L’augmentation de la durée de validité du commandement valant saisie immobilière de 2 à 5 ans.

A l’origine de la procédure civile d’exécution qu’est la saisie immobilière, il y a un acte : la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière.

Les effets de cet acte sont importants. Il vaut mise en demeure : aucune aliénation, ni affectation du bien en garantie d’un droit n’est possible à compter de celui-ci ; il entraîne l’indisponibilité de l’immeuble et des fruits de ce dernier (loyers).
Puis vient la publication du commandement de payer au fichier immobilier qui rend les effets du commandement opposables aux tiers.

Jusqu’au 1er janvier 2021, le commandement de payer valant saisie cessait de produire effet deux ans après sa publication.

Ainsi, si dans les deux ans de la publication du commandement aucun jugement constatant la vente de l’immeuble saisi n’était mentionné en marge du commandement, celui-ci cessait de plein droit.

Dans cette hypothèse, toute partie intéressée, à commencer par le débiteur saisi, peut saisir le juge de l’exécution afin de faire constater la caducité du commandement.

Néanmoins, il est possible de proroger ou de suspendre ce délai dans quatre cas [1].

En cas de suspension de la procédure de saisie (exemple : surendettement), de report de la vente (en cas de force majeure ou à la demande de la commission de surendettement article R 322-28 CPCE), de prorogation judiciaire des effets du commandement et de réitération des enchères (l’adjudicataire n’a pas payé le solde du prix d’adjudication et/ou les frais de poursuite taxés).

La réforme de la saisie immobilière, entrée en vigueur le 1er Janvier 2007, en impartissant au créancier poursuivant des délais rigoureux telle que cette prescription de deux ans, avait pour finalité de ne pas retarder la vente du bien saisi.

L’article 2, 4° du décret n° 2020–1452 du 27 Novembre 2020 [2] portant diverses dispositions relatives notamment à la procédure civile est venu consacrer ce que beaucoup (juges de l’exécution, greffes, avocats) appelaient de leurs vœux depuis de nombreuses années, à savoir, l’allongement de la durée de validité des effets du commandement.

Désormais, le premier alinéa de l’article R321–20 du Code des Procédures Civiles d’Exécution est ainsi rédigé :

« Le commandement de payer valant saisie cesse de plein droit de produire effet si, dans les cinq ans de sa publication, il n’a pas été mentionné en marge de cette publication un jugement constatant la vente du bien saisi ».

Pourquoi cette modification ?

En pratique, les demandes de prorogation des effets d’un commandement introduites sous forme de conclusions d’incidents auprès du JEX et débattues contradictoirement encombraient inutilement les tribunaux qui, le plus souvent, faisaient droit à la demande de prorogation. En effet, il n’est pas rare qu’une procédure de saisie immobilière excède le délai biennal.
La péremption du commandement avait ainsi perdu sa fonction de mesure destinée à combattre l’inertie du créancier poursuivant. Cette péremption soulevait pourtant un contentieux nourri, chaque fois que, en raison d’incidents de la procédure de saisie immobilière, la vente du bien saisi ne pouvait être constatée dans le délai biennal de l’article R321-20 du CPCE, de sorte que le créancier poursuivant était contraint de solliciter la prorogation des effets du commandement, par des conclusions nécessitant la convocation des parties à une audience [3], suscitant des contestations et, le cas échéant, des demandes d’aide juridictionnelle formées à cette fin, ainsi que des appels [4].

Pourquoi passer de deux à cinq ans ?

Le délai de cinq ans correspond au délai de droit commun de la prescription. On peut imaginer que le législateur par cette harmonisation des délais a pour but une simplification bienvenue.

Comment va-t-elle s’appliquer ?

Le décret entré en vigueur le 1er Janvier 2021 s’applique aux instances en cours à cette date cela signifie qu’à compter du 1er Janvier 2021, pour les procédures de saisie immobilière mises en œuvre après cette date, la durée du commandement de payer sera de cinq ans. En d’autres termes, cette réforme s’applique aux commandements de payer publiés à compter du 1e janvier 2021.

Quid des commandements publiés avant le 1er Janvier et en cours de validité après le 1e Janvier 2021 ?

Il semble que le nouveau délai s’applique également à ces commandements c’est-à-dire, par exemple, qu’un commandement publié le 29 Juillet 2019, qui aurait dû se périmer le 29 Juillet 2021, se périmera le 29 Juillet 2024.

On attend qu’une décision du JEX vienne confirmer cette position.

D’autres questions restent en suspens.

Qu’en est-il des commandements de payer qui ont déjà été prorogés par une décision de justice et dont la prorogation a été publiée avant le 1e Janvier 2021 et toujours en cours de validité ?

Leur durée de validité reste-t-elle inchangée, à savoir deux ans à compter de la publication de cette prorogation ou est-elle soumise à un nouveau délai à compter de cette publication (trois ans à compter de la publication de la prorogation portant à cinq ans le délai de la validité du commandement par exemple ou cinq ans à compter de la publication de la prorogation) ?

Cette hypothèse nous amène à nous interroger sur la question même de la prorogation de la validité du commandement de cinq ans.

La durée initiale de cinq ans peut-elle être prorogée, comme l’était celle de deux ans, augmentant ainsi considérablement la durée de validité du commandement ?

Le délai de péremption initial de deux ans avait pour vertu de protéger le débiteur, en enfermant la procédure de saisie immobilière dans un délai assez court, tout en permettant une prorogation des effets du commandement à l’issue d’un débat contradictoire [5]. Il semblait ainsi ménager un équilibre entre les droits des parties que l’augmentation du délai de validité du commandement pourrait affecter, sans compter les effets indésirables au regard de l’objectif de célérité de la justice. Il appartient aux juges de délimiter les contours précis de ce nouveau délai.