement des charges. Sur cette question, la cour d’Appel ne fait qu’appliquer la répartition des charges prévue par les documents contractuels de l’ASL, ce que la Cour de Cassation valide.
Passons maintenant à l’arrêt rendu le 15 mars 2018 sous le n°17-13495, toujours par la 3ème chambre civile. Il est intéressant car il traite du même litige que celui qui avait abouti à l’arrêt du 21 janvier 2016, très commenté l’époque. L’arrêt d’appel est cassé au motif qu’il appartenait au propriétaire de la construction litigieuse, non à son locataire, de remédier à la violation de cahier des charges (donc de mettre fin au trouble manifestement illicite découlant de cette violation).
Le 29 mars 2018 (arrêt n°17-16037), il est question du délicat problème de la livraison des parties communes du lotissement. Dans quelle mesure l’ASL peut-elle refuser cette livraison ? Quelle est sa marge de manœuvre et quelles sont les obligations du lotisseur ? D’une façon générale, il faut considérer que l’ASL, qu’elle soit ou non propriétaire des éléments communs, doit les entretenir. Mais, ainsi que le rappelle cette décision, cela ne signifie pas pour autant que le lotisseur peut s’exonérer de toute responsabilité : selon la Cour de Cassation, il est « tenu de livrer un ouvrage exempt de vices tel qu’il était contractuellement prévu ».
Les deux arrêts rendus le 12 avril 2018 (n°16-21690 et 16-21691), relatifs à la capacité à agir d’une ASL ou d’une AFUL en cause d’appel, me semblaient importants. Pour mémoire, à cette occasion, la Cour de Cassation estimait que, si l’Association ne mettait pas ses statuts en conformité dans le délai imparti pour interjeter appel de la décision qu’elle entendait contester, l’acte d’appel devait être considéré comme irrégulier, sans qu’il soit possible de couvrir cette irrégularité postérieurement. Mais un revirement de jurisprudence a été opéré ensuite (voir, dans un prochain article, l’arrêt en date du 3 décembre 2020, n°19-20259).
L’arrêt intervenu le 3 mai 2018 (n°17-17294) est relatif au contrôle, par les magistrats, de la valeur contractuelle des documents du lotissement. Cette décision traite d’un document simplement dénommé règlement (donc ni cahier des charges de lotissement ni règlement de lotissement). L’arrêt d’appel est cassé. En effet, selon la Cour de cassation, le juge doit restituer leur exacte qualification aux actes litigieux invoqués par les parties sans s’arrêter à leur seul intitulé, ce qui aurait impliqué de rechercher si le document avait une nature réglementaire ou contractuelle.
Les arrêts rendus par la 3ème chambre civile le 24 mai 2018 (n°16-27841 et 17-12760) méritent d’être signalés, bien qu’à titre d’illustration. Le premier rappelle que l’extension de la voirie d’un lotissement en vue du raccordement à un terrain voisin peut valoir non seulement pour un passage en surface mais également pour les canalisations souterraines nécessaires à la desserte du lotissement par les réseaux publics. Le second, quant à lui, rappelle qu’une voie d’accès à un lotissement et des équipements ne peuvent empiéter sur le fonds voisin si des actes et/ou des servitudes n’ont pas été établis en ce sens. À cette occasion, il est jugé qu’une ASL doit supporter les conséquences de ces troubles possessoires si elle en avait eu connaissance préalablement.
L’arrêt rendu le 12 juin 2018, sous le n°17-18705, nous vient, une fois n’est pas coutume, de la 1ère chambre civile. Il illustre une question qui, en pratique, se pose plus souvent qu’il n’y paraît. Que se passe-t-il lorsqu’un bien fait l’objet d’une propriété indivise et qu’il n’est prévu pour l’administrer aucun régime particulier (ou lorsque, comme en l’espèce, la création d’une ASL avait été prévue mais sans qu’aucune formalité n’ait été accomplie en ce sens) ? C’est alors la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui s’applique par défaut, comme le prévoit son article 1er, dernier alinéa.
Comme les arrêts susmentionnés du 24 mai, celui rendu le 14 juin 2018 (3ème chambre civile, n°17-18775), traite du droit de passage. Un cahier des charges, qui se contente de mentionner que les acquéreurs des lots s’engageront à souffrir le passage de canalisations sur leur propriété, n’est qu’un commencement de preuve par écrit. Pour la Cour de Cassation, faute de faire référence au titre antérieur constitutif de la servitude, il est insuffisant à établir la constitution de cette servitude. La solution, au demeurant, est assez classique.
Autre arrêt, rendu à la même date par la même chambre, sous le n°17-20280, une fois encore sur une problématique de passage. Cette fois, contrairement à ce qui a été retenu le 24 mai, la Cour de Cassation estime qu’une servitude de passage ne confère le droit de faire passer des canalisations dans le sous-sol de l’assiette de la servitude que si le titre instituant cette servitude le prévoit. La solution est sans doute différente car il n’y avait pas, en l’espèce, de nécessité d’un raccordement aux réseaux publics. Au-delà, il est reproché aux juges d’appel de n’avoir pas recherché si la création, sur le fonds dominant, d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) conduisant à la desserte de plusieurs centaines de logements n’entraînait pas une aggravation de la servitude conventionnelle.
Toujours le 14 juin 2018 (3ème chambre civile, n°17-20692), la Cour de Cassation rappelle sa position sur le non-respect des statuts d’une ASL ou d’une AFUL : la nullité de l’assemblée générale résulte du seul fait que les règles statutaires n’ont pas été respectées (il s’agissait en l’occurrence des modalités de vote et l’arrêt de la cour d’Appel est cassé car n’ayant pas retenu la nullité dans la mesure où la violation de la règle statutaire n’avait, selon elle, pas eu d’influence sur le décompte des voix).
L’arrêt rendu le 28 juin 2018 sous le n°17-21746 tranche, lui aussi, une question assez classique en la matière. Le consentement à la création d’une ASL ou d’une AFUL, s’il est nécessaire, peut très bien être implicite, comme résultant par exemple de l’engagement pris au moment de l’acquisition d’un bien compris dans son périmètre. Les juges du fond, s’ils n’effectuent pas cette recherche, peuvent être censurés.
Continuons avec deux arrêts rendus le 12 juillet 2018.
Le premier, n°17-21081, a été publié au Bulletin et pourrait bien être l’arrêt le plus important du semestre. Il traite de l’article L442-10 du Code de l’Urbanisme. La Cour de Cassation y affirme sans détour que la modification du cahier des charges d’un lotissement, adoptée conformément à ses stipulations, n’a pas à être approuvée par l’autorité compétente. Ainsi, elle clarifie une jurisprudence antérieure pour le moins contrastée, puisqu’elle statuait tantôt en faveur d’un aval nécessaire de l’Administration (Cass. 3ème Civ., 20 mai 1998, n°96-16639, Bull. civ. III n°107, D. 1998.150 ; Defrénois, 1998.1239, note S. Pérignon ; RDI 1998.355 ; Cass. 3ème Civ., 4 février 2004, n°02-11409 Bull. civ. III n°22), tantôt en sens contraire (Cass. 3ème Civ., 21 juin 2000, n°98-21129), quitte à exiger une décision prise à l’unanimité des colotis (Cass. 3ème Civ., 16 décembre 2008, n°07-14307). Et, surtout, elle s’affranchit de la position de principe du Conseil d’État sur la question (CE, 10 mars 1989, n°70070, Commune de Reichstett, Lebon T.996 ; LPA 21 juillet 1989, note J. Courrech ; Dr. Adm. 1989, n°236).
Le second (n°17-22730) traite d’une situation peu courante. Quelqu’un acquiert en bloc, par voie d’adjudication, un certain nombre de parcelles comprises dans le périmètre d’un lotissement, dont des espaces libres pour lesquels il était prévu dans le cahier des charges et les statuts de l’ASL que cette dernière en deviendrait propriétaire. Cet acquéreur, subrogé dans les droits et obligations du lotisseur, a selon la Cour de Cassation « contracté l’obligation, en application du cahier des charges du lotissement, document contractuel s’imposant tant au lotisseur qu’aux colotis, de les transférer à l’association syndicale constituée à cet effet ».
Ensuite, mon attention a été retenue par trois arrêts du 6 septembre 2018. Celui rendu par la 3ème chambre civile sous le n°17-22815, publié au Bulletin, est important. Il juge que l’obligation d’annexer aux statuts le plan parcellaire et la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales de son lot ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels il s’engage ne vaut qu’au moment de la constitution, non au stade d’une simple mise en conformité. Même chambre, sous le n°17-16670 : le litige concerne un changement dans la répartition des charges au sein d’une ASL. Le pourvoi est rejeté car ceux qui l’ont formé n’établissent pas « en quoi les résolutions litigieuses auraient été adoptées dans des conditions contraires aux statuts ou au règlement intérieur ». Toutefois, la difficulté est sans doute ailleurs. La modification de la répartition des charges a eu lieu en 1991, les propriétaires concernés n’ont acheté qu’en 2005 et ils contestaient l’approbation des comptes pour 2011 ainsi que les budgets prévisionnels pour 2012 et 2013. Tout laisse penser qu’une action contre la résolution de 1991 était prescrite, de sorte que la procédure a été diligentée contre des résolutions plus récentes à défaut de mieux… Sans cet écueil, l’action aurait sans doute prospéré, la jurisprudence considérant que la modification de la répartition des charges ne peut intervenir qu’à l’unanimité (ou, en tout cas, avec l’approbation de ceux dont les charges sont aggravées).
Même date, autre chambre (la 2ème), pour un arrêt qui vaut davantage à titre d’illustration procédurale. Deux parties interviennent volontairement à une procédure d’appel alors que l’ASL, appelante, s’est désistée. L’arrêt d’appel est cassé pour ne pas avoir recherché si le désistement de l’ASL rendait ou non irrecevables les interventions volontaires, ce que soutenaient les intimés.
Deux arrêts ont été rendus par la 3ème chambre civile le 13 septembre 2018. Dans celui portant le n°17-22041, la Cour de Cassation valide la position des juges d’appel, lesquels estimaient qu’une ASL n’avait pas retrouvé son droit d’agir en justice en cours de procédure, dans la mesure où les statuts supposément mis en conformité par rapport à l’ordonnance du 1er juillet 2004 confiaient au seul directeur de l’ASL, et non à son syndicat, la tâche d’administrer l’association, en violation de l’article 9 de l’ordonnance. Le n°15-24655 rappelle, à propos d’un lotissement, que les articles 815 et suivants du Code Civil, relatifs à l’indivision, n’ont pas vocation à s’appliquer à une indivision perpétuelle et forcée. A défaut de régime particulier, c’est le régime de la copropriété qui trouve à s’appliquer (voir, pour une autre illustration, l’arrêt du 12 juin 2018, commenté plus haut).
Ceux rendus le 27 septembre 2018 sous les n°17-24467 et 17-24469 par la 2ème chambre civile rappellent une solution constante : le défaut de capacité à agir d’une ASL ou d’une AFUL, comme le défaut de pouvoir de son représentant, constituent des irrégularités de fond susceptibles d’être couvertes jusqu’au moment où le juge statue. Autrement dit, ce sont des vices régularisables en cours d’instance.
Le 11 octobre 2018 (3ème chambre, n°17-20094 et 17-20257), il est traité de sommes dues à une ASL. La cour d’Appel avait estimé qu’il ne lui appartenait pas de « se livrer à l’addition fastidieuse des sommes surlignées dans les abondants relevés produits » (sic). La Cour de Cassation casse cette décision en considérant que lorsque le principe de la créance est admis, les magistrats ne peuvent refuser d’en déterminer le montant. La solution n’est pas nouvelle. L’arrêt ne manque pas de piquant dans la mesure où, une fois n’est pas coutume, quelqu’un veut à tout prix entrer dans l’ASL alors que beaucoup voudraient sortir de celle à laquelle leur bien est intégré… Et il y est pêle-mêle question de frais d’entretien de voirie, de participation au fond de roulement de l’Association, etc…
Nouvel arrêt de la 3ème chambre civile, n°17-26135, rendu le 22 novembre 2018. Nous sommes en Corse et le lotisseur vend à une SCI différentes parcelles, parties communes de l’ASL (car à usage soit de voirie soit d’espace vert), situées en bord de plage aux fins de construction. Sachant que les documents contractuels de l’ASL prévoyaient pour le lotisseur la possibilité de modifier la destination des parcelles vendues, l’ASL pouvait-elle remettre en cause cette vente ? Oui, car il était également prévu dans cette hypothèse l’obligation d’effectuer cette modification par le biais d’un acte notarié et de notifier ce changement d’affectation à l’ASL, ce qui n’avait pas été fait… La promesse de vente a par conséquent, selon les juges d’appel, été signée en fraude des droits des propriétaires de l’Association, raisonnement que valide la Cour de Cassation.
Encore la 3ème chambre civile, encore la Corse, cette fois le 6 décembre 2018 (n°17-22628). Les moyens examinés par la Cour de Cassation sont purement procéduraux et ne méritent pas forcément qu’on s’y attarde. En revanche, l’espèce vaut sur le plan factuel : une ASL avait au départ été assignée en paiement de factures d’eau et d’assainissement. La problématique n’est pas à négliger. Trop souvent, les ASL ou les AFUL ignorent ce qu’il en est de leurs réseaux. Leur appartiennent-ils ? Ont-ils été rétrocédés à l’Administration ? Leur entretien a-t-il été délégué ? A quelle entité ? Et, pour y voir plus clair, encore faut-il disposer d’archives dignes de ce nom, ce qui n’est pas toujours le cas…
Terminons par une décision rendue le 20 décembre 2018 (3ème chambre, n°17-21002), qui prête franchement à sourire. Après la Corse, Nouméa. Des colotis se plaignaient de ce que leur voisin « avait tendu une toile au-dessus de sa piscine et s’était abstenu de construire un mur de soutènement en limite de propriété », ce qui les a conduits à saisir le Juge des Référés. Y avait-il là un ou plusieurs troubles manifestement illicites ? Le voisin, en lieu et place du mur de soutènement, avait sur sa propriété un talus de moins de trois mètres, ce qui était autorisé par le règlement de lotissement. « Et que pense donc la Cour de Cassation de la toile tendue ? », me demandera le lecteur attentif, tenu en haleine par ce litige de voisinage peu commun. Voici sa réponse : « Mais attendu qu’ayant retenu, sans dénaturation, que le point de savoir si la toile tendue au-dessus de la piscine constituait une toiture au sens du règlement de lotissement excédait les pouvoirs de la juridiction des référés, la cour d’appel a pu en déduire qu’aucun trouble manifestement illicite n’était établi ».
