Solarisation et végétalisation des toitures et parcs de stationnement : quelles obligations au 1er janvier 2024 ?

Le gouvernement aura pris son temps pour prendre ce décret d’application de la loi « Climat et résilience » datée 22 août 2021, mais il n’aura pas laissé plus d’une semaine de fêtes de Noël aux porteurs de projets et aux collectivités instructrices pour s’imprégner d’un nouveau dispositif extrêmement complexe, applicable dès le 1er janvier 2024.

Un décryptage du texte s’impose.

1. Quelles sont les nouvelles obligations assignées aux maîtres d’ouvrage ?

C’est l’article L171-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) [1], qui crée l’obligation, pour certains bâtiments ou parties de bâtiments, d’intégrer :

• soit un procédé de production d’énergies renouvelables (photovoltaïque ou thermique solaire, principalement),

• soit un système de végétalisation basé sur un mode cultural ne recourant à l’eau potable qu’en complément des eaux de récupération, garantissant un haut degré d’efficacité thermique et d’isolation et favorisant la préservation et la reconquête de la biodiversité,

• soit tout autre dispositif aboutissant au même résultat et, sur les aires de stationnement associées lorsqu’elles sont prévues par le projet, des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation et préservant les fonctions écologiques des sols.

Ce dispositif est complété par l’article L111-19-1 du Code de l’urbanisme, qui précise que les parcs de stationnement extérieurs de plus de 500 mètres carrés associés aux bâtiments ou parties de bâtiment auxquels s’applique l’obligation prévue à l’article L171-4 du Code de la construction et de l’habitation ainsi que les nouveaux parcs de stationnement extérieurs ouverts au public de plus de 500 mètres carrés doivent intégrer sur au moins la moitié de leur surface :

• des revêtements de surface, des aménagements hydrauliques ou des dispositifs végétalisés favorisant la perméabilité et l’infiltration des eaux pluviales ou leur évaporation
• des dispositifs végétalisés ou des ombrières concourant à l’ombrage desdits parcs sur au moins la moitié de leur surface, dès lors que l’un ou l’autre de ces dispositifs n’est pas incompatible avec la nature du projet ou du secteur d’implantation et ne porte pas atteinte à la préservation du patrimoine architectural ou paysager.

Si lesdits parcs comportent des ombrières, celles-ci intègrent un procédé de production d’énergies renouvelables sur la totalité de leur surface.

L’obligation de solarisation ou de végétalisation est réalisée en toiture du bâtiment ou sur les ombrières surplombant les aires de stationnement dans les proportions suivantes :

• 30% de la toiture ou de l’ombrière pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er juillet 2023
• 40% de la toiture ou de l’ombrière pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er juillet 2026
• 50% de la toiture ou de l’ombrière pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er juillet 2027.

Le décret du 18 décembre 2023 précise que les obligation de solarisation des bâtiments peuvent s’effectuer sur les ombrières des parcs de stationnement associés auxdits bâtiments, sous la condition expresse que les parkings respectent les obligations de l’article L111-19-1 du Code de l’urbanisme. La couverture d’au moins 50% des parcs de stationnement par des ombrières photovoltaïques devra permettre de respecter au moins en partie les obligations liées aux bâtiments.

2. Quels sont les bâtiments ou travaux concernés par ces obligations ?

L’obligation de solarisation ou de végétalisation de la toiture s’applique :

• 1° Aux constructions de bâtiments ou parties de bâtiments à usage commercial, industriel ou artisanal, aux constructions de bâtiments à usage d’entrepôt, aux constructions de hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale et aux constructions de parcs de stationnement couverts accessibles aux publics, lorsqu’elles créent plus de 500 m² d’emprise au sol

• 2° Aux constructions ou parties de bâtiments à usage de bureaux, lorsqu’elles créent plus de 1 000 m² d’emprise au sol (ce seuil est abaissé à 500 m² pour les autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2025)

• Aux extensions et rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiment lorsque ces extensions ou rénovations concernées ont une emprise au sol de plus de 500 m² pour les bâtiments mentionnés au 1° précité, et de plus de 1 000 m² pour les bâtiments mentionnés au 2° précité, ainsi qu’aux aires de stationnement associées lorsqu’il est procédé à des rénovations lourdes sur ces aires ou l’occasion de la conclusion d’un nouveau contrat de concession de service public, de prestation de service ou de bail commercial, ou de son renouvellement.

Symbole de la complexité du système mis en place par le Gouvernement, c’est la loi APER du 10 mars 2023 [2], qui a étendu à partir du 1er janvier 2025 le champ d’application de l’article L171-4 du CCH et donc cette obligation de solarisation ou de végétalisation de la toiture aux bureaux présentant une emprise au sol de plus de 500 m², aux bâtiments administratifs, aux hôpitaux, aux équipements sportifs, récréatifs et de loisirs, ainsi qu’aux bâtiments ou parties de bâtiments scolaires ou universitaires.

Le décret du 18 décembre 2023 apporte plusieurs précisions, s’agissant des bâtiments et travaux concernés par cette obligation :

• Il précise le seuil à partir duquel un bâtiment est soumis à l’obligation de solarisation ou de végétalisation : « Un bâtiment tel que défini au 2° de l’article L111-1, est soumis aux obligations prévues aux I et III de l’article L171-4 si au moins la moitié de sa surface de plancher est affectée à un ou plusieurs des usages mentionnés aux 1° et 2° du II de cet article, indépendamment de l’usage auquel est affectée sa toiture » [3]

• Il définit la notion de « travaux de rénovation lourde » : « Sont considérés comme des travaux de rénovation lourde, au sens du II de l’article L171-4, ceux qui ont pour objet ou qui rendent nécessaire le renforcement ou le remplacement d’éléments structuraux concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment » [4]

• Il précise quels sont les parcs de stationnement entrant dans le calcul de la surface pour l’application de l’obligation d’ombrage (végétalisation ou EnR) sont : les emplacements destinés au stationnement des véhicules et de leurs remorques, situés en dehors de la voie publique, au sein d’un périmètre compris entre la ou les entrées et la ou les sorties du parc ; les voies et les cheminements de circulation, les aménagements et les zones de péage permettant l’accès à ces emplacements. A l’inverse, les espaces verts, les espaces de repos, les zones de stockage, les espaces logistiques, de manutention et de déchargement n’entrent pas dans le calcul de la surface [5]

• Il précise que les parcs de stationnement assujettis aux obligations de l’article L111-19 du Code de l’urbanisme précité sont les parcs de stationnement extérieurs, c’est-à-dire « ceux qui ne sont pas intégrés à un bâtiment » [6].

3. Quels sont les cas d’exemption prévus ?

Sous réserve d’une décision motivée de l’autorité compétente en matière d’urbanisme, tout ou partie des obligations en matière de solarisation ou de végétalisation des toitures ne s’appliquent pas dans les cas suivants [7].

• Les installations situés dans des zones ou sur des immeubles protégés :

Les obligations de l’article L171-4 du CCH ne s’appliquent pas aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiments qui, en raison de contraintes patrimoniales, ne permettent pas l’installation des procédés de dispositifs prévus par les textes, notamment si l’installation est de nature à aggraver un risque ou présente une difficulté technique insurmontable.

Sur ce point, le décret du 18 décembre 2023 précise que les travaux réalisés dans les abords d’un monument historique, dans le périmètre d’un site patrimonial, dans un site classé, à l’intérieur d’un parc national ou portant sur un immeuble classé au titre des monuments historiques ou protégé en application des articles L151-18 et L151-19 du Code de l’urbanisme sont exonérés de l’obligation de solarisation et de végétalisation, sauf décision contraire de l’administration.

Pour rappel, dans ces secteurs, l’autorisation d’urbanisme demeure soumise à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), émis dans le cadre de l’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Pour les parcs de stationnement concernés par ces protections, la dispense sera automatique s’agissant de l’installation d’ombrières photovoltaïques, mais ces parcs resteront soumis à l’obligation de végétalisation sous réserve de l’accord ou de l’autorisation de l’autorité compétente [8].

• Le cas des contraintes techniques et architecturales :

Les obligations de l’article L171-4 du CCH ne s’appliquent pas aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiments qui, en raison de contraintes architecturales ou techniques, ne permettent pas l’installation des procédés de dispositifs prévus par les textes, notamment si l’installation est de nature à aggraver un risque ou présente une difficulté technique insurmontable.

Sur ce point, le décret du 18 décembre 2023 précise que :

• pour les bâtiments, elles ne s’appliquent qu’en cas de rénovation lourde et si l’installation met en cause la pérennité des ouvrages, ou si l’installation n’est techniquement pas réalisable, ou en cas de présence d’une sur-toiture ventilée faisant office de pare-soleil, ou si la présence en toiture d’installations techniques empêche d’atteindre le seuil minimal. En outre, les procédés de production d’EnR pourront toujours être installés sur les ombrières de parking pour contourner la contrainte affectant la toiture [9]

• pour les parcs de stationnement, elles sont relatives à la nature du sol, ou à l’usage du parc de stationnement, ou à une contrainte technique ou l’ensoleillement insuffisant de sorte que la rentabilité de l’installation serait significativement atteinte, c’est-à-dire lorsque le coût actualisé de l’énergie produite par cette installation sur une durée de 20 ans est supérieur à la valeur du tarif d’achat ou du tarif de référence utilisé pour le calcul des revenus pouvant être obtenus par la vente de l’électricité produite par l’installation, multiplié par un coefficient ensuite défini par arrêté [10]

S’agissant de la contrainte technique, elle est établie lorsqu’aucun système de production d’énergies renouvelables ou de végétalisation ne peut être installé sans méconnaître les règles de sécurité prévues par le CCH. Le maître d’ouvrage devra justifier d’un argumentaire du maître d’œuvre auquel serait joint l’avis défavorable ou avec prescription de la commission de sécurité ou d’un contrôleur technique agréé ou de toute autre autorité compétente en matière de sécurité civile [11]

• Le cas des « conditions économiquement inacceptables » :

Les obligations de l’article L171-4 du CCH ne s’appliquent pas aux constructions et extensions ou rénovations lourdes de bâtiments ou parties de bâtiments pour lesquels les travaux permettant de satisfaire cette obligation ne peuvent pas être réalisés dans des conditions économiquement acceptables.

Sur ce point, le décret du 18 décembre 2023 renvoie la notion de « conditions économiquement inacceptables » à deux hypothèses principales :

• Une exemption pour « coûts d’installation disproportionnée », établie par le rapport entre le coût hors taxe des travaux nécessaires à l’installation d’un système de production d’énergies renouvelables ou d’un système de végétalisation et le coût total hors taxe des travaux de construction, d’extension ou de rénovation dépasse un taux fixé par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l’énergie" [12]

• Une exemption pour « coûts de production d’énergie renouvelable excessifs », « établie lorsque le coût actualisé de l’énergie produite par le système de production d’énergie renouvelable dépasse une valeur fixée par un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l’énergie, tenant compte d’un taux d’actualisation fixé par ce même arrêté. Le coût actualisé de l’énergie est défini comme la somme actualisée des coûts d’investissement et des coûts d’exploitation et de maintenance du système, divisée par la somme actualisée des quantités annuelles d’énergie produite par le système » [13]

• Pour les parcs de stationnement, les obligations d’installation des dispositifs d’ombrage ne sont pas applicables si le coût des travaux de « chacun de ces dispositifs » (EnR et végétalisation) compromet la viabilité économique du propriétaire du parc [14].

Pour les EnR spécifiquement, les obligations ne seront pas applicables en cas de coût excessif des travaux engendrés par l’obligation. Ce caractère excessif sera prouvé par le dépassement d’un rapport fixé par arrêté entre le coût total des travaux liés au respect de ces obligations et le coût total de création ou rénovation d’un parc ne mettant pas en œuvre l’obligation d’implantation d’EnR ou pour les parcs existants, la valeur vénale du parc au jour de la demande d’exonération lorsque les travaux ne sont effectués que du fait du renouvellement du contrat portant sur le parc [15].

Il existe également une dispense spécifique à l‘obligation de végétalisation si les coûts totaux des travaux engendrés s’avèrent excessifs parce qu’ils sont renchéris par une contrainte technique [16]. Pour les parcs existants, les exceptions liées aux surcoûts « s’apprécient en prenant en compte les coûts engendrés par l’ensemble des obligations » (implantation d’EnR, végétalisation, installation de revêtements de surface) [17].

La procédure d’exemption :

Le maître d’ouvrage devra fournir une attestation à l’autorité compétente en matière d’urbanisme, accompagnée des pièces justifiant le bénéfice de l’exemption.

Le Code de l’urbanisme est ainsi modifié pour tenir compte de ces nouvelles obligations dans le cadre des demandes d’autorisation d’urbanisme :

• la durée pendant laquelle les travaux peuvent être interrompus sans que l’autorisation d’urbanisme ne deviennent caduque est allongée d’un à deux ans lorsque le projet vise à satisfaire aux obligations de l’article L111-19-1 du Code de l’urbanisme [18]

• et la demande de permis de construire devra préciser que les travaux portent sur un projet relevant du II de l’article L171-4 du Code de la construction et de l’habitation, outre qu’elle sera complétée par l’attestation du maître d’ouvrage justifiant d’une exemption.

4. Quel est le délai d’application de ce nouveau dispositif ?

Les obligations précitées s’appliquent aux bâtiments et parcs de stationnement faisant l’objet de demandes d’autorisations d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2024, et aux bâtiments ou parties de bâtiments, lorsque la date d’acceptation des devis ou de passation des contrats relatifs aux travaux de rénovation est postérieure au 1er janvier 2024.

Ces obligations s’appliquent également aux parcs de stationnement faisant l’objet d’un contrat de concession de service public, d’une prestation de services ou d’un bail commercial portant sur la gestion de ces parcs dont la conclusion ou le renouvellement intervient à compter du 1er janvier 2024.

Nous ne pouvons que regretter l’entrée en vigueur d’un dispositif aussi complexe et technique dès le 1er janvier 2024, eu égard aux demandes d’urbanisme prêtes à être déposées en ce début d’année et des services chargés de les instruire. Nous ne pouvons que recommander de se faire accompagner, et de faire auditer toute autorisation d’urbanisme par un conseil juridique.