En ce sens et conformément aux articles L111-3 à L111-5 du Code de l’urbanisme, le droit à construire attaché au terrain est limité aux zones urbanisées (zones constructibles) de la Collectivité, d’où la nécessité de se renseigner préalablement à la réalisation d’un projet de construction.
Dans le cadre de certaines affaires immobilières, le projet de vente d’un terrain constructible se ’couple’ d’un projet de division foncière, ce qui nécessite de soumettre notre affaire au contrôle administratif communale.
Réussir cette affaire immobilière complexe nécessite d’avancer par étapes.
A/ Etape n° 1 : La détermination du projet de vente et l’étude de la faisabilité.
S’il est a priori possible de présumer la constructibilité du terrain selon son emplacement géographique (hors zone urbanisée, ou, en zone urbanisée), seul le certificat d’urbanisme (cerfa n°13410*05 [1]) permet de savoir si le terrain concerné est constructible selon son cadre environnemental et les règles administratives applicables.
Le délai d’instruction est de 1 mois pour une demande de CU simple (cerfa n°13410*05 - Encart n°1 coche a)) et de 2 mois pour l’obtention d’un CU opérationnel (cerfa n°13410*05 - Encart n°1 coche b)).
Le CU a pour effet de garantir le droit applicable quant aux dispositions d’urbanisme (CU simple) ou à la faisabilité d’un projet de construction précisément identifié (CU opérationnel), pour une durée de 18 mois ou plus si prorogation (modalités en page 5 du cerfa n°13410*05 [2]). En cas de révision du PLU un sursis à statuer pourra toujours être opposé au pétitionnaire lors de l’instruction de sa demande de permis.
Ce certificat pourra être demandé :
1) Par le vendeur ou son mandataire autorisé :
En vue de préparer son projet de vente & dans le but de s’assurer du potentiel de constructibilité de son terrain, le vendeur pourra se contenter de déposer un CU simple (Cerfa n°13410*05 - Encart n°1 coche a)).
Ce CU renseignera uniquement sur : les dispositions d’urbanisme (ex : règles d’un plan local d’urbanisme) ; les limitations administratives au droit de propriété ; la liste des taxes et des participations d’urbanisme.
Ce certificat vaudra seulement « information » et audit de l’ensemble des règles administratives applicables au terrain pour déterminer, notamment, sa constructibilité.
2) Par l’acquéreur sous autorisation donnée par le vendeur au compromis :
En vue de s’assurer de la constructibilité d’un projet identifié, l’acquéreur pourra déposer un CU opérationnel (Cerfa n°13410*05 - Encart n°1 coche b)).
Ce CU indiquera : si le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’un projet identifié ; ainsi que l’état des équipements publics (voies et réseaux) existants ou prévus qui desservent ou desserviront ce terrain.
Ce certificat ne vaudra pas autorisation de construire, mais seulement « information » et audit de l’ensemble des règles administratives pour déterminer la faisabilité du projet identifié.
La demande devra être accompagnée d’un plan de localisation du terrain tel qu’il figure au cadastre [3], ainsi que d’une note descriptive de l’opération projetée.
L’étude de faisabilité portera seulement sur l’opération décrite. Autrement dit, le certificat ne garantira pas l’acquéreur de la faisabilité des modifications de structure intervenues postérieurement à sa délivrance. Il ne le garantira pas non plus contre le recours des tiers possible après l’octroi d’une autorisation en division et/ou en construction.
3) Les autres formalités obligatoires pour garantir la constructibilité du terrain :
Au-delà du Certificat, les formalités obligatoires suivantes devront être anticipées pour garantir la constructibilité du terrain notamment :
L’accès au terrain puisque le pétitionnaire devra déposer une permission de voirie (Cerfa n°14023*01 [4]) pour réaliser une entrée charretière ou encore la pose de canalisation ou autre réseaux souterrains ;
La demande d’alignement doit être déposée auprès de la Mairie pour un alignement avec une route communale, du Centre routier départemental pour un alignement avec une route départementale, de la Direction interdépartementale des routes pour un alignement avec une route nationale (renseignez-vous en Mairie) ;
La création de l’assainissement qui pourra être individuel si le terrain n’est pas desservi, dans ce cas, il faudra obtenir une autorisation délivrée par le SPANC préalablement à la création de cet assainissement (renseignez-vous en Mairie) ; ou bien, collectif, dans ce cas il faudra obtenir par la Mairie le raccordement ainsi qu’un certificat de raccordement (renseignez-vous en Mairie) ;
- Le cas échéant, la nécessité de procéder à l’extension du réseau public pour le raccordement individuel de l’eau public, de l’électricité et de la voirie, dans les conditions de l’art. 332-15 du CU. A savoir que dès lors que le permis de construire est devenu définitif, la commune se doit de prendre en charge le coût des ouvrages d’extension de réseau qui constituent des équipements publics, nonobstant le fait qu’ils ne desserviraient qu’une seule construction [5] ;
- Le cas échéant, la nécessité de purger les droits de préemption (Département ; commune ; Safer ; preneur/locataire).
B/ Etape n°2 : Le géomètre expert et l’autorisation en division foncière simple ou complexe.
Préalablement au dépôt d’un permis de construire, le pétitionnaire concerné par un projet de division foncière devra déposer une demande d’autorisation. La demande en division foncière pourra prendre la forme d’une déclaration préalable (division simple), ou d’un permis d’aménager (division complexe).
Cette demande en division foncière nécessitera de faire appel à un géomètre-expert dont la mission sera en premier lieu d’établir des plans matérialisant la division projetée et d’établir une nouvelle numérotation cadastrale. Il est conseillé de mandater le géomètre pour déposer l’autorisation en division foncière.
Qu’il s’agisse d’une division simple ou complexe, la décision de non-opposition que vous obtiendrez sera exécutoire, mais elle ne sera définitive qu’en l’absence de recours dans le délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain (s’agissant du permis d’aménager 6 mois à compter de l’achèvement des travaux si le permis n’a pas été affiché), et de retrait dans le délai de 3 mois après la date d’obtention de l’autorisation (puisque l’autorité compétente pourra la retirer, si elle l’estime illégal).
1) La déclaration préalable pour la division foncière simple (Cerfa n°13702*06 [6]) :
Vous serez soumis à une simple déclaration préalable si vous divisez un terrain pour en détacher un ou plusieurs lots en vue de construire :
en dehors d’un site classé ou dans les périmètres d’un site patrimonial remarquable, des abords des monuments historiques ;
et, sans création ou aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots et propres au lotissement.
Exemple : la division simple de terrain peut concerner la division d’un terrain en 2 ou plusieurs lots (3,4,5 etc..), mais à la condition que ces différents lots ne disposent pas de "voies, d’espaces ou d’équipements communs" et qu’ils ne soient pas situés dans un secteur protégé.
En pratique, cela suppose que ces lots aient tous un accès direct à la voirie. Cette demande d’accès fera l’objet d’une permission de voirie ([Cerfa n°14023*01 [7]) pour chaque lot.
En cas de refus de la Commune de créer un accès pour chaque lot, il faudra créer une desserte unique d’accès à la voirie. Il sera donc nécessaire de déposer un permis d’aménager.
En cas de division simple, le délai d’instruction est d’1 mois. Le silence de la Mairie à l’issue de ce délai vaut acceptation, en ce cas vous pourrez demander une attestation de non-opposition. Cette décision de non-opposition sera exécutoire, mais elle ne sera définitive qu’à l’expiration d’un délai de 3 mois (purge recours des tiers et purge droit de retrait).
2) Le permis de lotir pour la division foncière complexe (Cerfa 13409*07 [8]) :
Vous serez contraints de déposer une demande de permis d’aménager (permis de lotir) si vous si vous divisez un terrain pour en détacher un ou plusieurs lots et :
que vous réalisez ou créez un « l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur [..] » (article R421-19 du Code urbanisme) ;
ou, que le terrain est situé « dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ; [..] » (article R421-19 du Code urbanisme).
Exemple : la division d’un terrain en 2 lots autonomes (sans voies, d’espaces ou d’équipements commun) en zone protégée ; ou encore, la division d’un terrain en 2 lots, ou plus, disposant de "voies, d’espaces ou d’équipements communs", et ce, même s’il ne s’agit que d’une desserte commune.
Détail d’importance, l’article 442-4 CU indique que « Aucune promesse de vente [..] ne peut être consentie et aucun acompte ne peut être accepté avant la délivrance du permis d’aménager ».
Cette autorisation doit donc être obtenue préalablement à la signature d’un avant-contrat de vente. Il sera impossible de procéder à la signature d’un avant contrat sans avoir obtenu cet acte de division.
Le délai d’instruction du permis d’aménager est de 3 mois (4 mois selon que le terrain est situé en zone protégé, et 5 mois si le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale).
Sauf exception, le silence de la Mairie à l’issue de ce délai vaut acceptation. Dans ce cas vous pourrez demander une attestation de non-opposition à la réalisation du projet. Cette décision de non-opposition sera exécutoire, mais elle ne sera définitive qu’à l’expiration d’un délai de 3 mois (6 mois à compter de l’achèvement des travaux si le permis n’a pas été affiché).
3/ Etape n°3 : La signature du compromis avec insertion de condition(s) suspensive(s) liée(s) à l’acceptation du projet de division, ainsi qu’à l’obtention du permis de construire :
Préparer votre dossier en amont et étudier sa faisabilité, vous permettra de venir à l’acte avec un dossier complet.
Il vous suffira de prévoir une condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire ainsi qu’à la purge des délais de recours & retrait. Vous pourrez aussi prévoir d’insérer une condition liée à l’obtention de l’autorisation en division simple (uniquement la division simple).
L’acquéreur disposera d’un délai en rétractation de 10 jours, qu’il s’agisse du délai SRU (Art. L271-1 c.constr), ou même du délai très exceptionnel applicable aux lotisseurs (Art. L442-8 CU).
En tout état de cause, vous devrez faire une demande de permis de construire si vous : construisez une maison individuelle ou ses annexes : agrandissez une maison individuelle ou ses annexes ; aménagez pour l’habitation tout ou partie d’une construction existante ; si le projet comprend des démolitions soumises à permis de démolir il sera possible de remplir le cadre 5 du permis de construire.
Le dossier devra comporter les pièces figurant dans le bordereau de remise. Le numéro de chaque pièce figurant dans le bordereau de remise devra être reporté sur la pièce correspondante. Si vous oubliez des pièces ou si les informations nécessaires à l’examen de votre demande ne sont pas présentes, l’instruction de votre dossier ne pourra pas débuter.
Le délai d’instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et de 3 mois pour les autres projets (4 mois selon que le terrain est situé en zone protégé, et 5 mois si le projet est soumis à autorisation d’exploitation commerciale).
Le permis sera exécutoire de plein droit dès sa délivrance. Pour autant, la décision de non-opposition que vous obtiendrez ne sera définitive qu’en l’absence de recours dans le délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain (6 mois à compter de l’achèvement des travaux si le permis n’a pas été affiché) et de retrait dans le délai de 3 mois après la date de l’autorisation (puisque l’autorité compétente pourra la retirer, si elle l’estime illégal).
Le permis de construire à une durée de validité de 3 ans, mais une double prorogation d’1 an est toujours possible. Cette demande de prorogation doit être adressée en 2 exemplaires LRAR et déposée en Mairie laquelle aura 2 mois pour répondre. En l’absence de réponse, votre demande de prorogation sera acceptée.
Sachez que dans le cas où l’acquéreur ne pourrait poursuivre son projet, il sera possible de transférer le permis de construire obtenu. Dans ce cas, le pétitionnaire devra adresser à la Mairie le CERFA 13412 [9] complété des coordonnées de l’acquéreur qui se substituera à lui.
Pour la réussite de vos affaire immobilière, prévoyez un calendrier prévisionnel d’environ 8 à 9 mois selon l’ampleur du projet. Ce délai comprend : la signature de l’avant contrat (jour de décompte du délai) - le dossier de construction, étude de sol G2, absence de prescriptions archéologiques (2 à 3 mois) - le dépôt du permis de construire (2 à 3 mois selon le projet) - l’affichage du permis & la purge du recours (3 mois recours & retrait).
A l’échéance, la signature définitive pourra avoir lieu.
Enfin, pour la réussite de vos affaires faite attention à la fiscalité applicable :
| Plus-value immobilière BOI-RFPI-PVI-10-40-10 [10] Articles 150 U suiv du CGI |
Les ventes de terrains à bâtir qui interviennent même simultanément à celle de la résidence principale, sont soumises à l’impôt sur la plus-value. Cela signifie qu’un même compromis peut faire état de la vente d’une résidence principale non soumise à la plus-value, et de celle de son terrain à bâtir (assiette d’une future construction et/ou lotissement) soumis à plus value. |
| Taxe communale sur la vente de terrains nus rendus constructible art. 1529 CGI |
Les communes peuvent, sur délibération du conseil municipal, instituer une taxe forfaitaire sur la cession à titre onéreux de terrains nus qui ont été rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible. Voir l’art 1529 pour des modalités détaillées. |
| Taxe nationale sur la vente de terrains nus rendus constructible art. 1605 nonies CGI |
Il est perçu une taxe sur la cession à titre onéreux des terrains nus ou des droits relatifs à des terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement, postérieurement au 13 janvier 2010, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou par une carte communale dans une zone où les constructions sont autorisées ou par application de l’article L111-3 du Code de l’urbanisme. Voir l’art 1605 nonies pour les modalités détaillées. |
Pour finir, n’oubliez pas de suivre l’actualité "Loi Climat", notamment sur la lutte contre l’artificialisation des sols qui pourra impacter vos clients.
En effet, la loi Climat introduit un objectif de lutte contre l’artificialisation des sols avec un objectif final d’absence d’artificialisation nette à termes. L’intégration de cet objectif nécessitera une modification en cascade des documents d’urbanisme : schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (STRADDET), PLU, et cartes communales.
La feuille de route en la matière, et pour atteindre cet objectif, sera remise par le Gouvernement au Parlement aux alentours du mois de Février 2022.
