Créées par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) [1], les dispositions de l’article L444-1 du Code de l’urbanisme autorisent sous certaines conditions l’installation de résidence démontables au sein de terrains privés :
« L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis, pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs définies par décret en Conseil d’État ou de résidences mobiles au sens de l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, est soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. Ils peuvent être autorisés dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, dans les conditions prévues à l’article L151-13 ».
Cet article pose plusieurs conditions à respecter pour qu’une résidence démontable puisse être utilisée à des fins d’habitation :
- Celle-ci doit être définie comme une résidence démontable constituant à l’habitat permanent de leurs utilisateurs (1) ;
- La résidence doit être située sur un terrain où est autorisé ce type de construction (3) ;
- La mise en place d’une telle résidence doit faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme (2).
1. Définition des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.
Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ont été définies par le décret du 27 avril 2015 [2] pris en application de la loi ALUR.
Ce décret a introduit un article R111-51 [3] au sein du Code de l’urbanisme et aux termes duquel il définit les résidences démontables constituant l’habitat permanent de ses utilisateurs comme suit :
« Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics. Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an. Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ».
Ainsi pour pouvoir être caractérisée de résidence démontable constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs un bien doit réunir les critères cumulatifs suivants :
- Être destiné à de l’habitation ;
- Être occupé à titre de résidence principale au moins 8 mois par an ;
- Ne pas avoir de fondations ;
- Disposer d’équipements intérieur ou extérieurs ;
- Pouvoir être autonome en eau et en électricité ;
- L’ensemble doit être facilement et rapidement démontable à tout moment.
Les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs doivent être distinguées des modes d’habitat suivants qui ne peuvent être installés que dans les zones qui leur sont dédiées [4] à savoir les :
- Habitations légères de loisirs qui sont-elles « destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisir » [5] ;
- Résidences mobiles de loisirs qui sont « des véhicules terrestres habitables […] destinés à une occupation temporaire ou saisonnières à usage de loisirs qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le Code de la route interdit de faire circuler » [6] ;
- Caravanes qui sont des « véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le Code de la route n’interdit pas de faire circuler » [7].
Par une réponse ministérielle du 27 juin 2019, le ministre du logement a estimé que les habitations de type « Tiny House » qui conservent en permanence un moyen de mobilité et qui sont destinées à un usage de loisir peuvent être assimilées soit à des caravanes soit à des résidences mobiles de loisirs [8].
2. Les autorisations à demander pour une résidence démontable.
Les autorisations d’urbanisme à solliciter pour l’édification d’une résidence démontable constituant l’habitat permanent de ses utilisateurs varieront en fonction du nombre de résidence démontable qui sera mise en place sur un même terrain ainsi que de leur surface.
A. La mise en place d’au moins deux résidences démontables sur un même terrain.
Dans ce cadre de figure les dispositions de l’article L444-1 du Code de l’urbanisme issues de la loi ALUR prévoient que l’édification d’au moins deux résidences démontables est soumis soit à déclaration préalable soit à permis d’aménager.
Les dispositions réglementaires du Code de l’urbanisme prévoient ainsi que l’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de ses utilisateurs est soumise à déclaration préalable lorsque cet aménagement conduit à la création d’une surface de plancher inférieure ou égale à 40 m² [9].
En revanche, un permis d’aménager sera nécessaire si la mise en place d’au moins deux résidences démontables conduit à la création d’une surface de plancher supérieure à 40 m² [10].
B. La mise en place d’une seule résidence démontable.
Les dispositions de l’article L444-1 du Code de l’urbanisme ne prévoient aucune règle particulière lorsqu’une seule construction est édifiée sur une parcelle. Ainsi il convient de se reporter aux dispositions de droit commun.
A ce titre le demandeur devra solliciter :
- Une déclaration préalable pour une construction créant une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m² ;
- Un permis de construire pour les constructions créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieur à 20 m².
3. Les règles à respecter tenant au lieu d’implantation.
Lors de leur mise en place les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs doivent être installées dans les zones constructibles et respecter les dispositions du règlement national d’urbanisme (RNU).
A. L’édification dans une zone urbanisée.
Les dispositions de l’article L444-1 prévoient expressément que les résidences démontables doivent prendre place sur des terrains qui sont situés dans des secteurs constructibles.
Nous pouvons en déduire que dans le cas où la commune est couverte par un plan local d’urbanisme alors le terrain doit être situé en zone urbaine ou à urbaniser.
À titre dérogatoire, le plan local d’urbanisme peut autoriser la mise en place de ce genre d’habitat dans des zones par nature non constructible en les autorisant dans les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL).
Dans les communes non dotées de plan local d’urbanisme c’est donc les dispositions du règlement national d’urbanisme (RNU) qui trouveront à s’appliquer. Aussi dans cette situation la construction sera alors soumise au respect du principe de la constructibilité limitée et ne pourra être implantée que dans les parties actuellement urbanisées de la commune [11].
B. Le respect des dispositions du Code de l’urbanisme.
Comme toute construction faisant l’objet d’un permis de construire, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable, les résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ne peuvent s’affranchir des dispositions du RNU [12].
Cela signifie que le maire peut donc refuser l’implantation d’une construction qui porterait atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique et qu’il peut accorder l’autorisation d’urbanisme sous réserve du respect de certaines prescriptions.
Cela était d’ailleurs rappelé dans le cadre d’une réponse ministérielle faisant suite à l’entrée en vigueur de la loi ALUR [13].
Enfin concernant les dessertes, les résidences constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs sont soumises aux dispositions de l’article L111-11 du Code de l’urbanisme qui permet au maire de refuser l’autorisation s’il n’est pas en mesure d’indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public les travaux portant sur les réseaux publics d’eau, d’assainissement ou de distribution d’électricité doivent être exécutés.
Toutefois, les dispositions réglementaires du Code de l’urbanisme prévoient que si le terrain sur lequel est située la résidence démontable, dispose d’équipements non raccordés aux réseaux publics, le pétitionnaire doit alors joindre une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiènes et de sécurité [14].
Tableau récapitulatif (cliquez dessus pour l’agrandir !) .
