Bail Commercial et loyers Covid : la Cour de cassation a tranché dans l’intérêt des bailleurs.

L’épidémie de Covid-19 a poussé les pouvoirs publics à mettre en place des restrictions sanitaires générales et temporaires ayant vocation à ralentir la propagation du virus. Par application de l’article 4 de la loi nº 2020-290 du 23 mars 2020, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national. Cette mesure a pris la forme d’une interdiction de recevoir du public pour tous les établissements non indispensables à la vie de la Nation, à l’exception des commerces de première nécessité.

Ainsi, cette interdiction a été portée aux établissements recevant du public tels que les restaurants, bars, cinémas ou encore salles de spectacles, afin de garantir la santé publique.

Dès lors, de nombreux locataires de baux commerciaux ont décidé d’interrompre le paiement de leurs loyers et charges, considérant que ces mesures sanitaires pouvaient leur en dispenser. Leurs bailleurs ont donc saisi les juridictions de première instance et d’appel afin d’obtenir le paiement de leurs loyers échus.

Étant saisie d’une trentaine de pourvois, la troisième chambre civile a choisi d’en examiner trois afin de répondre aux principales questions d’interprétations et arguments sur ce sujet.

Question posée à la Cour de cassation :

Les mesures gouvernementales visant à interdire l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non-essentiels sont-elles de nature à justifier la suspension du versement des loyers ?

Plus de deux ans après le début de la crise sanitaire liée au covid-19, la Cour de cassation confirme par trois arrêts en date du 30 juin 2022 que les locataires ne peuvent se dessaisir de leur obligation de paiement des loyers.

La troisième chambre civile s’attache à rappeler que les mesures prises par les autorités publiques afin de lutter contre la propagation de la Covid-19 n’ont pas écarté l’application des règles du code civil relatives au contrat de bail.

Elle juge ces règles de droit commun non incompatible avec les dispositions dérogatoires liées au contexte sanitaire.

Ainsi, les locataires ne peuvent se fonder sur la perte de la chose louée (I) dans la mesure où ils disposent toujours de leur local. Ils ne peuvent pas non plus se prévaloir du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur (II) car il n’est pas à l’origine de l’impossibilité d’exploiter les lieux loués.

Étant exclue pour les obligations de paiement, la force majeure n’est pas non plus suffisante pour justifier un défaut de paiement des loyers (III). Enfin, la bonne foi ne semble pas non plus utile pour s’exonérer du paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives lorsque le bailleur a proposé des solutions et facilités de paiement (IV).

I. Sur la Perte de la chose louée.

Article 1722 du code civil
Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Le premier moyen souvent invoqué par les locataires est la perte de la chose louée.

Définition de la notion :

En vertu de l’article 1722 du code civil, la perte de la chose louée correspond à la destruction en totalité ou partiellement de la chose. Cette destruction prend la forme d’une impossibilité absolue et définitive d’user de la chose conformément à sa destination, ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur.

Dans ce cas, la résiliation est de droit, ce qui emporte un devoir pour le juge de la constater, ainsi, le locataire peut réclamer ce qu’il aurait versé d’avance.

À titre d’exemple, est considéré comme une perte totale de la chose louée, le cas où la vétusté de l’immeuble entraine sa ruine . Est également considéré comme une perte de la chose louée le fait qu’elle soit devenue impropre à l’usage convenu.

Comment est utilisée cette notion par les locataires :

Les locataires se sont alors prévalus de cet argument afin de justifier la suspension du paiement de leurs loyers et charges.

Ils considèrent qu’en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics, l’impossibilité de recevoir de la clientèle constitue une perte de la chose louée dans la mesure où le locataire ne peut plus jouir des locaux conformément à la destination prévue au contrat.

Position des juridictions avant les arrêts de la Cour de cassation :

Dans le contexte de fermeture administrative des commerces, certaines juridictions ont admis la perte de la chose louée afin de résilier un bail commercial. L’idée était que si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruire qu’en partie, le preneur peut demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

À titre d’exemple, la Cour d’appel de Douai a jugé que :

« n’est pas restreinte au cas de perte matérielle de la chose et s’étend à la perte juridique dans les cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination, notamment à la suite de dispositions légales ou réglementaires ou d’une décision administrative ».

La Cour d’appel de Douai a ainsi jugé que l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination convenue s’analyse en perte partielle de la chose justifiant la suspension des loyers.

La cour d’appel de Versailles, quant à elle, a rendu un arrêt allant dans le sens inverse de cette décision.

Elle retient qu’il n’est pas contesté que :

« le bien loué n’est détruit ni partiellement ni totalement ; il n’est pas davantage allégué qu’il souffrirait d’une non-conformité, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux, soit la chose louée en elle-même. L’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire est de plus limitée dans le temps, ce que ne prévoit pas l’article 1722 du code civil, lequel ne saurait être appliqué en l’espèce ».

Position de la Cour de Cassation au 30 juin 2022 :

Dans ce contexte d’incertitude, la Cour de cassation devait déterminer si les dispositions de l’article 1722 relatives à la définition de la perte de la chose louée peuvent s’appliquer dans le cadre de mesures gouvernementales entrainant la fermeture administrative de commerces non-essentiels.

Par le moyen de ses trois dernières décisions, la Cour de cassation apporte une réponse très claire : la perte de la chose louée ne permet pas de justifier le défaut de paiement de loyers échus.

Elle considère que :

« L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ».

Le raisonnement de la Cour apparait clairement. L’impossibilité d’exploiter, du fait de l’état d’urgence sanitaire, se justifie par l’activité économique qui y est développée, et non par les locaux, soit la chose louée elle-même. C’est bien le caractère non-essentiel du commerce installé dans les locaux qui est à l’origine de la fermeture, non pas le local en lui-même.

Par ailleurs, la Cour de cassation a reconnu le caractère temporaire de la fermeture administrative, rentrant en contradiction avec la définition même de la perte de la chose louée.

En définitive, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne peut s’assimiler à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil dans la mesure où cette interdiction était générale et temporaire, avait pour seul objectif la préservation de la santé public et n’était pas liée directement avec la destination du local loué telle que prévue au contrat.

II. Sur l’obligation de délivrance du bailleur.

Le second argument souvent invoqué par les locataires réside dans le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Article 1719 du code civil
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Définition de la notion d’obligation de délivrance :

Le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance au regard de l’article 1719 du code civil, doit mettre à la disposition de son locataire le local convenu en bon état. La délivrance implique que le locataire puisse exploiter les lieux conformément à la destination prévue au bail.

Le défaut de délivrance se caractérise par l’impossibilité, du fait du bailleur, de jouir du local commercial.

En application des articles 1217 et 1219 du code civil, la partie peut refuser d’exécuter l’obligation contractuellement mise à sa charge, alors même que celle-ci est exigible, si son cocontractant n’exécute pas l’obligation, dont il est réciproquement tenu, et si cette inexécution est suffisamment grave.

Comment cette notion est utilisée par les locataires :

Dans le cadre de mesures gouvernementales de fermeture des commerces non essentiels, plusieurs avocats ont choisi de se placer sur le terrain du contrat et des obligations qu’il fait naître. En invoquant le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, il était possible de lui opposer l’exception d’inexécution en ne payant pas les loyers.

Cet argument se justifiait par le fait que la mesure de fermeture a empêché le locataire de jouir paisiblement des locaux donnés à bail. Il s’agirait d’une inexécution au titre de l’article 1719 du code civil suffisamment grave pour justifier, en l’application de l’article 1219 du même code, de l’exception d’inexécution du bail.

Cet argument semble légitime dans la mesure où l’exception d’inexécution s’applique même en cas d’inexécution non fautive.

Positions des juridictions avant la Cour de cassation :

A titre d’exemple, le tribunal judiciaire de Paris, dans un récent arrêt, a jugé cette question au regard de l’article 1719 du code civil.
Il a considéré que :

« Cet article n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s’exerce son activité ».

En ce sens, le tribunal considère que le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrer des locaux conformes lorsque lesdits locaux sont fermés en raison d’une décision administrative.

Position de la Cour de cassation au 30 juin 2022 :

La Cour de cassation, dans l’un de ses trois récents arrêts du 30 juin 2022 répond à cet argument avec le même raisonnement que le tribunal judiciaire de Paris. Elle considère que l’impossibilité d’exploiter les locaux loués était seulement du fait du législateur, elle ne peut résulter d’un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

En définitive, aucun manquement n’est caractérisé dans la mesure où le locataire peut accéder au local mais ne peut en jouir, non pas du fait du bailleur mais du fait de mesures gouvernementales nationales et temporaires.

III. Sur la force majeure.

Le troisième argument soulevé par les locataires est la force majeure prévue à l’article 1218 du Code civil :

Article 1218 du Code civil
Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Les locataires ont considérés que l’état d’urgence sanitaire constitue un fait de force majeure.

Définition de la notion de force majeure :

Au regard de l’article 1218 du code civil, la force majeure est caractérisée par un événement échappant au contrôle du débiteur qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

La Cour de cassation a déjà eu l’occasion de juger qu’en matière de baux commerciaux, la force majeure justifie un retard dans le paiement du loyer. Cependant, concernant la suspension des paiements, la Cour de cassation devait trancher.

Comment les locataires voulaient utiliser cet argument :

Les locataires de baux commerciaux ont souhaité se fonder sur l’article 1218 du code civil en considérant que la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid-19 constitue un événement de force majeure. Selon eux, la chute d’activité et les pertes subies, en lien direct avec la cirse sanitaire, sont de nature à justifier l’impossibilité totale de régler les loyers dus.

Position des juridictions avant l’avis de la Cour de cassation :

La Cour d’appel de Paris a répondu à cet argument en considérant que la force majeure n’est pas suffisante à écarter le paiement des loyers pendant les périodes de fermetures administratives des commerces non-essentiels.

Elle rappelle d’abord que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut pas s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Cette situation se caractérise par un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il rende impossible l’exécution de l’obligation.

Selon la Cour d’appel de Paris :

« l’obligation de payer une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est pas, par nature, impossible, elle est seulement plus difficile ou plus coûteuse. Le débiteur d’une obligation payer une somme d’argent inexécutée ne peut donc pas s’exonérer en invoquant un cas de force majeure ».

Ainsi, afin de s’exonérer du paiement des loyers au motif de la force majeure, les locataires doivent justifier d’une impossibilité d’exécuter leur obligation de règlement, démontrant ainsi le caractère irrésistible de la fermeture administrative liée à l’épidémie de Covid-19.

Cette justification semble difficile à obtenir dans la mesure où le gouvernement a mis en place un prêt garanti par l’Etat permettant de couvrir les besoins de trésorerie des sociétés impactées par la crise sanitaire.

Position de la cour de cassation au 30 juin 2022 :

La Cour de cassation, dans l’un de ses trois arrêts du 30 juin 2022 vient donner une réponse ferme à cette question d’imprévision ou non du paiement des loyers en temps de crise sanitaire.
Elle suit le raisonnement de la Cour d’appel de Paris en considérant que :

« Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.
Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que la locataire, débitrice des loyers, n’était pas fondée à invoquer à son profit la force majeure ».

Il est très clairement exposé ici que la force majeure n’est pas invocable s’agissant du règlement de ses loyers par le locataire dans la mesure où le locataire ne justifie pas du caractère insurmontable de la situation.

Cette position rejoint l’exclusion de principe que l’on qualifie parfois de « force majeure financière » qui a été consacrée par la Cour de cassation en 2014 par lequel l’invocation de la force majeure est exclu en cas de paiement. Seule une impossibilité matérielle de payer pourrait tempérer ce principe.

IV. Sur la bonne foi.

Article 1104 du code civil
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d’ordre public.

Le dernier argument utilisé par les locataires est la bonne foi dont pourrait manquer le bailleur.

Définition de la notion de bonne foi du bailleur :

En vertu de l’article 1104 du code civil, les parties au bail doivent exécuter de bonne foi le contrat. Cette exigence de bonne foi peut imposer l’adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations contractuelles.

Comment est employée cette notion par les locataires :

Les locataires emploient souvent cet argument afin d’accuser leur bailleur d’avoir agi de mauvaise foi en sollicitant le règlement de loyers conformément aux engagements pris au titre du bail hors période de crise sanitaire.

Position des juridictions avant celle de la cour de cassation :

L’exigence de bonne foi dans l’exécution des contrats a justifié plusieurs fois le rejet en référé de demandes de paiement formées par des bailleurs.

Certaines décisions rendues sur la question ont mis en avant l’obligation pour les parties de vérifier si les circonstances ne rendent pas nécessaires une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Néanmoins, le tribunal judiciaire de Strasbourg est allé plus loin en retenant que la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi n’autorise pas le juge à porter atteinte à la substance même des droits et obligations issus de ce contrat , dont font partie les modalités et délais de paiement. Il ne peut ainsi pas reprocher à une partie de ne pas avoir consenti des délais de paiement à son cocontractant débiteur pour le sauver de ses difficultés financières.

De ce fait, la possibilité d’une évolution jurisprudentielle sur ce point reste ouverte au regard de la circonstance exceptionnelle que constitue la crise sanitaire.

Position de la Cour de cassation au 30 juin 2022 :

La cour de cassation, dans son arrêt du 30 juin 2022 juge qu’en l’espèce, la bailleresse n’a pas fait preuve de mauvaise foi dans la mesure où elle avait tenu compte des circonstances exceptionnelles en proposant de différer le règlement des loyers.

Ainsi, la Cour ne donne pas d’interprétation générique ni de réponse très développée quant à la possibilité pour les juridictions de première instance de porter atteinte à la substance même du contrat en cas de mauvaise foi.

En conclusion :

Par ces trois décisions, la Cour de Cassation marque, avec raison, un sérieux coup d’arrêt aux prétentions économiquement insupportables pour les bailleurs de locaux commerciaux mais incite les parties à la négociation de leurs contrats.

Sources :
 Civ. 3e, 8 mars 2018, n°17-11.439 ;
 Civ. 3e, 1er avr. 1998, n°96-10.399 ;
 Civ. 3e, 29 janv. 1975, Bull. civ. III, n° 35 ;
 Civ. 3e, 20 janv. 1981, Bull. civ. III, n°15 ;
 TJ Paris, 20 janv. 2021, n° 20/80923 ;
 TJ La Rochelle, 23 mars 2021, n° 20/024 ;
 CA Douai, 8-3, 16 déc. 2021, no 21/03259 ;
 CA Versailles, 12e ch., 6 mai 2021, n° 19/08848 ;
 Cass, civ. 3e, 30 juin 2020, n°21-20.190, pt 10 ;
 TJ, 25 févr. 2021, no 18/02353 ;
 Cass. Civ ; 30 juin 2022, n°21-20-190 ;
 Cass. 3e civ., 17 févr. 2010, n° 08-20943 ;
 Cour d’appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 2 juin 2022, n° 21/19284 ;
 Cass. Civ ; 30 juin 2022, n°21-20-190 ;
 Cass. Com, 16 septembre 2014, n°13-20.306 ;
 TJ Paris 10-7-2020 n° 20/04516 ;
 TJ Strasbourg réf. 19-2-2021 n° 20/00552 ;
 Cass. com. 19-6-2019 n° 17-29.000 ;
 Cass. Civ ; 30 juin 2022, n°21-20-190.