Vice caché et défaut de conformité : différenciation artificielle au détriment de la pragmatique du contrat.

(Cass. 3e civ. 30 septembre 2021 [n° 20-15.354 et 20-16.156.)

Dans les deux hypothèses, lorsque le défaut de conformité ou le vice caché est avéré et retenu, le vendeur doit intervenir sur le bien pour le purger du défaut (de conformité ou du vice caché) ou/et réduire le prix en conséquent voire procéder à la résolution de la vente ou encore procéder à un remplacement par un bien non défectueux. Cependant, selon le moment où est décelé le défaut et le caractère de ce dernier, l’acquéreur peut se trouver face à un hiatus susceptible de lui faire perdre le bénéfice de la garantie que lui doit le vendeur.

En l’espèce, il est question de la vente d’un bien immobilier (une parcelle) destiné à la construction de locaux commerciaux, de bureaux et de parkings. Cependant, il s’avère que le bien immobilier vendu est affecté par un défaut qui a retardé de six mois les projets de l’acquéreur et a occasionné des coûts supplémentaires. Le défaut est matérialisé par une problématique de pollution de sol partiellement traitée par le propriétaire initial qui avait formé un contrat d’échange au profit du vendeur qui n’ignorait donc pas la subsistance d’un risque d’inconstructibilité. Afin d’être dédommagé de son préjudice, l’acquéreur assigne en justice les vendeurs successifs du bien. Condamné à indemniser l’acquéreur, le vendeur initial forme un pourvoi en cassation par lequel il soutient, qu’à défaut de clause idoine, l’inconstructibilité affectant une parcelle ne peut être appréhendée comme un défaut de conformité.

C’est ainsi que se pose la question de savoir si le défaut tenant de l’inconstructibilité affectant le bien vendu peut valablement être appréhendé uniquement comme un vice caché ?

Sans surprise, malheureusement, au regard de la jurisprudence constante sur cette question depuis l’arrêt de la 3ème Chambre civile [2], la Cour de cassation, en date du 30 septembre 2021 [3] censure la décision de la Cour d’appel qui avait, dans les circonstances précitées, retenue la qualification de défaut de conformité du fait de l’inconstructibilité d’une parcelle destinée à la construction de commerces, bureaux et parkings. C’est ainsi, qu’il est mis en œuvre le résultat d’une différenciation entre défaut de conformité et vice caché désormais appréhendable comme classique (I.) dont la pragmatique à un arrière-goût quelque peu artificiel (II.).

I. La posture imposée par l’acceptation de la dualité entre non-conformité objective et non-conformité subjective.

Un contrat, quel que soit son objet, a une finalité économique car il est le support de l’interrelation créée entre le patrimoine d’au moins deux personnes (physiques ou morales) : celle qui doit une prestation, c’est-à-dire le débiteur, et celle a qui la prestation est due, autrement dit le créancier. À ce titre, il y a un transfert de richesses (en l’occurrence, transfert de droit ou/et de bien) d’un patrimoine à un autre qui implique soit un enrichissement réciproque soit l’appauvrissement de l’un au profit de l’autre. Cette interrelation contractuelle est caractérisée par le contenu de l’acte [4] dans la mesure où il a vocation à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations [5].

En outre, de manière consubstantielle, le contenu de l’acte est également un élément qui matérialise, malgré tout, le but de l’opération instrumentée. En effet, le but [6] du contrat se révèle plus ou moins explicitement selon le niveau de précision et/ou de clarté et/ou d’habilité du rédacteur dudit acte. Ainsi, la consubstantialité « stipulations/but » (anciennement objet/cause), posée notamment par l’article 1162 du Code civil, irradie nécessairement les obligations qui tiennent les parties. Pourtant, en l’occurrence dans le contrat de vente, les obligations (art. 1603 du Code civil) de délivrance conforme et de garantie des vices cachés sont les supports d’une dualité (A) qui posent l’inconstructibilité d’une parcelle comme un défaut ne pouvant être qu’un vice caché (B).

A. La non-conformité du bien objet de la vente.

L’appréhension de la question de la conformité d’un bien impose la mise en œuvre d’un processus de comparaison. Cela signifie que pour dire qu’un bien « A » est conforme, il faut le comparé à un bien « A’ » qui doit être posé comme la référence.

Le contrat de vente est formé dès lors qu’il y a accord sur le prix et sur la chose [7]. À ce titre, pour ce qui est de la qualité essentielle [8] de la chose, la référence est posée par la convergence des consentements sur les éléments descriptifs et/ou caractéristiques du bien objet de la vente. Ainsi, dans le processus de comparaison évoqué précédemment, le « A’ » est le « bien escompté » par le vendeur à l’acquéreur. Ce bien à une existence virtuelle qu’il soit présent ou futur (art. 1163 du Code civil) car il matérialise la convergence des consentements et, du fait du consensualisme, scelle le contrat. À ce titre, l’acquéreur est propriétaire du « bien escompté » [9] et le vendeur est débiteur de l’obligation de mettre l’acheteur en possession matérielle.

Il est nécessaire de préciser que la notion de « bien escompté » se pose dans le calcul économique de l’acquéreur qui souscrit une vente nécessairement dans une finalité déterminée ou déterminable qui tient soit du spéculatif [10] soit de l’utilitaire [11]. C’est à ce titre, que le « bien escompté » est la référence au regard de laquelle sera vérifiée la conformité du bien effectivement livré [12]. De ce point de vue, il y a non-conformité lorsque le bien livré ne correspond pas au bien escompté. Selon l’intensité de l’absence de correspondance soit la situation caractérise un défaut soit elle matérialise un vice : un défaut matérialise l’absence d’un élément dont la présence est attendue alors que le vice matérialise une anomalie qui altère le bien dans son essence et le rend inapte à remplir sa fonction. Dans le premier cas, la non-conformité n’hypothèque pas de manière rédhibitoire le calcul économique de l’acquéreur alors que dans le second cas, la non-conformité met en échec la prévision de l’acheteur.

À son niveau, le Code civil cristallise deux types de non-conformité, le défaut de conformité et le vice caché. Le défaut de conformité [13] n’est pas nécessairement un vice impactant le fonctionnement ou la structure du bien vendu [14] : « l’absence de remise à l’acquéreur, lors de la livraison, d’un document indispensable à l’utilisation de la chose vendue et qui en constitue, par conséquent, l’accessoire, constitue un manquement à l’obligation de délivrance, dont le vendeur ne peut s’exonérer en le qualifiant de défaut de conformité apparent ».]]. A priori, il doit être apparent mais rien n’interdit qu’il ne le soit pas lors de vérifications élémentaires [15]. Cela étant dit, le défaut de conformité marque l’existence du manquement par le vendeur de son obligation de délivrance : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur ». La locution de « chose vendue » (c’est-à-dire celle sur laquelle il y a eu convergence des consentements du vendeur et de l’acheteur) doit sans nul doute être appréhendée comme le bien escompté par l’acheteur afin de réaliser son calcul économique. Ainsi, par l’obligation de délivrance, obligation de résultat, le vendeur doit mettre en possession de l’acquéreur le bien escompté. La mise en possession est effective non seulement du fait de la correspondance du bien délivré avec le bien escompté mais également du fait de la délivrance de tous accessoires indispensables à son usage, telle la carte grise d’un véhicule [16].

En tout état de cause, et de manière indiscutable, le Législateur a réellement voulu mettre en relief les différents niveaux de gravité des deux non-conformités en y attachant tant une définition spécifique qu’un régime juridique spéciale notamment au sein du Code civil pour la non-conformité tenant du vice caché [17] :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cette mise en relief se justifie d’autant que le vice comporte une double gravité. En effet, étant caché, la non-conformité ne « saute pas aux yeux » et elle met en échec le calcul économique de l’acheteur. Ainsi, cette non-conformité se révélant nécessairement a posteriori de la délivrance du bien, il est de la sécurité du contrat que le Législateur impose au vendeur de prémunir l’acheteur.

Dès lors, en l’espèce [18], il est question de savoir si l’inconstructibilité du bien immobilier objet de la vente doit être appréhendée comme un défaut de conformité ou comme un défaut caché susceptible d’être garantie par le vendeur ?

B. L’inconstructibilité du bien objet de la vente.

L’inconstructibilité du bien immobilier objet d’une vente est indiscutablement une non-conformité mais s’agit-il d’un défaut (absence d’un élément dont la présence est attendue) ou d’un vice (anomalie qui altère le bien dans son essence et le rend inapte à remplir sa fonction) ?

La question de la distinction entre défaut de conformité et vice caché ne manque pas d’intérêt car dans les années 1990, il y avait une divergence jurisprudentielle sur ce point entre la 1ère chambre civile (suivie par la chambre commerciale) qui avait une appréhension large de la bonne mise en œuvre de l’obligation de délivrance alors que la 3ème chambre civile prône la limitation du défaut de conformité à la stricte concordance de la chose délivrée avec celle « convenue ». En effet, la 1ère Chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation considéraient que

« l’obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été convenu, mais à mettre à la disposition de l’acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but recherché » [19].

Cette approche, mettez en œuvre une certaine pragmatique en cohérence avec la consubstantialité « stipulations/but » (anciennement objet/cause), posée notamment par l’article 1162 du Code civil, qui irradie les obligations qui tiennent les parties. Ainsi, l’unicité entre objet du contrat et but du contrat implique que l’appréciation du défaut de conformité ne peut détacher la matérialité du bien à la raison pour laquelle elle a été achetée. Cette unicité renvoi à la notion de qualité essentielle qui porte en elle la consubstantialité. Le bien est acquis car il détient des qualités qui ont déterminé son consentement. Le défaut de conformité ne doit donc pas faire l’économie de la scrutation qui consiste à relever que le bien délivré détient les qualités substantielles attendues. Il s’agissait là d’une perspective pragmatique et de simplification du droit (qualifiée de non-conformité subjective) qui ne dissocie pas le bien « convenu » de la finalité recherchée lors de l’acquisition de ce dernier. Le bien convenu est idoine car il s’inscrit dans un projet soit utilitaire soit spéculatif c’est cette réalité qui doit sceller les critères de détermination de conformité du bien délivré. Mais, ce n’est pas cette posture qui est consacrée.

En effet, c’est l’analyse de la 3ème Chambre civile [20] qui s’imposa : « […] si les tuiles comportaient un vice caché de fabrication, leur qualité et leur nature étaient conformes au contrat […] ».

Cependant, cette posture est un hiatus. Elle consiste à dire que si la chose a bien un vice elle est tout de même exempte de défaut. Dans l’espèce de la 3ème chambre civile du 27 mars 1991, il était question de tuiles devant couvrir un pavillon. Couvrir un pavillon consiste à le rendre hermétique aux éléments tels que la pluie, la neige… l’achat de tuiles pour couvrir un pavillon n’a pas d’autre finalité. La qualité ayant déterminée la formation de l’achat est la capacité des tuiles à tenir cette fin. Il y a bien non-conformité (vice caché), mais pas de non-conformité (défaut). La posture est précaire, non pragmatique et frustratoire.

Précaire d’abord car la posture consiste à dissocier la chose acheté de la raison pour laquelle elle est acquise. Pourquoi la chose acquise est la chose convenue ? parce qu’elle est ce qu’elle est, en l’occurrence une tuile. Puisque le vendeur a délivré une tuile, la délivrance est conforme. Pour autant, la tuile n’a pas la qualité attendue.

Ainsi, si le plaideur souhaite la garantie de cette non-conformité, il doit exciper le vice caché à bref délai sinon il devra faire s’en affaire dudit vice. Le vrai mobile de cette distinction est le délai pour agir.

Ensuite, la posture n’est pas pragmatique car il existe bien une non-conformité du bien délivré hypothéquant le calcul économique de l’acquéreur. Mais ce dernier doit choisir la bonne non-conformité et la mettre en œuvre dans le bon délai. Il lui est interdit le cumul.

Enfin, la posture est frustratoire car si l’acquéreur ne choisit pas la bonne qualification de la non-conformité, son achat sera nécessairement frustratoire parce qu’il n’aura pas permis la satisfaction de son calcul économique.

En tout état de cause, convaincue, la 1ère Chambre civile modifia son approche pour adoptée celle de la 3ème chambre de la Cour de cassation (précitée) : « le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue le vice prévu par les articles 1641 », et non un manquement à l’obligation de délivrance [21].

Cristallisée comme une anomalie qui altère le bien dans son essence et le rend inapte à remplir sa fonction, l’inconstructibilité est un vice caché [22]. C’est à ce titre que la réponse donnée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation [23] ne surprend [vraiment] pas mais contrarie toujours autant.

En effet, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation [24] continue la consécration de la dichotomie matérialisée par la non-conformité objective (défaut de conformité) et la non-conformité subjective (vice caché) dont le caractère artificiel fait de plus en plus surface [25].

II. La pragmatique escomptée par la promotion d’une cohérence dans la jauge de la non-conformité du bien délivré.

Bien que marchant dans l’ombre de la posture entamée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 27 mars 1991 [26], la solution de droit de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 30 septembre 2021 [27] attire l’attention sur une pragmatique (A) mais la Cour de cassation persistant à exploiter le filant de la dichotomie matérialisée par la non-conformité objective (défaut de conformité) et la non-conformité subjective (vice caché), assoit une approche très extensible des conditions de reconnaissance d’une situation de vice caché (B).

A. La qualité essentielle du bien délivré.

La notion de qualité essentielle [28] est surtout un outil de jauge de l’intégrité du consentement pouvant aboutir à la nullité du contrat.

Cependant, dans le régime juridique de la jauge de la non-conformité du bien objet d’une vente, la notion doit trouver à s’appliquer. En effet, le contrat de vente est formé dès lors que les parties son d’accord sur la chose et sur le prix. Ainsi, la chose convenue dans le contrat de vente matérialise les attentes de l’acheteur. En effet, si l’acquéreur consent souscrire la vente c’est bien parce que le bien objet de la vente dispose des qualités essentielles qu’il recherche pour la réalisation de son calcul économique. C’est à ce titre que la chose convenue au contrat est idoine car elle détient les qualités essentielles escomptées par l’acquéreur. Si cela n’avait pas été le cas il n’aurait pas souscrit, d’ailleurs, si cela n’est plus le cas il a droit à la garantie du vendeur [29].

La notion de « qualités essentielles » est indubitablement liée tant à celle de défaut de conformité qu’à celle de vice caché. Il y a défaut lorsqu’est absent un élément dont la présence est essentielle à l’intérêt que lui accorde l’acquéreur. Ainsi, il y a vice lorsqu’une anomalie altère la qualité essentielle du bien le rendant inapte à remplir la fonction recherchée.

Dans la jauge du vice caché, non-conformité subjective, c’est justement l’altération desdites qualités essentielles qui caractérise l’existence d’un vice caché [30]. En revanche, pour la jauge du défaut de conformité, la jurisprudence entamée par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 27 mars 1991 [31] à écarté la systématicité de la prise en compte des qualité essentielles alors que c’est cette posture que proposait la 1ère Chambre civile et la chambre commerciale de la Cour de cassation considéraient que

« l’obligation de délivrance ne consiste pas seulement à livrer ce qui a été convenu, mais à mettre à la disposition de l’acquéreur une chose qui corresponde en tous points au but recherché » [32].

C’est à ce titre que la solution de droit de la décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 30 septembre 2021 [33] mérite tout de même qu’on lui accord un intérêt particulier :

« la clause de pollution n’avait pas été reprise dans l’acte de la vente […] et que l’inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue ».

Autrement dit, en l’absence de clause relative à l’absence de pollution dans l’acte de vente, l’inconstructibilité d’un terrain constitue non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue. Faut-il comprendre que si la constructibilité du terrain avait été introduit de le champ contractuel, l’inconstructibilité aurait pu être appréhendée comme un défaut de conformité ?

La lecture de la solution de droit (pourvoi n° 20-15.354 et 20-16.156) permet de supposer que tous éléments (en l’occurrence la contractualisation du « but recherché ») du bien escompté entrés dans le champ contractuel pourront être appréhendés pour déterminer un défaut de conformité. Ce qui est cohérent avec la notion de non-conformité objectif qui caractérise le défaut de conformité.

Bémol, par la décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 7 septembre 2022 (pourvoi n°21-17.972) [34], le juge du droit rend sa posture incompréhensible vis-à-vis même de sa propre ligne jurisprudentielle. En effet, dans l’espèce de la décision précitée, le contrat stipule que la parcelle est vendu comme terrain à bâtir. Cette dernière qualité essentielle étant contractualisée, dans ce contexte, l’inconstructibilité aurait dû être appréhendé comme un défaut de conformité ; mais il n’en est rien. Du coup, dans ce contexte contractuel, cette inscription forcée de l’inconstructibilité comme vice caché confirme, même ponctuellement, le caractère artificiel de cette méthode de distinction entre vice cachée et défaut de conformité.

B. La non-conformité subjective d’éléments extérieurs au bien délivré.

Le vice caché matérialise une anomalie qui altère le bien dans son essence et le rend inapte à remplir sa fonction [35].

Cela signifie que le vice caché ne devrait pas pouvoir être retenu si ce n’est pas le bien vendu qui en est affecté.

Pourtant, dans une appréhension extensible de la locution « la rendent impropre à l’usage auquel on la destine », la Cour de cassation retient l’existence d’un vice caché : du fait de la présence d’algues sargasses, (algues toxiques) résultant d’un phénomène extérieur, naturel et imprévisible [36] ou encore du fait de l’existence de bruits assourdissants provenant des chaudières à usage collectif de la copropriété [37].