Responsabilité du syndic et travaux urgents.

Un jugement intéressant a été rendu par le tribunal judiciaire de Strasbourg en matière de responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Pendant la pandémie, le précédent syndic de la copropriété avait souscrit de sa seule initiative un avenant au contrat conclu avec une société de nettoyage faisant passer la prestation hebdomadaire de ménage à une prestation bihebdomadaire, ce qui entraîné un surcoût important pour la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a assigné son ancien syndic devant le tribunal judiciaire et faisait valoir que ce dernier avait engagé sa responsabilité professionnelle en souscrivant cet avenant sans prévenir et devait en assumer les conséquences financières.
 
Selon le syndicat, les travaux n’étaient pas urgents et même s’ils l’étaient et que le syndic était habilité à les réaliser sans attendre la réunion de l’assemblée générale, il ne pouvait pas se soustraire aux formalités obligatoires de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 qui l’oblige à prévenir immédiatement les copropriétaires par tous moyens.

Le syndic faisait valoir de son côté qu’au visa de l’article 18 de la loi de 1965 en cas d’urgence, il doit faire procéder de sa propre initiative et sans autorisation préalable à l’exécution de tous les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, or du fait de la pandémie, il était indispensable de nettoyer plus souvent les communs.

Par ailleurs selon le syndic, l’analyse des procès-verbaux d’assemblée générale faisait apparaître que les comptes de la copropriété ont tous été approuvés, y compris la dépense supplémentaire liée à la souscription.

Selon lui, l’approbation des comptes valait quitus de sorte que sa responsabilité ne pouvait plus être recherchée.

Le tribunal a néanmoins condamné le syndic à prendre en charge le surcout au motif que si l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires emporte ratification des actes accomplis par le syndic, même eu égard de dépenses qui auraient excédé les pouvoirs du syndic et aurait exigé l’autorisation préalable de l’assemblée générale, il est néanmoins constant que cette approbation ne vaut pas ratification des travaux engagés en cas d’urgence par le syndic sans autorisation.

Le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic qui assure la gestion comptable et financière du syndicat est chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical et le soumettre au vote de l’assemblée générale.

Ce même article prévoit qu’il est chargé d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, sa garde et son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Cependant, conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967 lorsqu’en cas d’urgence, il fait effectivement procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement assembler générale.

En ne procédant à aucune des formalités prévues à l’article 37 du décret du 17 mars 1967, le syndic a commis une faute dans l’exercice de ses missions par excès de pouvoir en signant l’avenant litigieux sans autorisation et par négligence d’autre part en omettant d’en informer le syndicat des copropriétaires.

Il a ainsi engagé sa responsabilité professionnelle et sera condamné à payer le surcoût entrainé par l’avenant signé...