En effet, la destination (exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire [1]) n’est pas toujours aisée à appréhender pour un immeuble ancien ; en témoignent les nombreux dossiers auxquels le cabinet est soumis.
Et cette appréhension demeure importante pour deux raisons principales :
D’une part, parce que le changement de destination nécessite un permis de construire lorsqu’il s’accompagne de travaux modifiant les structures porteuses de la construction ou de la façade [2], ou une simple déclaration préalable dans les autres cas [3]. Le cas échéant, la personne à l’origine des travaux s’expose à des poursuites pénales ;
D’autre part, parce que certains plans locaux d’urbanisme (PLU) peuvent prévoir des règles affectées pour une destination en particulier. Autrement dit, le porteur de projet pourra être contraint ou non en fonction de la destination de son immeuble. Pour un exemple parmi tant d’autres, prenons le règlement écrit du PLU de la commune du Touquet qui identifie certains sous périmètres au sein desquels « les locaux situés à rez-de-chaussée sur rue, à l’exception des locaux d’habitation, doivent, en cas de construction, de reconstruction ou de changement de destination, être destinés à un équipement d’intérêt collectif et de services publics (…) ».
Alors, comment faire pour déterminer la destination d’un immeuble ancien ? Il faut se référer à une méthode à tiroir en trois temps :
En premier lieu, on se réfère à la destination initiale déterminée par le permis de construire délivré (le dernier en date) [4] ;
En deuxième lieu, dans l’hypothèse où le permis n’est pas retrouvé ou qu’à la date de construction de l’immeuble le permis de construire n’existait pas encore (c’est-à-dire pour une construction antérieure à la loi du 15 juin 1943), la jurisprudence nous indique qu’il faut prendre en compte les caractéristiques propres du bâtiment concernant les locaux vides et inutilisés depuis longtemps [5] ;
En troisième et dernier lieu, et dans l’hypothèse où ces caractéristiques propres ne sont pas déterminantes, la récente décision du Conseil d’État nous donne la solution : « lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce » [6].
