Leur patrimoine est sous la loupe du fisc.
Alice et Juan, résidents fiscaux français, possèdent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros, comprenant :
- Leur résidence principale sise à Paris
- Un appartement hérité à Marbella, en Espagne, donné en location nue
- Un chalet dans les Alpes françaises
- Un appartement à Paris donné en location nue
- Trois boutiques situées à Paris, louées.
Chaque année Alice et Juan déposent leur déclaration IFI, la valorisation de leurs biens immobiliers a été établie sans réellement se poser de questions.
Et bien c’est précisément la valorisation de ces biens qui intéresse l’administration fiscale.
1- La procédure de contrôle s’enclenche.
Conformément à l’article L23 A du Livre des procédures fiscales :
« l’administration peut demander aux redevables des éclaircissements et des justifications sur la composition de l’actif et du passif du patrimoine mentionné à l’article 965, notamment de l’existence, de l’objet et du montant des dettes dont la déduction est opérée et de l’éligibilité et des modalités de calcul des exonérations ou réductions d’impôt dont il a été fait application ».
À titre d’exemple, l’administration peut demander, des éclaircissements et des justifications sur les modalités d’évaluation des immeubles détenus directement ou indirectement (notamment concernant la fraction de la valeur de parts ou actions représentative des biens ou droits immobiliers), les motifs qui ont conduit le redevable à minorer l’évaluation d’un bien par rapport à celle effectuée l’année précédente, ou l’absence d’un bien de l’actif.
Lorsque l’administration adresse une demande d’éclaircissements et de justifications sur le fondement des dispositions de l’article L23 A du LPF, le redevable dispose d’un délai de réponse qui ne peut être inférieur à deux mois.
Deux catégories de réponse peuvent être formulées par le redevable :
- la première est celle qui efface les présomptions d’anomalies ou d’incohérences relevées par le service par des éléments de preuve pertinents et appuyés des justificatifs appropriés. Dans ce cas, l’administration ne donne aucune suite à sa demande ;
- la seconde, au contraire, est celle où la réponse n’apporte que des éléments insuffisants ou, encore, ne fournit pas les pièces justificatives demandées. Dans cette hypothèse, l’administration procède aux corrections des omissions et insuffisances selon la procédure contradictoire prévue à l’article L55 du LPF.
Bien entendu, lorsque le contribuable ne répond pas dans le délai à la demande, l’administration procède aux régularisations qui s’imposent en se conformant à la procédure contradictoire précitée. Une proposition de rectification lui est alors adressée.
2- La stratégie de défense : la consultation chez Maître La défense.
Face à ce contrôle IFI aux enjeux financiers importants, Alice et Juan se sentent dépassés par la situation, ils décident de faire appel à un avocat fiscaliste, Maître la défense.
Maître la défense va se révéler être un véritable dompteur de stress, capable de transformer l’angoisse fiscale d’Alice et Juan en un simple frisson administratif.
Plusieurs points sont évoqués par Maître la défense, lors de cet entretien essentiel, le délai de reprise ainsi qu’une juste évaluation des biens immobiliers :
a) Le délai de reprise.
Chers Alice et Juan, il est important que vous compreniez les délais de reprise en matière d’IFI, car cela détermine la période pendant laquelle l’administration fiscale peut contrôler et rectifier vos déclarations.
En effet, et au visa des articles L180 et L186 du Livre des Procédures Fiscales :
Pour les droits d’enregistrement (...) le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration (...) ou pour l’impôt de solidarité sur la fortune des redevables ayant respecté l’obligation prévue au ou 2 du I de l’article 885W du même code, jusqu’à l’expiration de la 3ᵉ année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.
Toutefois, ce délai n’est opposable à l’administration que si l’exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité ou, pour l’impôt sur la fortune immobilière, par le dépôt de la déclaration et des annexes mentionnées au même article 982, sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures.
En clair, le délai sexennal est le délai de droit commun en matière d’IFI, il s’applique en cas d’omission de déclaration de biens.
Le délai triennal quant à lui est réservé aux cas d’insuffisance d’évaluation des biens.
Concernant votre situation, Alice et Juan, le délai de prescription applicable est le délai triennal, ce qui est favorable dans votre cas. Concrètement, cela signifie que pour votre déclaration IFI de 2024, l’administration peut effectuer un contrôle jusqu’au 31 décembre 2027.
b) La méthode d’évaluation des biens immobiliers.
Alice et Juan, il est essentiel de comprendre les différentes méthodes d’évaluation utilisées par l’administration fiscale dans le cadre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
En la matière, et lorsque vous établissez votre déclaration IFI, vous devez vous poser la question suivante :
Si je devais vendre l’un de mes biens immobiliers au moment où j’établis ma déclaration IFI quel en serait le prix ?
C’est à cette question précise que vous devez répondre, d’autant que l’administration fiscale dispose de plusieurs méthodes afin d’évaluer les biens immobiliers contrôlés.
Les connaître, les appréhender vont également vous permettre de les appliquer in concreto.
Parmi les approches employées, nous en retiendrons deux :
1. La méthode comparative ou valeur mathématique : cette méthode consiste à comparer votre bien immobilier à des biens similaires récemment vendus dans la même zone géographique. L’administration fiscale examinera des critères tels que la superficie, l’état général, l’emplacement et d’autres caractéristiques spécifiques pour déterminer une valeur de marché appropriée.
2. La méthode par capitalisation des revenus : pour vos biens locatifs, cette méthode détermine la valeur en fonction des revenus générés par ces biens. L’administration prendra en compte les loyers perçus et appliquera un taux de capitalisation, qui reflète le rendement attendu sur l’investissement. Cela permet de déterminer la valeur actuelle du bien en fonction de ses revenus futurs.
c) Les abattements applicables aux valeurs immobilières.
Alice et Juan, il est important de comprendre les abattements dont vous pouvez bénéficier pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Ces abattements peuvent significativement réduire votre base imposable. Au regard de la consistance de votre patrimoine immobilier, vous pouvez appliquer deux types d’abattement.
- S’agissant de la résidence principale : un abattement de 30%
- S’agissant des biens donnés en location, une décote pouvant aller jusqu’à 20%.
3- La réponse appropriée d’Alice et Juan.
Suivant les conseils de Maître la défense, Alice et Juan décident de répondre de manière exhaustive à cette demande.
1. Résidence principale à Paris :
- L’administration comparera le bien avec des ventes récentes d’appartements similaires dans le même quartier.
- Facteurs pris en compte : superficie, étage, état général, présence d’un ascenseur, etc.
2. Chalet dans les Alpes françaises :
- Comparaison avec d’autres chalets vendus récemment dans la station ou des stations similaires.
- Critères : vue, proximité des pistes, capacité d’accueil, équipements, etc.
Alice et Juan fourniront des justificatifs détaillés sur les caractéristiques de ces biens pour étayer leur valorisation.
La méthode dite de productivité sera appliquée quant à elle aux biens locatifs :
1. Locaux commerciaux loués à Paris :
- L’administration évaluera la valeur en capitalisant les loyers perçus.
2. Appartement parisien donné en location nue :
- Même principe que pour les locaux commerciaux, mais avec un taux de capitalisation différent.
3. Appartement espagnol donné en location nue :
- L’évaluation sera plus complexe du fait de la situation à l’étranger.
- Alice et Juan fourniront des données sur le marché local à Marbella.
- L’administration pourrait demander une expertise locale pour corroborer la valeur déclarée
S’agissant du taux de capitalisation, il peut s’avérer judicieux de faire appel à un expert immobilier, sa détermination est technique.
Par ailleurs, il est tout à fait possible d’opérer une pondération entre les deux méthodes, selon le type de bien à évaluer.
4- Les conseils pratiques.
- Maintenir une communication constructive avec l’administration fiscale, particulièrement dans le cadre d’un contrôle relatif à l’IFI. Cette recommandation est d’autant plus essentielle que les évaluations immobilières établies à l’issue dudit contrôle constitueront la base de calcul pour les impositions des années fiscales ultérieures.
- L’expert immobilier : un allié de taille s’agissant de la détermination du taux de capitalisation, notamment pour des biens atypiques ou dont l’évaluation peut engendrer un enjeu financier non négligeable.
- Enfin, faire de ce contrôle, une opportunité s’agissant d’une réflexion relative à une stratégie successorale future.
