Le voisin peut exiger la démolition de la partie d’une construction qui ne respecte pas le permis de construire.

Dans cet arrêt, le bénéficiaire d’un permis de construire avait édifié une construction qui ne correspondait pas au permis qui lui avait été délivré.

La non-conformité avait entrainé l’édification d’une construction occasionnant une perte d’ensoleillement et de vue pour le voisin.

La Cour de cassation juge clairement que le principe de proportionnalité ne s’applique pas en matière de responsabilité extra contractuelle et qu’en conséquence la victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice, quand bien même la sanction aurait un coût disproportionné pour le responsable du dommage :

« 3. En application de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil et du principe de la réparation intégrale, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, de sorte que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit.
4. Il en résulte que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage.
5. La cour d’appel a exactement énoncé que la demande de démolition ne pouvait prospérer qu’à condition d’établir que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin ».

En conséquence, dès lors que le non-respect du permis de construire occasionne un préjudice au voisin en le privant par exemple d’ensoleillement ou de vue, la Cour de cassation considère que peut être ordonnée la démolition de la partie de construction non conforme au permis de construire afin que le demandeur bénéficie d’une réparation intégrale de son préjudice.

Ainsi, le bénéficiaire d’un permis de construire qui ne l’aurait pas respecté, ne peut se borner à faire valoir que le préjudice subi par le voisin serait justement indemnisé par le versement d’une indemnité.

Il ne sera donc jamais suffisamment rappelé la nécessité de respecter le permis de construire délivré, et ce, pour plusieurs raisons :

• En premier lieu, le non-respect d’une autorisation d’urbanisme constitue une infraction pénale passible de sanctions pénales telles qu’une peine d’amende. Le juge pénal peut également prononcer une condamnation à démolir et en pratique, il assortira quasi systématiquement la sanction pénale de cette condamnation. L’infraction se prescrit par 6 ans à compter de l’achèvement de l’ouvrage.
• En deuxième lieu, parce que la commune dispose d’une action civile en démolition qui se prescrit par 10 ans à compter de l’achèvement de l’ouvrage en vertu des dispositions de l’article L480 – 14 du Code de l’urbanisme.
• En troisième lieu, parce que, comme vu précédemment, le voisin qui subirait un préjudice lié à cette non-conformité serait en droit d’obtenir la démolition de la partie de l’ouvrage réalisée en infraction avec le permis de construire.

A contrario, lorsque la construction est réalisée conformément au permis de construire, le voisin ne pourrait en obtenir la démolition qu’à condition de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage (désormais codifié à l’article 1253 du Code civil).

Il devrait donc démontrer que la perte d’ensoleillement ou de vue excède les inconvénients que tout un chacun est tenu de supporter en matière de voisinage.