Les actions envisageables avant l’acquisition de la clause résolutoire
La clause résolutoire désigne clause aux termes de laquelle le bail sera résilié en cas de manquement du locataire à une de ses obligations, notamment le non-paiement du loyer. Elle est applicable pendant toute la durée du bail commercial dans lequel elle est stipulée et continue à s’appliquer à l’expiration du bail, si celui-ci est tacitement reconduit ou s’il est renouvelé.
La mise en œuvre de cette clause est impérativement subordonnée à la délivrance au locataire d’un commandement d’exécuter son obligation (par exemple de payer son loyer) par un huissier de justice mandaté par le bailleur. Ce commandement doit, à peine de nullité, faire connaître de façon précise au locataire le manquement aux obligations auxquels il doit être remédié et l’informer de ce que le bailleur entend résilier le bail si le locataire n’exécute pas ses obligations dans un délai d’un mois.
A ce stade, il est encore possible pour le locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. Dans ce cas, la clause résolutoire est privée d’effet et le bail se poursuit normalement.
Si le commandement de payer ou d’exécuter est resté infructueux dans le délai d’un mois, le bailleur saisira le Juge des référés du Tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander l’expulsion du locataire.
Au cours de cette audience, le locataire pourra demander la suspension de la réalisation de la clause résolutoire, en demandant au Juge de lui accorder des délais de paiement. L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet en effet au Juge d’accorder au débiteur des délais en suspendant, sous certaines conditions, les effets de la clause résolutoire.
L’article 1244-1 du Code civil prévoit que : « (…) compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »
Les actions envisageables après l’acquisition de la clause résolutoire
Il peut arriver, pour diverses raisons, que le locataire ne se rende pas à l’audience des référés pour solliciter la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.
Tout n’est pas perdu cependant, car il est possible de demander au Juge du Tribunal de grande instance des délais de paiement rétroactifs.
L’article L.145-41 du Code de commerce dispose en effet dans son second alinéa : « Les Juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du Code Civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de Justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le Juge. »
Ainsi, en régularisant la situation, même après que soit rendue la décision constatant l’acquisition de la clause résolutoire, il est possible d’éviter l’expulsion du locataire.
La jurisprudence précise en effet que lorsque les causes du commandement ont été réglées hors du délai imparti, mais avant que le Juge ne statue, le Juge peut accorder rétroactivement des délais au locataire, puis constater que le paiement ou l’exécution demandé a eu lieu dans ces délais.
La Cour d’appel de Bordeaux a ainsi rendu la décision suivante le 2 novembre 2011 (n° Rôle : 11/4804) : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. (…) Dans ces conditions, compte tenu de la situation du débiteur, l’octroi rétroactif de délais de paiement pour la régularisation de deux termes de loyers et de la suspension de la clause résolutoire pour effectuer ce paiement sont justifiés. Le paiement intégral des loyers dus étant intervenu avant même que la cour accorde ces délais, il doit être constaté que la clause résolutoire n’a pas opéré. »
La Cour d’Appel de Paris, dans une espèce similaire, a considéré que « La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est recevable, même si l’acquisition de la clause résolutoire a été consacrée par une ordonnance du Juge des Référés devant lequel le preneur, qui n’avait pas comparu, n’avait pas sollicité de délai. En effet, cette ordonnance n’a pas autorité de la chose jugée au principal. » (C.A. Paris, 4 mars 2009, JurisData : 2009-001506)
La Cour d’appel de Chambery a également jugé que « Attendu cependant que le juge saisi d’une demande de délai de paiement dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation et peut même accorder des délais au-delà de la demande ; Attendu qu’il résulte des pièces produites par la société Chevallier que la valeur du fonds de commerce est sans commune mesure avec le montant de la dette visée par le commandement, que la perte du droit au bail serait ainsi une sanction disproportionnée, qu’il y a lieu en conséquence de faire droit à sa demande ; Attendu qu’il résulte des explications de la société Chevallier qu’elle aurait intégralement payé les causes du commandement, qu’il convient en conséquence de lui accorder un délai de deux mois, soit pour parfaire le paiement, soit pour en justifier ; » (CA Chambéry, 25 septembre 2012, RG : 12/00971)
Pour obtenir gain de cause dans ce type de procédure, il conviendra de démontrer la bonne foi du locataire. Celle-ci peut être caractérisée par les efforts faits par le locataire pour tenter de régulariser les paiements lorsque sa situation financière le permettait, ou encore s’il démontre que les difficultés financières de l’exploitation commerciale résultaient d’éléments extérieurs.
En tout état de cause, la décision du Juge d’accorder ou non des délais de paiement résulte de son pouvoir discrétionnaire. Cela signifie que même si le locataire débiteur est de bonne foi, il pourra refuser d’accorder des délais de paiement rétroactifs. Il est donc important de répondre à son bailleur et d’assister à toutes les audiences, pour éviter de laisser dégénérer la situation, sous peine de voir son bail définitivement résilié et l’expulsion réalisée.
Discussions en cours :
Bonjour Maître,
Je suis convoqué le 1er fevrier 2017 à une audience en refere pour non paiement des loyers d’un bail commercial.
Des lors, j’ai effectué le virement de la somme demandée aujourd’hui. Est ce que je risque l’exclusion malgré le règlement de ce litige ?
Cordialement
Xavier Roca
Bonjour Monsieur,
Oui, en effet, il est indispensable de vous rendre au Tribunal pour demander des délais de paiement rétroactifs.
Meilleures salutations
BONJOUR MAITRE
MOI J AI PAYER LE LOYER EN TOTALITE.MAIS MON PROPRITAIRE TOUJOUR DEMANDE POUR PAYER LE LOYER .DEJA PASSER DEVANT LE JUGE EN 2016 ET J AI GANER
ET REFER ENCORE
Bonjour maître
Je je actuellement commerçant ça fait 18 ans que j exerce dans mon commerce 1 ans de loyers impayés car je viens de sortir de 10 ans de redressement la propriétaire ne veut plus me renouveler le bail commercial et me mettre dehors je passe au tribunal dans quelques jours que puis-je faire ?
Bonjour,
Quid du paiement partiel de la part du preneur en amont de la procédure devant le TGI ?
En clair, si le commandement de payer concerne une dette certaine et qu’un paiement partiel intervient avant la fin du délai de 1 mois permettant l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial (dérogatoire dans mon cas) :
le commandement de payer portant sur la somme totale est-il toujours valable pour l’assignation devant le TGI ?
ou au contraire, convient-il de signifier par huissier un nouveau commandement de payer comportant le montant actualisé ?
Merci.
Bonjour maître, suite à de gros travaux d’aménagement de voie de bus devant mon établissement je n’ai pas pu payer le loyer à mon propriétaire pendant 4 mois. En effet suite aux travaux le trottoir as été cassé puis refait et de grosses nuisances sonores. Les clients ne pouvant pratiquement plus accéder a mon établissement impossible de faire mon chiffre journalier habituel. D’ou le défaut de paiement. Mon propriétaire veux maintenant me jeter dehors sachant que je lui ai rembourser la totalité des loyers. Nous sommes maintenant en cours d’appel et j’attend le jugement ... Je ne sais plus quoi faire je risque de tout perdre . Cordialement
Chère Madame,
Êtes vous déjà conseillée par un de mes confrères ?
Meilleures salutations
Bonjour Maître,
La cour d’appel de Besançon vient de confirmer la résiliation du bail non plus pour impayés de loyers ( en 2013 ), mais pour " paiement systématiquement tardif des loyers après la reprise de l’activité "( en 2014).
L’avocat du propriétaire en appel n’a plus attaqué par les loyers en retard ( il n’y en a plus ) mais par la date du loyer !!!
On nous reproche de ne pas avoir payé le loyer le 1er du mois !!!
Depuis le début de l’activité( + de 6 ans ) nous n’avons jamais payé le 1er, c’était un accord tacite avec le propriétaire.
Mon compagnon ( le gérant ) vient d’entamer depuis ce lundi 25 janvier une GREVE DE LA FAIM.
Pendant les travaux : pas de salaires ; saisie de notre maison ; saisie de la voiture ; surendettement ; travail 2 ans sans un jour de repos pour pouvoir payer les loyers et toutes les charges.
Maintenant nous sommes au RSA.
Tout ces sacrifices inutiles.... 2014 et 2015 le chiffre d’affaire est reparti fortement à la hausse.
On comptait embaucher un salarié !
Le prêt bancaire initial devait être fini de payer cette année. On ne peut plus vendre le fonds !! préjudice 170 000 euros.
Parution dans la presse régionale ce matin , à la radio.
Mon avocat local essaie d’interpeller un avocat à la cour de cassation pour ne pas faire exécuter ce jugement dans un premier temps.
Pouvez nous nous aider ?
Le paiement des loyers en retard n’est pas un motif systématique de résiliation du bail si vous pouvez prouvez votre bonne foi. Vous devez aller en cassation je vous donne cette référence Cour de cassation Cassation-3-chambre-civile-7-mars-2012.
Bonne foi.
Bonjour,
Je souhaiterai avoir des informations au sujet d’un bail com sur un terrain en indivis
Mon oncle a l’aide d’un notaire a falcifié un act de propriété sur un terrain appartenant à la famille
Il y a quelques annees un jugement a été prononcé et le terrain a été reconnu comme appartenant a la famille. Mais les locataires continue de payer le loyer à mon oncle (pour ceux qui le paye). Dans ces locataires, un est un bail com, j’ai eu echo qu’il ne payait plus son loyer, j’aimerai récupérer notre terre que dois je faire ?
Cordialement
Bonjour,
Depuis maintenant 3 mois, pour diverses raisons je loue à vide un local (bail commercial). Je ne m’en sors + financièrement avec mes autres loyers à payer, et souhaite tt simplement arrêter de payer, jusqu’à ce que le propriétaire m’expulse.
Ma seule inquiétude est la suivante : outre l’expulsion, que risque t on en cas d’impayés ? Saisie immobilliaire ou injonction du juge à rembourser les sommes dues ?
Comment faire pour pouvoir être expulsée sans qu’on me demande de payer quoi que ce soit ?
Cdlt.
bonjour je vous fait part de ce message car ma concubine et auto entrepreneur elle à loué un local il y a tdeux semaines , sa propriétaire lui à demander plus de 5000 euros par cheques, conprenant 1200 euros de caution, plus 1500euros pour le mobilier lorsqu’il ni yen a pas pour autant plus deux de 1000 euros qu’elle a mise a l’encaissement a la banque ma concubine n’a pas eu de fond de roulement par la banque populaire , ce qui et obligatoire par la banque.
la banque à rejetté les cheques et ma concubine c’est fait pourrir par la proprietaire qui lui demande les sous de notre travail en especes je pense qu’elle exagere un peu pas decoutte rien
Bonjour Maitre. Je suis maman de 3 enfants locataire d’un T4. Chez un bailleur HLM sociale voila pour une dette en novembre 2016 mon bail a ete resilier en janvier 2017 ordonnance de quitter les lieux malgrer que je payait une partie du loyer bref le bailleur en septembre 2017 veux m’expulser il obtient l’accord de la prefecture. Ma dette 3265€ je lui prouve au bailleur que si il reclame L’APL dû. depuis fevrier 2017 sa couvre largement ma dette il ne veux rien entendre et exige que ou je paie ma dette en totatilite ou je serais expulser le 26octobre 2017. Je m’endtte aupres de mes amis et autre pour reunir la somme je paie ma dette et expulsion annule mais le bailleur refuse de me faire un nouveau bail qui m’es reclamer par la CAF pour retablir et recuperer rappel APL et droit APL sur le motif que le batiment que j’occupe est vouer a la destruction donc il va me reloger mais en attendant je dois regler un loyer de 691€ car pas D’APL et vue mes revenue c’est chaque. Mois tres difficile que puis je faire
bonjour maitre mon locataire me doi 10 mois de loyer le juge lui a acorde un paiement en 4 fois celui ci ne la pas respecte sur le delibere il est bien note qu a defau de paiement un huissier intervien et le bail ce resili je voudrai savoir combien de temps va dure cette procedure que le puisse recupere mon local comercial merci cordialement
Et après , comment récupérer les loyers , si il se débrouille pour être insolvable ? Merci
J’ai eu une fermeture administratif de 4 mois pour non conformités de sécurité ,suite à sa j’ai été endetter avec mon bailleur qui ma assigner au tribunal j’ai payer la totalité de la somme 3 mille et quelque euro septembre 2016 dans le jugement il stipulait que si devait y avoir d autre retard de paiemant mon bailleur pourrait me résilier le bail Et novembre 2016 je reçoit mon loyer de novembre plus des frais du tribunal qui comprenne plusieurs chose avec la taxe foncière j’ai été dans l incapacité de payer de suite j’ai tout règle début janvier mais sa n apas empêcher le bailleur de me résilier le bail et de m envoyer un commandement de quitter les lieux je suis au bord de la dépression et d exploser je ne leur doit rien et malgré cela ils ne veulent rien savoir comment pourrait je trouver une échappatoire aider moi svp j’ai investit toute mes économie dans cette affaire et contracter des crédit je suis aux bord du gouffre