I. Le rappel des règles applicables.
Pour rappel, la location meublée est considérée en France comme une activité commerciale et non comme une activité de location immobilière civile classique [1]. Ce raisonnement est indépendant des règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée [2].
Le mode d’exercice de la location meublée va ainsi avoir une incidence directe sur le régime fiscal applicable. Une société exerçant une activité de location meublée, sera soumise à l’impôt sur les sociétés (« IS ») au taux de 25%. A contrario, une activité de location meublée exercée par une personne physique soumettra cette dernière au barème progressif de l’impôt sur le revenu (« IR ») dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
L’autre différence majeure entre les deux régimes est que seule la SCI soumise à I’IR peut bénéficier d’exonérations et d’abattements pour durée de détention sur les plus-values immobilières (exonération totale d’IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention). La SCI soumise à l’IS ne peut quant à elle bénéficier de ces abattements. En cas de réalisation d’une plus-value de cession, une SCI soumise à l’IS sera donc imposée au taux d’IS de droit commun de 25%.
II. Les faits de la décision.
Dans une affaire en date du 31 mars 2023, la Cour administrative d’appel de Marseille [3] a eu l’occasion de se prononcer sur le mode d’exercice de la location par une SCI en recherchant si celle-ci exerçait une location meublée et le cas échéant, si cette activité pouvait être qualifiée de commerciale au sens de l’article 34 du CGI.
Dans les faits, une SCI avait mis en location nue imposée à l’IR une maison à usage d’habitation au profit de deux de ses associés minoritaires. Ces derniers ont ensuite sous-loué le bien un mois par an entre 2007 et 2009, en le garnissant de meubles et déclaré les loyers perçus dans la catégorie des BIC.
Après une procédure de vérification, l’administration fiscale a considéré que les recettes de location meublée de la société devaient être soumises à l’IS dès lors que le contrat de bail ne prévoyait pas la sous-location. En conséquence, l’administration a également requalifié la cession d’un bien immobilier par la SCI comme une plus-value de cession d’éléments d’actifs immobilisés.
III. La décision.
Amenée à se prononcer sur le caractère commercial de la première location effectuée par la SCI, la Cour administrative d’appel de Marseille a considéré que le fait que la sous-location n’était pas prévue au bail était sans incidence sur la détermination de la personne ayant encaissé les sommes issues des locations de l’immeuble, en l’occurrence des personnes physiques. En toute logique, les juges ont écarté l’hypothèse de l’exercice d’une activité commerciale par la SCI et ont conclu qu’elle n’était pas redevable de l’IS à raison des loyers procurés par la location de cet immeuble.
Les juges ont également retenu que la plus-value réalisée lors de la cession du terrain détenu par la SCI devait être imposée sous le régime des plus-values immobilières des particuliers et non comme une plus-de-value de cession d’éléments d’actifs immobilisés à l’IS.
IV. La portée de la décision.
Cet arrêt met en lumière les potentielles conséquences fiscales d’une sous-location en meublée par une SCI à l’IR. En effet, les conséquences fiscales pour les plus-values dégagées dans le cadre d’une location meublée varient en fonction du régime d’imposition applicable.
Pour aller plus loin, on pourrait également s’interroger sur l’opportunité qu’aurait pu avoir l’administration à relever un éventuel abus de droit s’agissant de l’opération de sous-location mise en place par les locataires. Ici, cette procédure a été écartée car l’activité de sous-location était limitée à un mois par an durant l’été. Il s’avère qu’il est fréquent que des locaux à usage d’habitation soient sous-loués de façon ponctuelle en période estivale pour des raisons autres que fiscales. Dans une telle situation, il parait difficile d’admettre que les textes aient été détournés de leur but.
Cette solution pourrait en revanche ne pas perdurer si l’activité de sous-location est exercée de manière permanente au cours de l’année. Dans ce dernier cas, il n’aurait pas été surprenant de voir l’administration recourir à la procédure d’abus de droit fiscal prévu par l’article L64 du Livre des procédures fiscales si le contribuable ne parvient pas à avancer des motivations autres que fiscales.
