9 manquements justifiant l’expulsion d’un locataire.

# I- Comment entamer une procédure d’expulsion contre un locataire ?

La procédure à suivre pour expulser un locataire n’est pas la même selon que le bail d’habitation contient ou non une clause résolutoire visant expressément le manquement reproché au locataire.

Cas n°1 : En présence d’une clause résolutoire dans le bail.

La clause résolutoire permet d’obtenir la résiliation de plein droit du bail pour les 4 types de manquement du locataire prévus par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir :
 le défaut de paiement du loyer et des charges,
 le défaut de paiement du dépôt de garantie,
 la non-souscription d’une assurance des risques locatifs,
 le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

En cas des manquements précités, le bailleur doit notifier à son locataire un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à s’exécuter dans un délai de 2 mois lorsqu’il s’agit de loyers impayés et de 1 mois pour les autres manquements.

Faute d’exécution de sa part dans les délais requis, le bailleur pourra assigner son locataire en référé par devant le Juge des contentieux de la protection aux fins que soit prononcées la résiliation de plein droit du bail et son expulsion.

Cas n°2 : En l’absence d’une clause résolutoire dans le bail.

Lorsque le manquement du locataire n’est pas expressément visé par la clause, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail d’habitation aux torts exclusifs du locataire - après une mise en demeure infructueuse -, en application de l’article 1227 du Code civil.

La gravité du manquement reproché au locataire pour prononcer son éventuelle expulsion est souverainement appréciée par les juges du fond.

Voici les 9 motifs retenus par les juges pour prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de votre locataire.

# II- Quels sont les 9 principaux manquements justifiant l’expulsion de votre locataire ?

1. Le défaut de paiement du loyer et des charges.

A défaut de procéder au paiement de ses loyers et de charges à la date prévue, le bailleur pourra solliciter en justice la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs de son locataire [1].

En présence d’une clause résolutoire, le bailleur doit délivrer à son locataire un commandement de payer lui laissant un délai maximal de 2 mois pour payer son arriéré locatif. Passé ce délai, le bailleur devra assigner en référé son locataire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion, outre sa condamnation au paiement de son arriéré locatif et à une indemnité d’occupation.

Toutefois, le juge peut accorder d’office des délais de paiement au locataire pouvant aller jusqu’à trois ans compte tenu de sa situation.

En l’absence d’une clause résolutoire, le bailleur peut toujours demander la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

2. Le défaut de souscription à une assurance locative.

Aux termes de l’article 7 g) de la loi de 1989 il incombe au locataire l’obligation de souscrire une assurance habitation contre les risques locatifs. Autrement, un mois après un commandement demeuré infructueux, la résiliation du bail est acquise de plein droit et le juge n’a plus la possibilité de suspendre les effets de la clause en accordant des délais au locataire.

En outre, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter de la mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur pourra souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci, auquel cas le bailleur ne pourra se prévaloir de la clause résolutoire sur ce chef à l’encontre de son locataire.

3. L’exercice illicite de la sous-location non autorisée par le bail.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, interdit au locataire de sous-louer le logement qu’il occupe « sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer », dont la violation de cette interdiction ouvre droit au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de son locataire, outre le remboursement des loyers perçus par son locataire [2].

4. La communication de faux documents au bailleur préalablement à la signature du bail.

A l’instar de l’article 1102 du Code civil, toute personne est libre « de choisir son cocontractant », ce qui nécessite le consentement éclairé du bailleur et de son locataire afin qu’ils puissent comprendre à quoi ils s’engagent et ce pour quoi ils s’engagent.

Ainsi, lorsque le locataire produit des faux documents sur sa situation professionnelle ou sur son identité en vue d’obtenir un logement, le bailleur sera bien fondé à demander la nullité du bail, et par voie de conséquence l’expulsion de son locataire [3] dès lors que son consentement a été vicié par les manœuvres dolosives employées par ce dernier [4].

5. Les dégradations des lieux dans la durée du bail.

L’article 7 c) de la loi de 1898 met à la charge du locataire d’assurer l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance. La jurisprudence confirme constamment la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire en raison des dégradations survenant dans le logement [5].

6. Les travaux réalisés sans l’accord du bailleur.

La loi oblige le locataire à user paisiblement le logement qu’il occupe en vertu de son bail. Dans le respect de cette obligation, l’article 7-f de la loi de 1989 interdit à celui-ci de transformer les locaux ou ses équipements sans l’autorisation expresse du bailleur.

Outre la demande du bailleur visant la remise en état d’origine des lieux, les juges lui accorde désormais le droit de demander la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de ses obligations locatives [6] - à l’exception des travaux portant sur de simples aménagements ayant pour fin d’améliorer l’esthétique et le confort des lieux.

7. Les troubles anormaux de voisinage.

Le règlement de copropriété ou son règlement intérieur doit être respecté par les tous les occupants de l’immeuble, à savoir par les copropriétaires et les locataires de l’immeuble.

Lorsque le locataire trouble la jouissance de certains occupants de l’immeuble ou de la copropriété en son ensemble, le bailleur est dans l’obligation de le mettre en demeure de cesser de tels manquements dès qu’il en est informé. Si ce dernier continue ses manquements, il devra alors entamer une action judiciaire à son encontre aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail à ses torts exclusifs et son expulsion.

A défaut, il pourra voir, outre sa condamnation à des dommages et intérêts, sa responsabilité engagée par le Syndicat des copropriétaires ou tout occupant de l’immeuble.

Le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic pourra également, par voie oblique obtenir en justice la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire [7], outre sa condamnation in solidum avec le bailleur à des dommages et intérêts.

8. La détention d’un animal de compagnie dans le logement loué.

Si l’article 10 de la loi du 9 juillet 1970 autorise la détention d’un animal de compagnie dans les lieux loués, la jurisprudence reste très attentive au fait que les animaux domestiques ne doivent, en aucun cas, causer des dégâts dans l’immeuble ni présenter d’inconvénients pour le voisinage. En effet, la présence des chiens qui troublent la jouissance du voisinage, notamment par des aboiements, justifie la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

9. Le refus du locataire de quitter les lieux malgré le congé.

Lorsque le locataire refuse de quitter les lieux à la date de la prise d’effet du congé, le bailleur pourra alors intenter une action en justice à son encontre aux fins de faire valider ledit congé et voir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Celui-ci pourra être également condamné à une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux [8].

Cet article traite à titre illustratif de motifs courants d’expulsion qui peuvent être retenus à l’encontre d’un locataire.

Pour une lecture plus approfondie, je vous invite à consulter mon article intitulé « 9 motifs pour expulser votre locataire de votre logement », lequel expose d’une manière plus détaillée les manquements les plus courants du locataire justifiant la résiliation de son bail à ses torts exclusif.