Dans l’affaire soumise à la cour, Mme [V], copropriétaire, avait contesté la gestion de son compte individuel de copropriété en raison d’erreurs d’imputation des charges pour la période 2018-2021.
Elle avait également demandé la restitution des honoraires perçus par le syndic, qui avait été désigné par une Assemblée Générale de Copropriété ayant été ultérieurement annulée par une décision de justice.
Par un jugement rendu en dernier ressort, le Tribunal de Paris avait rejeté ses demandes, en considérant notamment que les comptes avaient été approuvés et que le syndic avait régulièrement exécuté sa mission.
Mme [V] avait formé un pourvoi en cassation contre cette décision.
La cour casse partiellement le jugement.
Concernant la contestation des comptes individuels :
La Cour de cassation rappelle que l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires par l’Assemblée Générale ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
Elle considère dès lors, Mme [V] pouvait légitimement contester les erreurs affectant la répartition des charges de son compte, en dépit de l’approbation des comptes.
Cet arrêt consacre donc le droit des copropriétaires à contester la régularité des charges de copropriété qui leurs sont réclamés, indépendamment de l’approbation des comptes par l’Assemblée Générale.
Concernant la restitution des honoraires du syndic :
La Cour de cassation précise qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, celui-ci doit restituer au syndicat des copropriétaires les honoraires perçus.
Le fait que le syndic ait effectivement exécuté sa mission ne justifie pas le maintien de sa rémunération, dès lors que le fondement juridique de son mandat a été annulé.
L’arrêt de la cour est motivé dans les termes suivants :
"Vu les articles 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1ᵉʳ de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 :
Selon le premier de ces textes, le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération.
Selon les deux derniers, les personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne peuvent demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont elles sont chargées, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.
Il en résulte qu’en cas d’annulation de la décision d’assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires".
Cet arrêt souligne l’importance de la validité juridique du mandat du syndic comme condition essentielle de la perception de sa rémunération.
Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure (notamment l’arrêt du 14 janvier 2016, pourvoi n°14-23.898), en affirmant le principe selon lequel un syndic ne peut conserver des honoraires fondés sur un mandat annulé.
Cet arrêt constitue un rappel fondamental, pour les syndics de copropriété comme pour les copropriétaires : la validité juridique du mandat de syndic conditionne non seulement la légitimité de ses actes de gestion, mais aussi son droit à rémunération.
