I. La fixation du loyer du bail renouvelé.
En cas de renouvellement du bail commercial, la fixation du loyer du bail renouvelé répond à plusieurs règles édictées par la loi. Si le loyer est en principe fixé à la valeur locative (A), comme en matière de révision triennale légale, cette fixation se réalise sous condition d’un plafonnement (B).
Dans certaines hypothèses, le plafond est écarté, mais toujours sous réserve d’un système de lissage au bénéfice du preneur (C).
A. Première règle de principe : la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.
Tout comme le loyer révisé, le loyer du bail renouvelé est en principe fixé à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :
1) Les caractéristiques du local considéré ;
2) La destination des lieux ;
3) Les obligations respectives des parties ;
4) Les facteurs locaux de commercialité ;
5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. »
B. Deuxième règle de principe : le plafonnement du loyer du bail renouvelé.
L’article L.145-34 al.1 et 2 du Code de commerce dispose :
« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. »
Le loyer du bail renouvelé est plafonné au taux de variation indiciaire correspondant (ILC ou ILAT) entre la prise d’effet du bail renouvelé et la date de fixation initiale du loyer du bail expiré [1].
À l’image du plafonnement instauré dans le cadre de la révision triennale légale, cela signifie que, lorsque la valeur locative est supérieure au plafond calculé conformément à l’article L.145-34 du Code de commerce, le loyer du bail renouvelé ne sera pas fixé à la valeur locative du local, mais à la valeur de ce plafond, tout au plus.
Il convient donc de calculer le plafond applicable selon la formule de calcul suivante :
Plafond = ILC ou ILAT [2] publié à la date de renouvellement du bail * Loyer initial du bail expiré / ILC ou ILAT publié à la date initiale du bail expiré
C. Exception : le déplafonnement du loyer du bail renouvelé en cas de modification notable des éléments déterminant la valeur locative.
L’article L.145-34 du Code de commerce dispose que le plafonnement du loyer du bail renouvelé n’a pas lieu à s’appliquer en présence de modification notable d’un au moins des éléments déterminant la valeur locative, tels que mentionnés à l’article L.145-33 du Code de commerce [3].
En cas de déplafonnement, seul un système de lissage [4] limite l’augmentation du loyer d’une année à l’autre à 10 %.
À l’image du lissage prévu dans le cadre de la révision triennale légale, cela impose de facturer le loyer en considération d’un échéancier respectant ce lissage.
Le schéma suivant permet de visualiser le raisonnement juridique.
(Cliquez sur l’image pour l’agrandir !)
II. L’accord des parties.
À l’occasion du renouvellement du bail, les parties sont toujours libres de renoncer aux règles légales et fixer conventionnellement le montant du loyer [5].
Ce nouveau loyer du bail renouvelé peut même être fixé indépendamment de la valeur locative, si les parties s’accordent sur un montant qui en est décorrélé.
III. Conclusion.
Le renouvellement du bail est l’occasion pour les parties de solliciter le réajustement du loyer à la valeur locative.
Mais ce réajustement peut conduire à des pertes financières pour le bailleur si la procédure est mise en œuvre sans vérifications préalables.
