Le plan doit contenir des informations sur l’état général de l’immeuble et les travaux à prévoir dans les années à venir. Cette mesure vise à améliorer la transparence et à protéger les acquéreurs contre les mauvaises surprises liées à des travaux imprévus ou mal estimés.
Le plan pluriannuel de travaux pouvant être établi par le syndic de copropriété et mis à la disposition des acquéreurs potentiels lors de la vente d’un lot. Il doit contenir une estimation du coût des travaux à réaliser dans les dix prochaines années, ainsi qu’un calendrier prévisionnel de réalisation. En tant qu’acheteur potentiel, il est important de prendre connaissance de ce plan pour prendre une décision éclairée lors de l’achat d’un bien immobilier en copropriété.
Cette obligation d’information s’inscrit dans une exigence de transparence et de bonne entente entre les parties. Elle permet aux acquéreurs de conclure et d’exécuter leur contrat sans difficulté et en toute confiance.
Or depuis le 1er janvier 2024, l’obligation concernant l’établissement du plan pluriannuel de travaux a été étendue. Il appartient alors aux professionnels de bien connaître cette obligation et aux acheteurs potentiels d’être informés sur le contenu de ce plan pluriannuel de travaux.
Face à la nécessité de protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété, de préserver le patrimoine immobilier et de lutter contre l’habitat indigne, comment le législateur entend-il mettre en place un plan pluriannuel de travaux pour renforcer la protection de l’acquéreur ? Quels sont les principes et les modalités de mise en œuvre de ce plan, et comment permet-il de concilier ces différents objectifs ? Quels sont les défis et les limites de cette mesure ?
La loi Climat et Résilience de 2021 introduit le plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété, qui devient une véritable obligation d’information et une incitation à l’entretien et à la modernisation de l’habitat. Cette obligation sera étendue à partir du 1er janvier 2024. Dans un premier temps, le contenu et les objectifs du PPT seront présentés, ainsi que les conditions de son application (I).
Dans un second temps, les conséquences et les limites du PPT seront discutées, notamment en matière de lutte contre l’habitat indigne. Les sanctions encourues en cas d’absence de plan et son impact sur la vente des biens immobiliers en copropriété seront également abordés (II).
I - Le plan pluriannuel de travaux en copropriété : une obligation d’information et une incitation à l’entretien et à la modernisation de l’habitat introduite par la loi Climat et Résilience de 2021 et renforcée depuis le 1er janvier 2024.
Nous allons présenter le contenu du plan pluriannuel de travaux (A), avant d’envisager les conditions d’applications du plan et la date d’entrée en vigueur (B).
A - Le contenu du plan pluriannuel de travaux tourné vers l’incitation à l’entretien et à la modernisation de l’habitat.
Le plan pluriannuel de travaux est un plan contenant diverses indications sur l’état de l’immeuble et sur les travaux à réaliser. Il a pour objectif de favoriser l’entretien et la modernisation de l’habitat, notamment en matière de performance énergétique et d’adaptation au changement climatique. Il s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience de 2021, qui vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici 2030 et à atteindre la neutralité carbone d’ici 2050.
Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, ce
« projet de plan pluriannuel de travaux comprend, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique mentionné à l’article L126-31 du Code de la construction et de l’habitation, sauf lorsque l’exemption prévue au deuxième alinéa du même article L126-31 s’applique, et, le cas échéant, à partir du diagnostic technique global prévu à l’article L731-1 du même code dès lors que ce dernier a été réalisé :
1° La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
2° Une estimation du niveau de performance au sens de l’article L173-1-1 dudit code que les travaux mentionnés au 1° du présent I permettent d’atteindre ;
3° Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
4° Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années ».
Le plan pluriannuel de travaux pourrait ainsi prévoir les travaux suivants :
L’isolation thermique des murs, des combles ou des planchers ;
Le remplacement des fenêtres par des modèles plus performants ;
L’installation de panneaux solaires, de pompes à chaleur ou de chaudières à condensation ;
La végétalisation des toitures, des façades ou des espaces verts ;
La création ou l’aménagement de locaux vélos, de bornes de recharge pour véhicules électriques ou de composteurs, etc.
Le contenu de ce plan pluriannuel de travaux appelle deux remarques.
Tout d’abord, le projet de plan, avant d’être voté en Assemblée générale du syndicat des copropriétaires, se compose essentiellement d’une liste de travaux et de leurs modalités de mise en œuvre. Les premiers objectifs du plan sont classiques. Il s’agit de la sécurité, la sauvegarde de l’immeuble et la santé des occupants. Les suivants font partie d’une nouvelle tendance de préservation de l’environnement naturel, la lutte contre le gaspillage énergétique et le pouvoir d’achat des occupants.
Ensuite, l’établissement du plan pluriannuel de travaux doit partir d’une analyse de l’immeuble, mais aussi du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic technique global lorsqu’ils sont disponibles. Ce sont des documents qui ne sont en effet pas toujours disponibles et qui n’ont pas les mêmes objectifs.
- Le diagnostic de performance énergétique « donne des informations sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre. Il a pour objectif d’informer le locataire sur les charges énergétiques du logement et de recommander des travaux pour améliorer la performance du logement » [1].
- Quant au diagnostic technique global, plus large, il comporte selon l’article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation :
« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
2° Un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L126-28 ou L126-31 du présent code.
Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années ».
De prime abord, le DTG semble plus technique avec l’état technique de l’immeuble et l’analyse des améliorations possibles de la gestion techniques et patrimoniales. Il faut également constater que le contenu du projet de plan de pluriannuel de travaux est davantage tourné vers l’adoption des travaux.
Toutefois, ces obligations ne sont pas nouvelles, mais leur application est renforcée à partir du 1er janvier 2024. Il faut s’intéresser à présent aux conditions d’application du texte.
B - Les conditions d’application du plan pluriannuel de travaux et son extension à partir du 1er janvier 2024.
L’examen du contenu du plan pluriannuel de travaux (PPT) montre qu’il s’agit d’un véritable projet de copropriété pour l’entretien et la modernisation de son bâti. Ce plan vise à lutter contre les copropriétés en très mauvais état ou insalubres, comme l’a récemment illustré l’exemple d’une copropriété en très mauvais état à Marseille. Il s’agit également d’adapter le parc immobilier français dans le temps et de lui donner un cadre pour prévoir les travaux de moyenne et grande ampleur. Toutefois, certaines conditions doivent être remplies pour l’application de ce PPT, et il convient d’examiner la date d’entrée en vigueur, qui présente une certaine particularité.
1/ Les conditions d’application.
Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, un projet de PPT doit être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble. Ce projet doit être actualisé tous les dix ans.
Cette disposition s’applique aux immeubles à usage d’habitation ou partiellement à destination d’habitation. Il est important de noter que cette disposition ne s’applique qu’aux copropriétés et non aux lotissements ou groupes d’habitation. Les autres immeubles qui ne concernent pas l’habitation, même partiellement, sont exclus. Par exemple, les biens à destination totale industriel comme une usine ou d’un local commercial ne sont pas concernés.
Le projet de PPT doit être élaboré 15 ans après la date de réception des travaux de construction de l’immeuble. Le législateur souhaite que le projet coïncide avec la réalité du bâti et permette d’atteindre l’objectif d’assurer le bon entretien et la modernisation de l’immobilier de copropriété.
Un diagnostic technique global doit être réalisé dans certaines copropriétés. Toutefois, s’il a été établi et qu’il ne prévoit pas de travaux pour les 10 prochaines années, il y a un cas d’exemption du PPT. Le législateur doit considérer que la technicité et la complétude du diagnostic technique global suffisent à atteindre les objectifs de la loi.
Il y a également une autre condition importante, qui est celle de la date d’entrée en vigueur de la loi, dont les effets ont été étendus à partir du 1er janvier 2024.
2/ La date d’entrée en vigueur et le renforcement à partir du 1er janvier 2024.
L’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets prévoit une entrée en vigueur échelonnée dans le temps en fonction de la nature de l’obligation et de la taille de la copropriété. Cet échelonnement permet aux différents professionnels, notamment les syndics de copropriété et les notaires, de connaître les obligations qui leur incombent. Il faut donc distinguer, au terme de la loi, entre l’obligation d’élaborer le projet de PPT et son obligation de fourniture dans le cadre d’une promesse de vente ou de la vente, selon les dispositions de l’article 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, à partir du 1er janvier 2024, les syndicats de copropriétaires qui comprennent un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre 51 et 200 devront élaborer le projet de PPT.
S’agissant des promesses de vente et des ventes immobilières, l’obligation de fournir et donc d’annexer ce projet de PPT à l’acte est reportée dans le temps ainsi :
- Le 1er janvier 2024, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
- Le 1er janvier 2025, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;
- Le 1er janvier 2026, lorsque le syndicat des copropriétaires comprend au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
Une petite remarque s’impose à propos de la mention des lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. En effet, la loi indique que cette obligation de plan concerne les biens immobiliers à destination partielle ou totale d’habitation seulement. Pourquoi alors préciser qu’il s’agit de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ? Il peut être remarqué que l’article 171 ne parle pas seulement du PPT mais aussi il modifie d’autres dispositions de la loi du 10 juillet 1965, ce qui explique sans doute cette application. Une autre explication peut provenir du fait que le législateur souhaite qu’on tienne compte des copropriétés composites où il y a des lots à usage de commerce et de logements par exemple dans le calcul du nombre de lots. Cela permet d’élargir les dispositions aux copropriétés de plus de 200 lots, mais aussi à partir du 1er janvier 2024 aux copropriétés entre 51 et 200 lots, même si tous les lots ne sont pas à usage d’habitation.
Après avoir vu les conditions d’application et l’entrée en vigueur différée ou échelonnée de ce texte, il convient de s’intéresser à son régime, ses conséquences et aussi aux limites que nous avons pu relever.
II - Le plan pluriannuel de travaux en copropriété : conséquences, sanctions et limites dans la lutte contre l’habitat indigne et l’entretien du parc immobilier.
A - Les conséquences du plan pluriannuel de travaux afin de lutter contre l’habitat indigne.
L’étude d’impact de la loi relève que « la commande d’un projet de plan et la communication du projet de plan aux copropriétaires en amont d’une assemblée générale (…) relèvent de la mission générale de gestion et d’administration du syndic de copropriété et n’impliquent pas de travaux de conception ou de suivi accrus au regard des mécanismes existants » [2]. Il s’agit de lutter contre l’habitat indigne en veillant au bon état du parc immobilier, notamment en organisant l’entretien et l’amélioration des copropriétés.
1. L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) peut être élaboré par une personne différente de celle qui a réalisé le diagnostic technique global (DTG), à condition qu’elle ait les compétences requises. Le syndic de copropriété, qui agit sur la base de documents solides comme le DTG ou le diagnostic de performance énergétique (DPE) parti, doit inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale le principe de l’adoption du PPT, ainsi que les modalités de son élaboration.
2. La validation du projet de plan pluriannuel de travaux.
Dans un second temps, le syndic présente à l’assemblée générale des copropriétaires le PPT, qui comprend la description de l’état des bâtiments, les propositions de travaux pour l’améliorer et un échéancier. L’assemblée générale se prononce alors sur le PPT et peut le modifier ou le rejeter. Si le PPT est validé, il devient opposable aux copropriétaires et engage le syndicat de copropriété à réaliser les travaux prévus.
3. Les modalités d’adoption du plan pluriannuel de travaux.
Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 : « II.-Le projet de plan pluriannuel de travaux est présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration ou sa révision. Lorsque ce projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic inscrit à l’ordre du jour de cette assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui est soumise à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».
a. Le vote sur le principe de l’adoption du plan pluriannuel de travaux.
Le syndicat de copropriété doit se prononcer sur le principe de l’adoption du PPT lors de la première assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision. Cela permet de laisser du temps au syndic de faire les recherches nécessaires, de prévoir les travaux adéquats et de proposer un échéancier des différents travaux dans une optique concrète. Le législateur a prévu une certaine souplesse, puisqu’il n’y a pas besoin de voter le projet définitif dès la première assemblée générale.
b. Le vote sur le contenu et l’échéancier du plan pluriannuel de travaux.
Si le projet de plan fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la première assemblée générale la question de l’adoption de tout ou partie du PPT. L’assemblée générale doit alors statuer sur les travaux proposés dans le projet de plan, ainsi que sur leur échéancier. Le législateur ne laisse rien au hasard, il souhaite que les travaux soient réfléchis assez rapidement et concrétisés dans le PPT.
En effet, « au regard des décisions prises par l’assemblée générale mentionnée au premier alinéa du présent II, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté ».
Après avoir examiné les conséquences, nous allons voir les sanctions et limites des nouvelles dispositions.
B - Les sanctions et les limites des nouvelles dispositions.
Les nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ont des objectifs louables : renforcer l’information des acquéreurs de lots de copropriété et prévenir les contentieux. Toutefois, ce texte présente des insuffisances, tant sur le fond que sur la forme.
Selon l’article 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, il faut fournir les documents suivants au moment de la promesse de vente d’un bien en copropriété à l’acquéreur :
« 1° Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (1) ;
b) Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic ;
2° Les informations financières suivantes :
a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
b) Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
c) L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.
Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à l’assemblée générale annuelle chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente.
Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement.
Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont pas exigées ;
3° Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
4° Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ;
5° Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global mentionnées au dernier alinéa de l’article L731-1 ;
6° Le plan pluriannuel de travaux adopté dans les conditions prévues au premier alinéa du II de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ;
7° A défaut de plan pluriannuel de travaux mentionné au 6° du présent II, le projet de plan pluriannuel de travaux mentionné au premier alinéa du I de l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée s’il a été élaboré ».
Il faut relever que la notice d’information n’est pas encore d’actualité faute d’arrêté pour permettre son application concrète.
1. Une information trop abondante et complexe.
Ce plan présente des objectifs louables au sein de la copropriété, mais il alourdit également le nombre d’informations qui doivent être transmises à l’acquéreur. Il y a un vrai risque que l’acquéreur soit noyé sous le flot d’informations et qu’il ne puisse pas les appréhender correctement.
Les obligations d’informations sont nombreuses au stade de la promesse de vente. Selon l’article 721-2 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur doit fournir à l’acquéreur les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, les informations financières, le carnet d’entretien, une notice d’information, le diagnostic technique global, le plan pluriannuel de travaux ou le projet de plan pluriannuel de travaux.
Il faut relever que la notice d’information n’est pas encore d’actualité faute d’arrêté pour permettre son application concrète.
Ces informations sont certes utiles pour l’acquéreur, mais elles sont aussi très techniques et volumineuses. Elles peuvent être difficiles à comprendre pour un profane, et nécessiter l’intervention d’un professionnel du droit, comme le notaire.
Par ailleurs, ces informations peuvent être obsolètes ou incomplètes, car elles dépendent de la mise à jour des documents par le syndic de copropriété. Il existe un décalage entre la date de la promesse de vente et la date de l’acte authentique, qui peut être de plusieurs mois. Durant cette période, la situation de la copropriété peut évoluer, notamment en cas d’assemblée générale, de travaux, de litiges, etc. L’acquéreur peut donc se retrouver avec des informations qui ne reflètent pas la réalité de la copropriété au moment de la vente.
2. La sanction.
La sanction du manquement à l’obligation d’information pourra être sanctionnée par la nullité de la vente si elle est suffisamment grave ou par une réparation.
« III. - Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente, les documents et les informations mentionnés au 1°, au c du 2° et aux 3° à 7° du II sont joints au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l’article L271-1. Les dispositions des quatre derniers alinéas du II sont applicables au présent III.
IV. - En cas de vente publique, les documents et les informations mentionnés aux 1° à 7° du II sont annexés au cahier des charges. Les dispositions des vingtième et avant-dernier alinéas du II sont applicables au présent IV » [3].
En conclusion, les nouvelles dispositions de la loi du 10 juillet 1965 visent à renforcer l’information des acquéreurs de lots de copropriété, mais elles présentent des limites.
Il conviendrait donc de simplifier et d’actualiser les informations à fournir, et de prévoir une sanction plus proportionnée et plus efficace en cas de manquement.
