Le notaire doit-il vérifier les déclarations des parties à l’acte et notamment celles du vendeur ?
La réponse est positive lorsque l’information est facilement vérifiable.
En effet, le notaire est investi d’un devoir d’investigation même s’il n’a aucun doute sur la véracité ou l’exactitude des déclarations du vendeur, du moment « qu’une publicité légale est aisément accessible » [1].
Si la faute du vendeur peut absorber la responsabilité professionnelle du notaire, le dol doit impérativement porter sur des éléments qui ne font l’objet d’aucune publicité légale aisément accessible [2].
Si le notaire « n’est pas tenu de procéder sur place » à une visite des lieux [3], il doit effectuer un certain nombre de vérification, même s’il n’a aucun doute sur la véracité ou l’exactitude des déclarations du vendeur,
La jurisprudence impose ainsi au notaire de vérifier les déclarations des parties en consultant le BODAAC lorsqu’elles visent à dissimuler l’existence d’une procédure collective [4] ou à lever un état hypothécaire en présence d’un doute sur l’existence et le bénéfice d’une servitude de passage [5].
La mauvaise foi des vendeurs et le principe que "nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude" ne font pas obstacle à cette solution.
Par conséquent, la faute du client « ne dispense le notaire des devoirs liés à sa fonction d’officier public » [6].
Les notaires ont l’obligation de s’assurer de l’efficacité des actes de vente qu’ils instrumentent [7].
Dès lors, au titre de son devoir d’information, le notaire doit d’avertir les parties de la portée exacte de l’obligation contractée [8] et d’interroger les clients sur l’environnement juridique de l’immeuble vendu.
Les dispositions du nouvel article 1112-1 du Civil qui viennent alourdir les obligations d’information du vendeur renforcent ce devoir d’investigation.
A l’inverse, le dol du vendeur peut exonérer le notaire ou aboutir à un partage de responsabilité dès qu’il a volontairement provoqué son préjudicie.
En présence d’un concours de faute, la doctrine rappelle qu’il faut distinguer « entre la victime innocente et la victime fautive » [9].
La première chambre civile de Cour de cassation par un arrêt en date du 11 mars 2020 a ainsi censuré les juges du fond qui devaient rechercher si le vendeur n’avait pas participé ou provoqué le préjudice.
En statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’avait pas provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l’acquéreur toute prorogation du délai de levée de l’option, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé.
Cass. Civ. 1ère , 11 mars 2020 n° 18-25.994.
