1. Durée de validité d’un permis de construire : rappels essentiels.
Durée de validité initiale.
Un permis de construire est valable 3 ans à compter de la notification de la décision d’octroi par la mairie (article R. 424-17 du Code de l’urbanisme).
Conditions de péremption de l’autorisation d’urbanisme obtenue :
Le permis devient caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans ce délai de 3 ans ou, après cette période de 3 ans, si les travaux pendant plus d’un an (CE, 10 mai 2017, n°399405).
Des délais spéciaux :
Énergies renouvelables : par dérogation, la caducité de l’autorisation d’urbanisme portant sur un projet satisfaisant aux obligations de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (solarisation/verdissement des bâtiments et parcs de stationnement) est acquise en cas d’interruption des travaux pendant 2 ans, et non 1 an (art. R. 424-17-1 du Code de l’urbanisme, entré en vigueur au 1er janvier 2024).
Urbanisme commercial : depuis la parution du décret n° 2024-1248 du 30 décembre 2024, tous les permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale délivrés à partir du 1ᵉʳ janvier 2025 ont une durée de validité de 1 an à compter du dépôt en Mairie de la DAACT prévue à l’article L. 462-1 du Code de l’urbanisme, et au plus tard dans un délai de 7 ans à compter de la date à laquelle le PC est devenu définitif, quelle que soit la surface de vente projetée.
Attention, le simple dépôt d’une déclaration d’ouverture de chantier (DOC) n’est pas suffisant, puisqu’elle doit être suivie de travaux effectifs pour justifier d’une absence de caducité. Les travaux doivent être d’une ampleur suffisante pour démontrer une réelle intention de poursuivre le projet. Des actions mineures ou symboliques ne sont pas considérées comme un démarrage significatif. L’administration peut procéder à un contrôle sur place pour vérifier la réalité et l’importance des travaux entrepris et peut engager des poursuites à l’encontre de travaux réalisés sur la base d’une autorisation d’urbanisme caduque.
Deux prorogations possibles :
Le permis peut être prolongé deux fois pour une durée d’un an, portant sa validité maximale à 5 ans, sous réserve que les demandes soient effectuées dans les délais légaux, c’est-à-dire au moins 2 mois avant l’expiration du délai de validité (Art. R. 424-22 du Code de l’urbanisme).
Suspension en cas de recours contentieux :
Lorsqu’un recours est introduit contre un permis de construire, l’article R. 424-19 du Code de l’urbanisme prévoit que le délai de validité est suspendu "jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle devenue irrévocable".
Cela signifie que la suspension commence à la date d’introduction de la requête au Tribunal au Tribunal administratif, et que le délai reprend son cours uniquement lorsque la décision devient définitive, c’est-à-dire après expiration des délais d’appel ou de cassation.
Précisions utiles :
- Le recours gracieux à l’encontre d’un permis de construire ne suspend pas sa durée de validité ;
- Le recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire entraîne une "suspension", et non une "interruption" du délai de validité, qui ne repart pas 0, mais qui reprend simplement son cours, après avoir reçu un commencement d’exécution au jour de la délivrance du permis ;
- Le recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire modificatif suspend le délai de validité du permis de construire initial jusqu’à l’expiration d’une décision juridictionnelle irrévocable [2].
La notion de "décision juridictionnelle devenue irrévocable" a néanmoins pu porter à confusion : doit-on prendre en compte la date de lecture du jugement, sa date de notification, ou la date d’expiration du délai d’appel ou de cassation ?
2. La clarification apportée par le Conseil d’État.
Par un arrêt du 21 février 2025 (n° 493902), le Conseil d’État a jugé que"Il résulte des dispositions de l’article R.424-19 du Code de l’urbanisme citées au point précédent qu’en cas de recours contentieux contre un permis de construire, le délai à l’issue duquel ce permis de construire est périmé en l’absence d’engagement des travaux dans le délai prévu à l’article R.* 424-17 du même code, prorogé le cas échéant dans les conditions prévues aux articles R.* 424-21 et R.* 424-23 de ce code, est suspendu jusqu’à la date à laquelle la décision juridictionnelle rendue sur ce recours devient irrévocable."
Le délai redémarre donc à compter du jour où la décision juridictionnelle devient irrévocable, soit après expiration des délais légaux pour contester le jugement (en général deux mois après le prononcé).
Exemple concret :
PC délivré le 30 mars 2016 : début du délai de validité.
Recours contentieux déposé le 13 septembre 2016 : suspension du délai.
Jugement rejetant le recours rendu le 26 octobre 2017, devenu irrévocable le 28 décembre 2017 (absence d’appel).
Le délai reprend donc à compter du 28 décembre 2017 pour la durée restante.
Cette clarification élimine une source importante d’incertitude juridique, et les pétitionnaires peuvent désormais planifier leurs projets en toute confiance, en sachant que la suspension protège leur autorisation contre une expiration prématurée due aux délais judiciaires et qu’ils disposent du temps restant initialement prévu pour démarrer ou poursuivre leurs travaux une fois la procédure terminée.
Conseils pratiques.
Anticiper les prorogations : si des obstacles financiers ou commerciaux retardent les travaux, pensez à demander une prorogation dans les deux derniers mois avant l’expiration du délai initial.
Surveiller les recours : Un suivi rigoureux des procédures contentieuses est essentiel pour savoir précisément quand votre délai recommencera à courir.
