Tout savoir sur le transfert de permis de construire.

I. Quand et comment transférer un permis de construire ?

Selon la jurisprudence administrative, le transfert de permis de construire est possible dès lors que trois conditions impératives et cumulatives sont réunies.

1) Le permis doit être en cours de validité.

Cela signifie que le permis de construire ne doit pas être soumis à une préemption (une sorte de droit de priorité d’achat par une collectivité publique) lorsque l’autorité compétente se prononce sur le transfert. Si tel est le cas, une nouvelle demande de permis est nécessaire. Cette condition est d’ailleurs expressément mentionnée dans l’unique article du Code de l’urbanisme qui évoque le transfert, à savoir l’article A431-8, qui précise que

« la demande de transfert d’un permis de construire en cours de validité est établie conformément aux formulaires enregistrés ou par le secrétariat général pour la modernisation de l’action publique sous le numéro Cerfa 131412 ».

Pour rappel, la validité d’une autorisation d’urbanisme, comme un permis de construire, est prévue à l’article R424-17. Elle est généralement valable pour trois ans à compter du jour de la notification du permis ou de la date à laquelle un permis tacite (automatiquement accordé en l’absence de réponse de l’administration) est intervenu. Ce délai de trois ans peut être prolongé deux fois pour une année supplémentaire, si les règles d’urbanisme n’ont pas changé de manière défavorable pour le projet [1]. En résumé, la validité du permis peut aller jusqu’à cinq ans.

Ces conditions de validité s’apprécient à la date à laquelle l’autorité compétente se prononce sur le transfert. Il ne suffit donc pas de faire la demande de transfert pendant la durée de validité ; il est également nécessaire d’anticiper le risque que le permis devienne caduc (ne soit plus valable) avant que le transfert ne soit officialisé.

Pour cela, il faut vérifier que le permis est encore valide et que le délai de deux mois, nécessaire pour traiter la demande de transfert, ne fait pas expirer le permis dans ce laps de temps.

Il s’agit sans doute de l’un des points les plus importants, car de nombreux opérateurs considèrent à tort que le transfert du permis prolonge sa durée de validité. Ce n’est pas le cas. Il est donc crucial de s’assurer que le permis transféré aura encore une durée de vie suffisante pour être utilisé.

Du point de vue de la sécurité juridique, si le permis dont le transfert est envisagé est définitif, c’est-à-dire qu’il n’est plus susceptible de recours ou de retrait, une demande de transfert et l’arrêté de transfert qui en découle ne peuvent pas rouvrir la possibilité de le contester ni remettre en cause sa légalité. Cet élément peut utilement être rappelé dans l’acte afin d’informer et de rassurer les parties concernées.

En résumé, il est essentiel de vérifier que le permis de construire à transférer est toujours valide et que le transfert ne fait pas courir le risque que le permis expire avant son utilisation. Le transfert ne prolonge pas la durée de validité du permis, donc il est important de s’assurer que le permis reste utilisable après le transfert. Si le permis est définitif, le transfert ne peut pas être contesté, ce qui garantit une certaine sécurité juridique pour les parties concernées.

2) Le transfert nécessite l’accord exprès du titulaire initial du permis.

Pour rappel, dans l’hypothèse où le permis est détenu en co-titularité, il est nécessaire d’obtenir l’accord de chacun des titulaires pour que le transfert soit autorisé. Cela repose sur le principe du caractère individuel de l’autorisation d’urbanisme, c’est-à-dire que chaque titulaire a des droits personnels sur le permis de construire.

Il est également important que l’acte notarié rappelle de manière explicite l’accord du titulaire initial du permis pour son transfert. Cependant, cela ne suffit pas pour l’administration : cet accord explicite doit être clairement visible dans la demande de transfert du permis de construire. En d’autres termes, le formulaire Cerfa de demande de transfert du permis doit impérativement être signé à la fois par la personne qui demande le transfert à son profit et par le titulaire initial du permis (ou les titulaires, s’ils sont plusieurs).

De plus, la Cour de cassation a jugé que le transfert dépendant d’une décision de l’administration, le vendeur d’un terrain ayant prévu un transfert n’est tenu qu’à une obligation de moyens, c’est-à-dire qu’il doit faire de son mieux pour permettre le transfert, mais il ne peut garantir que l’administration acceptera la demande et il ne saurait être tenu responsable en cas de refus de transfert.

3) Le futur bénéficiaire doit être habilité à présenter une demande de permis de construire.

En effet, le demandeur du transfert peut être le propriétaire du terrain, son mandataire, ou une personne ayant une attestation prouvant qu’elle est autorisée à exécuter les travaux en leur nom, selon l’article R423-1 du Code de l’urbanisme.

Concernant la troisième condition, en vertu de la théorie du propriétaire apparent, un acte notarié mentionnant le titre que pourra faire valoir le futur bénéficiaire du permis (tel que l’accord du propriétaire du terrain ou un autre type de mandat) sera suffisant.

Il est important de noter que le transfert d’un permis de construire d’une personne physique à une personne morale est possible uniquement si les plans initiaux ont été établis par un architecte. Les articles L431-1 à L431-3 du Code de l’urbanisme prévoient que le recours à un architecte est obligatoire pour préparer un dossier de permis de construire pour une personne morale, c’est-à-dire qu’une société ne peut être titulaire d’un permis de construire que si les plans sont signés par un architecte.

Si les plans ne sont pas signés par un architecte, le transfert à une personne morale est impossible. Dans ce cas, soit la société doit redéposer une demande de permis avec des plans signés par un architecte, soit les titulaires personnes physiques exécutent le permis sans transfert. C’est le seul moyen de contourner cette difficulté.

De plus, en matière d’urbanisme commercial, il convient de noter qu’un transfert de permis, qui vaut autorisation d’exploitation commerciale, n’exige pas une nouvelle approbation de la commission départementale d’aménagement commercial. C’est-à-dire que le transfert de ce type de permis est exempt de cette formalité supplémentaire.

II. Le droit inhérent au transfert du permis.

1) Le transfert n’a pas de lien avec les règles d’urbanisme de fonds applicables au projet.

Le transfert de permis de construire est soumis à l’autorité administrative, mais constitue néanmoins un droit pour le demandeur. L’administration ne peut s’y opposer que sur la base des conditions formelles précédemment évoquées. Autrement dit, le transfert ne peut être refusé si une autorisation valide a été accordée et que toutes les conditions de transmission ont été respectées. Lorsqu’une autorisation de construire est encore valide et que toutes les conditions pour son transfert sont remplies, l’administration (comme la mairie ou le préfet) doit obligatoirement transférer le bénéfice de cette autorisation. Il est donc utile de rappeler aux parties que toute modification des règles d’urbanisme ne peut justifier un refus de transfert.

La question du recours contre l’arrêté de transfert a longtemps été débattue. La doctrine a souvent douté de la recevabilité d’un recours pour excès de pouvoir contre une décision de transfert, en raison du fait que l’arrêté de transfert est souvent perçu comme un simple accessoire du permis initial. Cependant, le Conseil d’état a tranché cette question dans un arrêt du 3 janvier 1975, affirmant qu’un arrêté de transfert de permis constitue une décision administrative susceptible de faire grief (c’est-à-dire une décision qui peut causer un préjudice et qui est donc contestable).

En pratique, le transfert n’a que peu d’effet juridique à part le changement de titulaire (le nouveau bénéficiaire du permis devient simplement le nouveau titulaire de celui-ci). Par conséquent, les recours sont presque toujours déclarés irrecevables pour défaut d’intérêt à agir (ceux qui contestent n’ont pas de raison valable de le faire) ou infondés pour défaut de moyens opérants (les arguments utilisés pour contester ne sont pas suffisants). En effet, tout comme pour un permis modificatif, un recours contre l’arrêté de transfert ne peut se baser sur des vices (des erreurs ou des irrégularités) qui affecteraient le permis initial.

2) La gestion des délais de recours et de retrait dans la pratique.

Comme toute autorisation d’urbanisme créatrice de droits, l’arrêté de transfert de permis doit être affiché sur le terrain pendant deux mois, afin que les tiers puissent exercer leurs recours. C’est-à-dire que pendant cette période, toute personne intéressée peut contester cette décision administrative.

3) La question du transfert de permis entre l’avant-contrat et la vente : enjeux et solutions.

La question du transfert de permis de construire entre l’avant-contrat et la vente finale est un sujet délicat qui peut compromettre la sécurité des parties impliquées.

Plus précisément, la protection du bénéficiaire de la promesse et du permis se confronte souvent à celle du vendeur initial, bénéficiaire du permis objet du transfert à régulariser.

Ce sujet devient particulièrement complexe en cas de transfert définitif lorsque la régularisation de la vente ne se produit pas, soit en raison de difficultés entre les parties, soit en raison de la défaillance du candidat acquéreur.

Comment sécuriser le vendeur dans ce cas de figure ?

Il est important de rappeler que l’arrêté de transfert de permis ne peut être annulé à l’initiative du pétitionnaire. C’est-à-dire que, pour revenir à la situation antérieure et redonner le permis au bénéficiaire initial, un nouvel arrêté de transfert est nécessaire.

En cas de conflit ou de défaillance du candidat acquéreur, comment protéger le vendeur ?

Les praticiens ont recours à la clause dite de « retour du permis de construire ».

Cette clause stipule que, si la vente ne se réalise pas dans un délai déterminé, le permis transféré revient automatiquement au vendeur, propriétaire du terrain. Cette clause vise à protéger le vendeur en cas de non-réalisation de la vente.

Grâce à cette clause, le vendeur peut soit mettre en œuvre le permis lui-même, soit le céder à un nouvel acquéreur potentiel. Le nouvel acquéreur pourra alors déposer un permis modificatif ou reprendre à son compte le projet initial.

En résumé, pour sécuriser le vendeur, il est crucial de prévoir une clause de retour du permis de construire en cas de non-réalisation de la vente. Cela assure une protection juridique adéquate et permet une flexibilité dans la gestion du permis et du projet immobilier.