La location-gérance permet à un propriétaire de louer son fonds de commerce à un tiers. Ce tiers, appelé le locataire-gérant, exploite l’entreprise pour une période déterminée moyennant le paiement d’une redevance au propriétaire. L’avantage principal est que le locataire peut ainsi bénéficier d’une clientèle déjà existante, d’une notoriété et du matériel sans avoir à investir dans un fonds de commerce. Ce modèle de gestion est courant dans divers secteurs d’activité, notamment la restauration, le commerce de détail, l’hôtellerie, et l’automobile.
Quels sont les principes de la location-gérance ?
La location-gérance est une solution commerciale flexible mais encadrée légalement qui permet au propriétaire de monétiser un actif sans nécessairement le vendre.
Tout d’abord le contrat de location-gérance constitue en un contrat écrit établi entre le propriétaire et locataire-gérant, lequel doit définir les termes et conditions de l’accord, y compris la durée, le montant de la redevance, les responsabilités, et les clauses de sortie.
Elle permet au locataire-gérant de gérer l’entreprise en tant que sienne, tout en payant au propriétaire une redevance périodique. Cette dernière peut être fixe (on se base alors sur un pourcentage des recettes) ou bien simplement calculée de toute autre manière convenue entre les parties.
Cela peut donc s’avérer avantageux pour les deux parties, car le propriétaire peut recevoir un revenu régulier, tandis que le locataire-gérant a la possibilité de développer et de gérer l’entreprise comme bon lui semble.
Soulignons que le locataire-gérant est généralement responsable de la gestion quotidienne de l’entreprise, y compris la prise de décisions opérationnelles, la gestion du personnel, et la gestion des coûts.
En outre, la durée de la location-gérance est négociée entre les parties et peut varier de quelques mois à plusieurs années.
Enfin, les contrats de location-gérance précisent les modalités de sortie, ce qui est essentiel pour gérer les transitions en douceur.
Comment sortir d’une location-gérance ?
Il est important de comprendre que les contrats de location-gérance peuvent être temporaires ou de longue durée, en fonction des objectifs du propriétaire et du locataire-gérant.
Il existe un certain nombre de possibilités de sortie de la location gérance, à savoir :
1. L’expiration du contrat : à la fin de la période de location-gérance, le contrat peut expirer naturellement, et le locataire-gérant cesse alors de gérer l’entreprise. Selon ce cas de figure, le propriétaire peut choisir de renouveler le contrat (via une reconduction tacite ou une reconduction express) ou de vendre l’entreprise à un tiers.
2. La cession de l’entreprise : le locataire-gérant peut avoir la possibilité de racheter l’entreprise à la fin du contrat, soit en utilisant ses fonds propres, soit en obtenant un financement externe.
3. La vente à un tiers : le propriétaire peut choisir de vendre l’entreprise à un tiers, en respectant les clauses de vente spécifiées dans le contrat de location-gérance. Il s’agit d’une option couramment utilisée dès lors que le propriétaire prévoit de se retirer complètement de l’entreprise.
4. La résiliation anticipée ou résiliation judiciaire : dans certaines circonstances, le contrat de location-gérance peut être résilié avant la date d’expiration prévue. C’est le cas notamment en cas de non-respect des conditions contractuelles, de faillite ou d’autres raisons prévues dans le contrat.
5. Le rachat par le propriétaire : le propriétaire peut avoir la possibilité de racheter l’entreprise avant la fin du contrat, sous réserve de conditions spécifiques.
Quoiqu’il en soit, lorsque le locataire-gérant ou le propriétaire du fonds souhaite procéder à la résiliation du contrat, des formalités obligatoires sont à remplir. En effet, un avis de fin de contrat doit être publié dans un journal d’annonces légales et ce, dans un délai de 15 jours suivant la résiliation. Ledit avis doit comporter les mentions suivantes : la nature du fonds, la date de signature de la fin de contrat, le lieu et la date de signature de l’acte de location d’origine, l’adresse du fonds de commerce, et enfin, le nom du bailleur du fonds de commerce.
Quels sont les points de vigilance lors d’une sortie de location-gérance ?
Si la location-gérance offre de nombreux avantages, elle peut également être complexe et exigeante. Avant de s’engager dans un contrat de location-gérance, il est essentiel de considérer certains points d’attention tout au long du contrat afin d’anticiper une sortie en douceur de la location-gérance.
La rédaction du contrat : un contrat de location-gérance doit être minutieusement rédigé pour définir clairement les droits et responsabilités de chaque partie, y compris les modalités de sortie car des formalités obligatoires sont à remplir. A cet effet, une clause de sortie peut être insérée dans le contrat précisant les conditions de rachat, de vente ou de résiliation anticipée. Dans le même principe, nous trouvons la clause de non-rétablissement.
Lorsque la location gérance n’abouti pas à la vente du fonds, il est souvent prévu ce type de clause afin d’éviter le risque de détournement de la clientèle par l’ancien locataire gérant. La clause de non-rétablissement se rapproche d’une clause de non concurrence en ce qu’elle doit être limité dans le temps et l’espace.
Le bail : rappelons que la sous-location est interdite par l’article L145-31 du Code de commerce, sauf mentions contraires au bail. En revanche il n’existe pas de dispositions analogues concernant la location-gérance. C’est pourquoi l’interdiction doit donc être expressément prévue dans le bail. En cas de silence dudit bail, la location-gérance est réputée être autorisée.
La rentabilité : puisque le locataire-gérant exploite le fonds à son propre compte, le risque principal pour le bailleur est donc de voir son fonds de commerce se déprécier à cause d’une mauvaise gestion du locative-gérant. Bien entendu, l’inverse est possible également : le locataire-gérant peut travailler contre son propre intérêt en renforçant la valeur d’un fonds qu’il pourrait ensuite acquérir si le bailleur accepte de le lui vendre. Il est donc primordial de parfaitement analyser chaque situation.
La fiscalité : lorsqu’à l’issue du contrat, le fonds est vendu au locataire-gérant et que le prix de cession est diminué du montant des redevances, l’administration fiscale peut requalifier la location-gérance en cession déguisée. C’est pourquoi, il est risqué de prévoir dans le contrat une clause d’achat au terme de la location-gérance. En effet, le prix du fonds étant lié à l’exploitation du fonds, et celle-ci pouvant varier fortement durant la période de location-gérance.
Le sort des salariés : à l’expiration de la location-gérance, le propriétaire doit conserver les salariés recrutés par le locataire-gérant dès lors que l’activité de l’entreprise est maintenue.
Notons en dernier lieu que la loi en date du 19 juillet 2019 relative à la simplification du droit des sociétés a mis fin à l’obligation d’exploitation préalable d’un fonds de commerce pendant au moins 2 ans avant sa mise en location-gérance.
En conclusion, la location-gérance est un modèle commercial flexible qui peut être avantageux pour les propriétaires et les locataires-gérants. Cependant, pour en tirer le meilleur parti, il est essentiel de comprendre les possibilités de sortie et de prendre en compte les points d’attention spécifiques à ce type de contrat. Une planification minutieuse et une rédaction contractuelle appropriée sont essentielles pour garantir une gestion harmonieuse de l’entreprise, quels que soient les résultats finaux.
