Qualification de l’activité.
Avant tout, il faut bien déterminer la qualification juridique de l’activité envisagée : commerciale, industrielle, artisanale ou libérale. En effet, les conditions et démarches requises peuvent varier en fonction de cette qualification.
Bien en copropriété.
Lorsque le bien est situé dans une copropriété, il faut lire attentivement le règlement de copropriété pour s’assurer qu’il n’interdit pas l’activité envisagée et que celle-ci n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.
Si l’activité s’avère interdite, seule une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires peut permettre de lever cet obstacle. Le syndic ou même le conseil syndical n’ont pas le pouvoir de donner une telle autorisation.
Lorsqu’on ne souhaite pas attendre l’assemblée générale annuelle pour solliciter l’autorisation, il est possible de demander au syndic de convoquer une assemblée générale sous 45 jours. Attention cependant, les frais de cette assemblée sont à la charge du seul copropriétaire concerné.
À noter que si la transformation du logement s’accompagne de travaux qui affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, une autorisation de l’assemblée générale est également nécessaire à ce titre. La même problématique se pose pour l’installation des enseignes et autres affichages commerciaux sur la façade de l’immeuble.
Lorsque l’activité est exercée sous forme de société, la loi permet de domicilier le siège social au domicile du représentant légal même si le règlement de copropriété ne l’autorise pas mais uniquement pour une période de 5 ans [1]. Cette dérogation temporaire concerne seulement le siège social et non l’exercice de l’activité propre dite.
Bien dans un lotissement.
Cet aspect concerne essentiellement les maisons et les biens situés dans des ensembles immobiliers. Lorsque le bien est situé dans un lotissement, il faut se référer au cahier des charges pour s’assurer qu’il ne contient pas de clauses susceptibles d’interdire ou d’entraver l’exercice de l’activité envisagée.
Démarches administratives
Les démarches varient en fonction de la localisation géographique, de la nature de l’activité et de la taille de l’établissement.
Changement de destination.
Le passage d’habitation à activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale nécessite dans tous les cas une autorisation administrative de changement de destination accordée par le maire de la commune.
Le changement suppose une déclaration préalable [2], ou un permis de construire lorsqu’il s’accompagne de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment [3].
Pour que l’autorisation puisse être obtenue, il faut que le changement et les travaux envisagés soient conformes aux règles d’urbanisme applicables dans la zone où est situé le bien, notamment celles relatives aux emplacements de stationnement. Il est vivement conseillé de se renseigner préalablement auprès des services municipaux sur la faisabilité du projet.
A noter que l’affichage commercial, la publicité extérieure et les enseignes peuvent également être réglementés en niveau local. Il convient de se renseigner à ce sujet auprès des services de la mairie.
- Changement d’usage.
Dans certaines parties du territoire, essentiellement à Paris, petite couronne parisienne et dans les communes de plus 200 000 habitants, s’appliquent des restrictions particulières destinées à préserver le parc de logements existant [4]. Il est alors nécessaire d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour transformer un bien d’habitation en local à usage commercial, industriel, artisanal, libéral ou encore en meublé touristique.
La difficulté est que l’autorisation de changement d’usage est parfois subordonnée une compensation, c’est-à-dire la transformation en habitation d’un nombre de mètres carrés au moins équivalent, voire le double dans certains arrondissements parisiens. Autant dire que cette contrainte importante peut parfois rendre le projet irréalisable.
À noter que des possibilités autorisations accordées à titre personnel peuvent exister dans certains cas, notamment pour les professions libérales. Elles prennent fin lorsque le bénéficiaire arrête son activité. Là encore, il est fortement conseillé de se renseigner au préalable auprès des services municipaux compétents.
- Autorisation de création d’un ERP.
Lorsque l’activité envisagée implique la réception du public, la transformation du local implique l’obtention d’une autorisation de création d’un établissement recevant du public. Le local devra alors respecter les normes en vigueur en matière de sécurité incendie et d’accessibilité aux personnes handicapées. Ces normes varient selon la nature de l’activité et la taille de l’établissement.
À noter qu’indépendamment de la réception du public, des normes d’hygiène et de sécurité s’appliquent lorsque des salariés sont employés dans l’établissement.
Déclaration fiscale.
Une déclaration fiscale ("modèle IL") doit être adressée au services des impôts locaux dans les 90 jours de l’achèvement des travaux afin de mettre à jour les bases de la taxe foncière.
