Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire, qui permet au bailleur de mettre fin au contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment le paiement du loyer. Cette clause résolutoire s’acquiert de plein droit, c’est-à-dire sans intervention du juge, si le locataire ne remplit pas ses obligations dans le délai fixé par le bailleur.
Mais que se passe-t-il si le locataire fait l’objet d’une procédure collective ? En effet, le Code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers du débiteur tendant à la condamnation au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle vise à protéger le débiteur et à favoriser le maintien de son activité et de son emploi.
Dans ce contexte, le bailleur peut-il encore invoquer la clause résolutoire du contrat de bail pour obtenir la restitution du bien loué ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 13 septembre 2023 [1], a apporté une réponse nuancée à cette question.
L’affaire soumise concernait un contrat de location de véhicules conclu entre un bailleur et un locataire. Le bailleur avait mis en demeure le locataire de lui payer les loyers impayés sous huit jours, en se prévalant de la clause résolutoire de plein droit.
Le locataire n’ayant pas réglé sa dette, le bailleur avait saisi le juge des référés pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner la restitution des véhicules. Le juge des référés avait accueilli la demande du bailleur, en considérant que la clause résolutoire s’était acquise le 1ᵉʳ octobre 2019, soit avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire, prononcé le 26 décembre 2019.
Le locataire avait contesté cette décision devant la cour d’appel, qui avait déclaré irrecevable la demande du bailleur. Selon la cour d’appel, l’action du bailleur se heurtait à la règle de l’interdiction des poursuites individuelles prévue par le Code de commerce, dès lors que l’ordonnance du juge des référés n’était pas passée en force de chose jugée, c’est-à-dire qu’elle n’était pas définitive et susceptible d’être remise en cause.
La Cour de cassation a censuré le raisonnement de la cour d’appel, en rappelant que la règle de l’interdiction des poursuites individuelles ne fait pas obstacle à la recevabilité de la demande d’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture de la procédure collective. En effet, la Cour de cassation considère que la clause résolutoire, qui entraîne la résiliation du contrat de bail, n’est pas une action en justice tendant à la résolution du contrat, mais une simple constatation d’un fait juridique. Par conséquent, le bailleur peut demander au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire, même après le jugement d’ouverture de la procédure collective du locataire, à condition que la clause se soit acquise avant ce jugement.
Cette solution est conforme à la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, qui avait déjà admis la recevabilité de la demande de constat de la résolution d’un contrat de bail d’habitation par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement de liquidation judiciaire du locataire.
Une nuance importante concernant le bail commercial.
Le bailleur ne peut invoquer le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers dus avant l’ouverture de la procédure collective que si cette résiliation a été constatée par une décision de justice irrévocable avant l’ouverture de la procédure [2]. Autrement dit, si la résiliation n’a pas été constatée par une décision de justice avant l’ouverture de la procédure collective, le bailleur ne peut plus demander la constatation de la résiliation après l’ouverture de cette procédure [3].
Cette différence de traitement s’explique par la protection spéciale accordée par l’article L145-41 du Code de commerce au titulaire d’un bail commercial. Cet article permet en effet au locataire de demander la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement tant que la résiliation du bail commercial n’a pas été constatée par une décision de justice irrévocable.
