Étape 1 : déterminer de l’origine du sinistre.
L’identification précise de l’origine du sinistre est essentielle, car elle permettra de déterminer la personne responsable. C’est elle ou son assureur qui devront indemniser la victime de ses préjudices.
Lorsque l’origine n’est pas immédiatement identifiable, une recherche de fuite ou une expertise judiciaire peuvent s’avérer nécessaire. Cette démarche peut être initiée par le syndic ou le copropriétaire concerné.
La procédure d’expertise judiciaire est recommandée lorsque l’origine des désordres n’a pas pu être déterminée de manière amiable ou lorsqu’il existe un point de blocage (accès impossible, copropriétaire récalcitrant, etc…) ou lorsque les enjeux financiers sont importants.
Une fois l’origine déterminée, il convient de savoir s’il s’agit d’une partie commune ou privative.
La loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés, établit une distinction fondamentale entre les parties communes et privatives :
Les parties communes sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le gros-œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).
Les parties privatives regroupent les espaces réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire (intérieur des appartements, équipements privatifs comme les sanitaires ou les radiateurs).
Il convient, en premier lieu, de se référer au Règlement de copropriété pour déterminer le caractère commun ou privatif d’un élément.
Certaines zones, comme les balcons ou jardins, peuvent être qualifiées de parties communes à usage privatif. Cette double qualification engendre souvent des ambiguïtés quant à leur prise en charge en cas de sinistre, soulignant l’importance de consulter le règlement de copropriété, qui peut prévoir des spécificités.
Étape 2 : Déterminer qui est responsable en fonction de l’origine du sinistre.
1. Origine dans une partie privative.
Si le sinistre provient d’une partie privative (par exemple, une fuite d’une baignoire ou un radiateur défectueux), le copropriétaire concerné est responsable des dommages causés, y compris ceux affectant d’autres lots ou les parties communes.
Dans ce cas, il fera appel à son assurance habitation afin que les préjudices des tiers lésés soient pris en charge.
2. Origine dans une partie commune.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers dont l’origine se situe dans les parties communes conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, si l’origine se situe dans une partie commune (par exemple, une infiltration due à une toiture défaillante ou à la fuite d’une colonne ou d’une canalisation), le syndicat des copropriétaires verra sa responsabilité engagée.
Ici, l’absence de faute du syndicat des copropriétaires n’a aucune importance !
Il suffit que les désordres proviennent d’une partie commune pour que la responsabilité de la copropriété soit engagée. En revanche, il est constant que le syndicat des copropriétaires peut être totalement ou partiellement exonéré en cas de faute de la victime.
Cette responsabilité de plein droit implique du syndicat des copropriétaires qu’il devra indemniser le copropriétaire lésé de l’ensemble de ses préjudices (travaux de réparations mais également le trouble de jouissance pendant toutes la période où le sinistre aura perduré).
Le Syndicat des copropriétaires peut ne pas vouloir procéder aux réparations de nature à mettre fin aux désordres pour plusieurs raisons :
- Soit à raison parce qu’il estime que le copropriétaire est responsable des dommages ou que l’origine ne provient pas des parties communes ;
- Soit de mauvaise foi, en refusant, par exemple, de voter des travaux réparatoires pourtant indispensables.
À noter que le problème peut également provenir du Syndic ce qui paralyserait la prise de décision au sein de la copropriété.
3. Origine indéterminée, mixte ou extérieur à la copropriété.
Dans certains cas, les désordres ont plusieurs origines, si bien que la responsabilité peut être difficile à déterminer.
Dans d’autres cas, l’origine provient d’un immeuble voisin et engendre des désordres dans votre appartement ou votre immeuble.
Dans l’ensemble de ces hypothèses, si aucune solution ne peut être trouvée de manière amiable, il est utile de recourir à un expert judiciaire dont la mission sera notamment de déterminer l’origine des désordres, donner son avis sur les travaux réparatoires et leurs couts. Il proposera également une répartition des responsabilités d’après ses constatations.
III. Étape 3 : déclarer le sinistre à l’assurance.
1. L’assurance multirisque immeuble.
Souscrite par le syndicat des copropriétaires, cette assurance couvre généralement les dégâts affectant les parties communes ainsi que ceux causés aux parties privatives par un sinistre d’origine commune.
En général, l’assureur est condamné à garantir la condamnation du Syndicat des copropriétaires.
2. L’assurance multirisque habitation des copropriétaires.
Chaque copropriétaire doit souscrire une assurance habitation pour couvrir les sinistres affectant son propre lot et les dommages qu’il pourrait causer à autrui. Cette assurance est complémentaire à celle de l’immeuble.
Elle vient couvrir les condamnations du copropriétaire qui verrait sa responsabilité engagée lorsque l’origine des désordres provient de ses parties privatives.
IV. Étape 4 : solliciter l’indemnisation de ses préjudices.
1. Litiges entre copropriétaires.
Lorsque deux copropriétaires ne parviennent pas à s’entendre sur la prise en charge d’un sinistre, une procédure amiable est à privilégier. En l’absence d’accord, il est possible de saisir le tribunal compétent pour trancher le litige.
2. Litiges entre copropriétaire(s) et la copropriété.
Lorsque le syndicat des copropriétaires refuse de prendre en charge un sinistre relevant des parties communes, le copropriétaire devra assigner le Syndicat des copropriétaires et son assureur afin qu’ils soient tous deux condamnés à l’indemniser de l’ensemble de ses préjudices.
Ces préjudices incluent d’une part les travaux réparatoires des désordres causés par les infiltrations mais également le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’utiliser son appartement ou une partie de celui-ci.
Exemple de jurisprudence récente dans laquelle le Syndicat des copropriétaires a été condamné à indemniser les travaux réparatoires et la perte de loyer à la suite d’infiltrations en provenance de la descente de l’immeuble :
Le tribunal judiciaire de Nanterre, dans un jugement du 2 décembre 2024 (RG n°20/07681), après avoir constaté que l’origine des désordres provenait d’une partie commune, a calculé le préjudice de jouissance de la façon suivante :
« En outre, Mme X produit les courriers de trois agences immobilières datés de mai et juin 2020, aux termes desquels l’appartement a été considéré comme impossible à louer, du fait des problèmes d’humidité constatés après visite sur site.
Le tribunal relève aussi que les recherches de fuites et travaux de réfection ont nécessité le percement du sol de la cuisine, tel qu’il résulte des factures de la société Y.
Compte tenu de la superficie de l’appartement (35 m2), de l’absence de séparation entre la cuisine ouverte et la pièce principale, du caractère inutilisable de la cuisine, Mme X est fondée à soutenir que l’appartement devenu inhabitable ne pouvait plus être mis en location.
Mme X produit par ailleurs un bail établi le 1er février 2017, qui permet d’établir que l’appartement était occupé à une date proche de la survenance des premières infiltrations.
Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient par conséquent d’évaluer la perte de chance de relouer son bien à 80%.
Il convient de fixer le loyer mensuel hors charges de l’appartement à 1 000 euros, tel qu’il résulte du montant du dernier loyer et des trois attestations des agences immobilières précitées.
Par conséquent, le tribunal condamnera le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 22 960 euros (28,7 mois x 800 euros) en réparation du préjudice subi du fait de la perte de chance de relouer son appartement.
Le tribunal condamnera en outre ce dernier au paiement de la somme de 4.126,01 euros, conformément au montant résultant de la facture de la société Z du 13 janvier 2021, au titre des travaux réparatoires de l’appartement ».
Le tribunal judiciaire de Nanterre a donc estimé que la perte de chance de louer le bien s’élevait à 80 % de la valeur locative.
Dans la mesure où le Syndicat des copropriétaires a mis plusieurs années à réaliser les travaux, le quantum des préjudices est rapidement devenu très important.
La copropriétaire lésée avait pris le soin de faire évaluer la valeur locative de son appartement par trois agences immobilières et de faire constater les désordres au sein de l’appartement par un Commissaire de justice.
La preuve de l’inhabitabilité a donc été reçue favorablement et ce même en l’absence d’expertise judiciaire.
Dans cette espèce, l’assureur du Syndicat des copropriétaires a été condamné à garantir le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations à son encontre.
V. Conclusion
En cas de sinistre, l’objectif est d’identifier rapidement l’origine du sinistre et d’y mettre un terme.
S’il perdure malgré tout et que l’origine provient d’une partie commune, il faudra solliciter auprès du Syndicat des copropriétaires :
- La réparation de nature à faire cesser le dégât des eaux ;
- Et l’indemnisation des préjudices (pertes de loyers, travaux réparatoires, facture de recherche de fuite, etc…)
À défaut d’accord amiable avec la copropriété, je vous recommande de faire appel à un avocat spécialisé en droit de la copropriété pour défendre vos intérêts et trouver une issue rapide et conforme à la loi.
Il vous orientera en fonction du dossier, soit vers une expertise judiciaire, soit directement vers une procédure au fond devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.
