Les mentions obligatoires exigées par l’article L145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ou à être motivé [1].
I. Sur le rappel des faits.
Le 3 février 2009, le preneur a pris à bail des locaux commerciaux, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1ᵉʳ janvier 2008.
Le 19 août 2016, le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1ᵉʳ janvier 2017.
Par lettre recommandée du 17 janvier 2018, la bailleresse a proposé un nouveau loyer, que le preneur a refusé le 12 mars 2018.
Le 12 juin 2018, la bailleresse a exercé son droit d’option et a refusé le renouvellement du bail.
Puis le 23 septembre 2020, soit plus de deux ans après, le preneur a assigné la bailleresse en annulation de l’exercice de son droit d’option et en constatation du renouvellement du bail commercial à compter du 19 novembre 2016.
La bailleresse a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du locataire.
La cour d’appel a fait droit à la demande de la bailleresse et déclaré le preneur.
II. Sur les moyens évoqués par le preneur.
Le preneur contestait la prescription de son action et arguait du manquement à la bonne foi contractuelle de la bailleresse. Il soutenait que la bailleresse avait adopté un comportement changeant quant à la volonté de renouveler ou non le bail, et que l’absence d’indication du délai de prescription dans l’acte d’exercice du droit d’option était préjudiciable.
Le Preneur arguait le fait que le droit d’option devait bénéficier du même formalisme et de protection pour le preneur qu’un congé délivré par le bailleur.
La Cour de cassation a rejeté ces arguments en rappelant que les mentions obligatoires exigées par l’article L145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé du bailleur, et non l’exercice de son droit d’option.
De plus, la bailleresse avait valablement exercé ce droit avant l’expiration du délai de prescription de deux ans suivant la date de prise d’effet du bail renouvelé.
En conséquence, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi et confirmé la prescription de l’action du locataire.
III. Sur la portée de cet arrêt.
Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante affirmant que le droit d’option du bailleur, prévu à l’article L145-57 du Code de commerce, n’est soumis à aucune condition de forme particulière et ne doit pas mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable.
Le droit d’option du bailleur n’est soumis à aucune exigence spécifique et peut être exercé tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.
En clair, l’absence d’information du locataire sur le délai de prescription ne constitue pas une cause de nullité de l’exercice du droit d’option.
Toutefois, cette position peut être perçue comme une protection moindre pour le preneur, qui doit être particulièrement vigilant quant aux délais applicables pour contester l’exercice de ce droit.
IV. Point de vigilance sur l’utilisation du droit d’option.
Le droit d’option, régi par l’article L145-57 du Code de commerce, donne la possibilité au bailleur ou au preneur de revenir sur le renouvellement du bail lorsqu’un désaccord subsiste quant à la fixation du loyer. Ce mécanisme intervient après que le renouvellement du bail a été accepté ou tacitement acquis, mais avant qu’un accord définitif sur le loyer ne soit trouvé.
Ce droit permet ainsi aux parties d’éviter d’être liées par un bail à des conditions financières qui ne leur conviennent pas ou plus. Son exercice n’est soumis à aucune condition de forme particulière, bien qu’il soit conseillé d’y procéder par exploit d’huissier ou pour le moins par courrier recommandé avec accusé de réception.
L’exercice du droit d’option est limité dans le temps : il peut être mis en œuvre tant qu’aucune décision judiciaire sur le montant du loyer n’est définitive, et jusqu’à un mois après la signification de cette décision. Une fois activé, il entraîne la fin du bail commercial avec effet rétroactif, le preneur devenant alors occupant sans droit ni titre, tenu de verser une indemnité d’occupation.
L’une des conséquences importantes pour le bailleur est l’obligation de verser une indemnité d’éviction s’il exerce son droit d’option sans motif grave et légitime. Cette indemnité est prévue par l’article L145-14 du Code de commerce.
Enfin, à l’inverse du droit d’option, le droit de repentir prévu à l’article L145-58 du Code de commerce permet au bailleur, après avoir initialement refusé le renouvellement du bail et offert une indemnité d’éviction, de finalement accepter le renouvellement, évitant ainsi le versement de cette indemnité sous certaines conditions.
