L’article 544 du Code Civil, dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Certains propriétaires entendent, au visa de cet article, user de leur droit de propriété sans aucune limitation.
C’est une source de litiges car, loin d’être absolu, le droit de propriété connaît un certain nombre de restrictions.
Il en est ainsi en présence d’intérêts publics ou particuliers au rang desquels l’existence de servitudes, qu’elles soient naturelles, conventionnelles, judiciaires ou encore légales.
D’autres restrictions de nature jurisprudentielle, ont pour effet d’éviter que ce droit ne dégénère en abus de droit et/ou ne crée des troubles anormaux de voisinage.
Une des conséquence pour le propriétaire du fonds servant de l’existence d’une servitude légale ou conventionnelle : l’assiette de la servitude n’est pas susceptible d’être bâtie (Cass. 3è civ., 11 Déc. 1969 ; JCP N 1970, II, 16309).
Ainsi, se devra-t-il d’observer une attitude purement passive, ne pouvant, sans l’accord du propriétaire du fonds dominant, effectuer sur l’assiette de la servitude la moindre construction.
Il ne pourra pas plus faire stationner des véhicules sur l’assiette de la servitude ni l’encombrer de quelque manière que ce soit.
Néanmoins, pour pouvoir construire, le propriétaire du fonds servant est tenté d’opposer au propriétaire du fonds dominant le droit de se clore qu’il tient de l’article 647 du Code civil, lequel dispose que : « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682 ».
Or, la règle posée par cet article n’est pas d’ordre public (cf. Cass. civ. 3ème, 7 mars 2007 : Bull. civ. N°34) de sorte que les parties peuvent y déroger par des conventions particulières.
Ensuite, cet article prévoit expressément qu’il ne s’appliquera pas en présence d’une servitude légale.
Enfin, en l’absence de dispositions conventionnelles, ce droit ne doit pas dégénérer en abus de droit et engager la responsabilité de son auteur (Cass. civ. III, 17 Janv. 1973 : Bull. civ. III, n°58).
La Cour de cassation s’est prononcée sur le sujet et a réglé la compatibilité de l’article 647 susvisé avec les obligations liées à l’existence d’une servitude.
Elle a jugé que le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de passage, conserve le droit de se clore à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode, se référant ainsi tant à l’existence d’une convention, qu’en son absence, aux dispositions du premier alinéa de l’article 701 du Code civil (Cass. civ. 3ème, 21 nov. 1969 : bull. civ. III n°764).
L’intérêt de ce rappel est qu’en la matière, la Cour de cassation affirme, et de façon constante, que la transgression du droit réel que constitue la servitude doit être sanctionnée tout aussi rigoureusement qu’est assurée la défense de la propriété contre l’empiètement, à savoir la démolition de la construction qui contrarie l’exercice de la servitude.
Discussions en cours :
Bonjour, j ai une question juridique sur le droit de passage
Notre immeuble de ville dispose d une servitude au passage de véhicule sous un porche de l immeuble pour accéder à des garages et une construction d habitation sur l arrière de notre bâtiment
Depuis quelques mois, le propriétaire d un garage a cassé le mur arrière de son garage qui lui permet de faire passer des véhicules sur le terrain de l immeuble voisin et il a crée des places de parking sur le terrain de l immeuble voisin
Je précise que nous sommes en pleine ville et qu’il y a peu de places de parking
Le soucis est que les véhicules qui vont se garer sur les places de parking de l immeuble voisin passe par la servitude de mon immeuble et multiplie les passages puisque le nombre de véhicules a augmenté par l augmentation des stationnements
Ai je des droit sur le passage de ces véhicules ?
Un droit de passage est il donné à toutes personnes souhaitants passer ?
Que dois je faire ?
Puis je négocier des places de parking pour les habitants de notre immeuble en compensation du passage ?
Je vous remercie pour votre analyse
Bien cordialement
Bonjour,
inhérent à un plan de division, il a été projeté une servitude de passage pour un fonds dominant issu du partage.
Sur cette servitude ; est implanté un poteau bois supportant des cables électriques et téléphoniques desservant les fonds servant et dominant. Pouvons nous exiger le déplacement GRATUIT de la part du distributeur d’énergie.
Avec mes remerciement , je vous prie d’agréer l’assurance de mes respectueuses salutation
Bonjour,
Merci pour votre article, mais, qui peut faire respecter les articles de loi, a savoir :
Nous avons 2 servitudes de passage actées cadastrées depuis 1928 et jugée au TGI de St Etienne en 2000
Depuis quelques mois le propriétaire du fonds servant( c’est un parking de 10 places d’une auberge) stationne sont véhicule sur l’accès à notre maison alors qu’il y a des stationnements libres
LES GENDARMES disent qu’ils ne peuvent appliquer l’article 701 du code civil et 417-10/III/1° pour enlever la voiture car c’est du terrain privé ???
Merci
Bien cordialement L.GALLO
Qui peut faire respecter un droit de passage muré ?