Délai de contestation d’une décision d’assemblée générale de copropriété et notification du procès-verbal.

Dans cette affaire, une assemblée générale de copropriétaires en date du 3 mai 2006 a, dans une onzième décision, validé un plan d’attribution des caves aux lots de l’immeuble.

Madame T..., propriétaire du lot n° 24, a demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 13 mai 2008 d’une question relative à la révision de l’attribution des caves en fonction des millièmes de copropriété.

L’assemblée générale n’a pas délibéré sur cette question et Madame T… a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 13 mai 2008.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré irrecevable la demande en annulation d’assemblée générale de Madame T… aux motifs que son action s’analysait en une contestation de la onzième décision de la précédente assemblée générale du 3 mai 2006 et que Madame T… n’avait pas agi dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, malgré la notification qui lui en avait été faite le 5 mai 2006.

En d’autres termes, la cour estimait que Madame T… tentait par sa procédure intentée en 2008 de revenir sur une décision définitive adoptée lors de l’assemblée générale de 2006.

La Cour de cassation casse cette décision de la cour d’appel au motif que les juges n’ont pas recherché, comme il le leur était demandé, si le syndicat des copropriétaires rapportait la preuve de la régularité de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

En l’espèce, il appartenait de vérifier si le syndicat des copropriétaires avait bien notifié à Madame T…le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 mai 2006.

Cette décision met en lumière l’importance de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale qui permet de faire courir le délai de contestation des décisions prises par la copropriété.

En préambule, il doit être rappelé que l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que «  les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale  ».

Sauf cas très particuliers, le principe posé par l’article 42 alinéa empêche aux copropriétaires opposants ou défaillants de pouvoir contester des décisions d’assemblée générale ou l’assemblée générale dans son intégralité une fois écoulé le délai de 2 mois à compter de la notification, et ce quelles que soient les irrégularités de forme ou de fond.

Cette règle impose ainsi un bref délai au copropriétaire contestataire pour déposer son recours contre les résolutions prises en assemblée générale et se justifie par la nécessité d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété.

En effet, une fois le délai de recours expiré, les décisions prises en assemblée générale seront définitives et pourront être exécutées sans risque de voir un copropriétaire venir les remettre en cause.

Il est utile de préciser que sauf exceptions, les décisions d’assemblées générales peuvent être immédiatement exécutées par le syndic dès leur adoption, et ce malgré une contestation formulée par un copropriétaire opposant ou défaillant. Néanmoins, l’insécurité juridique demeurera tant que la contestation ne sera pas tranchée par le tribunal.

Par ailleurs, en cas de contestation, le copropriétaire devra par l’intermédiaire de son avocat saisir le tribunal par une assignation signifiée au syndicat des copropriétaires impérativement avant l’expiration du délai de 2 mois sous peine de forclusion. Son action sera jugée alors irrecevable.

Une contestation du copropriétaire par l’envoi d’un courrier recommandé AR au syndic est sans valeur, avec le risque de voir le délai de 2 mois expiré et de perdre toute possibilité de recours.

Il n’est pas nécessaire pour un copropriétaire d’attendre la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour agir en annulation d’une décision contestée. Toutefois, le procès-verbal permet de connaître précisément les décisions prises.

C’est le syndic qui doit procéder à la notification du procès-verbal dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Comme il a été précédemment illustré, c’est sur le syndicat des copropriétaires que pèse la charge de la preuve de la notification. A défaut, le copropriétaire ne pourra pas être déclaré forclos et pourra agir dans un délai de 10 ans.

Concernant les formes de la notification du procès-verbal, il ressort de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que la notification est valablement faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le délai qu’elle fait, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Concrètement, si la lettre recommandée est présentée le 3 mars 2016, le délai court à compter du 4 mars, étant précisé qu’il prendra fin le 4 mai suivant.

Le délai court s’il résulte d’une mention apposée par le facteur que le destinataire a été avisé de la présentation du courrier et de la nécessité d’aller le retirer au bureau de poste.

La notification du procès-verbal peut également être valablement faite par voie électronique dans des modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 du décret du 17 mars 1967.

C’est la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014 qui a introduit un nouvel article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la possibilité d’avoir recours à la voie électronique, les conditions ayant été précisées par la suite par le décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015.

Cette notification électronique nécessite l’accord exprès du copropriétaire. Par ailleurs, les modalités pratiques sont indiquées à l’article 1369-8 du Code civil  :

• La lettre recommandée peut être envoyée par courrier électronique à condition que ce courrier soit acheminé par un tiers, selon un procédé permettant d’identifier le tiers, de désigner l’expéditeur, de garantir l’identité du destinataire et d’établir si la lettre a été remise ou non au destinataire.
• Le contenu de cette lettre, au choix de l’expéditeur, peut être imprimé par le tiers sur papier pour être distribué au destinataire ou peut être adressé à celui-ci par voie électronique.

Dans ce dernier cas, si le destinataire n’est pas un professionnel, il doit avoir demandé l’envoi par ce moyen ou en avoir accepté l’usage au cours d’échanges antérieurs (il sera noté ici que le syndic disposant de l’accord du copropriétaire optera pour le procédé électronique afin de ne pas retarder la notification).

Lorsque l’apposition de la date d’expédition ou de réception résulte d’un procédé électronique, la fiabilité de celui-ci est présumée, jusqu’à preuve contraire, s’il satisfait à des exigences fixées par un décret en Conseil d’Etat.

Un avis de réception peut être adressé à l’expéditeur par voie électronique ou par tout autre dispositif lui permettant de le conserver.

Dans le cas d’une notification par voie électronique, le délai que ladite notification fait courir a pour point de départ le lendemain de l’envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, d’un courrier électronique l’informant qu’une lettre recommandée électronique va lui être envoyée et qu’il a la possibilité, pendant un délai de quinze jours à compter du lendemain de l’envoi de cette information, de l’accepter ou de la refuser.

La régularité de la notification du procès-verbal est donc un des premiers points que tout avocat intervenant dans cette matière doit aborder avec le copropriétaire souhaitant contester des résolutions d’assemblée générale de copropriété.