La révision triennale du loyer du bail commercial.

I. Le principe de la révision triennale

L’article R. 145-20 du Code de commerce prévoit que la demande de révision est formulée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception et précise le montant du loyer demandé.

La révision triennale ne s’applique pas :
 Aux baux prévoyant déjà une clause d’indexation ou une clause d’échelle mobile : les parties pouvant toutefois décider d’appliquer les règles de révision légale.
 Aux loyers calculés en fonction du chiffre d’affaires ou d’une clause-recette.

Étant précisé que la valeur locative trouvera à s’appliquer dès lors qu’elle sera retenue par les tribunaux.

II. Les modalités de la demande

La demande peut être formée par l’une ou l’autre des parties (article L. 145-37 du Code de commerce). Dans la mesure où, de manière générale, l’indice augmente, force est de constater que le bailleur est le plus souvent à l’initiative.

Elle ne sera formée qu’au moins 3 ans à compter de la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La demande doit être notifiée par voie d’huissier ou par LRAR et à l’adresse des lieux loués.

La demande devra préciser le montant du loyer. Toutefois, dans la mesure où la publication des indices ne coïncide pas avec la date de demande de révision, il est admis que le loyer proposé ne soit pas chiffré avec précision dès lors que la demande précise comment sera défini le futur loyer.

Bien entendu, l’acceptation du destinataire est requise et la seule notification de la demande ne suffit pas à appliquer le nouveau loyer. En cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux sera compétent pour connaître de la fixation du loyer révisé. L’acceptation peut être écrite ou résulter du paiement du nouveau loyer.

III. Fixation du loyer révisé

Les parties peuvent être en désaccord sur le montant du loyer révisé et il reviendra de ce fait au juge des loyers commerciaux de le déterminer.

À défaut d’accord par le locataire, le bailleur devra saisir le juge des loyers commerciaux dans un délai de 2 ans.

Dans ce cas, le juge fixera le loyer en fonction de la valeur locative du local. L’article L. 145-33 du Code de commerce rappelle que celle-ci est déterminée, à défaut d’accord, d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

C’est le juge qui adoptera le mode de calcul qui lui semble le plus approprié. En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours (article L. 145-38, alinéa 4, du Code de commerce).

Cependant, l’article L. 145-38 du Code de commerce, prévoit par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, que la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Il s’agit du lissage du déplafonnement apporté par la loi Pinel.