Le refus du prêt tel que décrit dans la promesse de vente
Mais attention, le candidat acquéreur doit formuler des demandes de prêt dans les termes de la condition suspensive.
Autrement dit, s’il est prévu, dans la condition suspensive, un prêt de 400.000 € sur 20 ans au taux de 3% maximum, par exemple, l’acquéreur ne pourra se prévaloir d’un refus de prêt portant sur un prêt de 410.000 €.
Il faudra donc être très vigilant sur les termes des demandes de prêt faites aux banques et se ménager une preuve écrite : email, télécopie, etc. pour pouvoir, en cas de refus, justifier auprès du vendeur du strict respect de la condition suspensive d’obtention du prêt.
Le refus du prêt au bénéficiaire de la promesse de vente
Les promesses de vente peuvent comporter une clause de substitution. Cette clause permet au bénéficiaire de la promesse – le candidat acquéreur - de se substituer un autre bénéficiaire s’il le souhaite, généralement une Société Civile Immobilière (S.C.I.) qui n’est pas encore constituée mais le sera d’ici la date d’acquisition.
Cette situation vient compliquer l’application de la condition suspensive d’obtention du prêt.
En effet, les demandes de prêt vont être faites non pas au nom du bénéficiaire, mais au nom de la SCI.
Or, la condition suspensive bénéficie au seul bénéficiaire de la promesse, qu’il se soit ou non substitué à ladite SCI.
Cette solution éminemment stricte vient d’être rappelée par la cour d’appel de Versailles à l’occasion d’un arrêt rendu le 16 mars dernier.
Faute d’avoir obtenu le prêt demandé au nom de la SCI et ne pouvant se prévaloir de la condition suspensive, le bénéficiaire a perdu l’indemnisation d’immobilisation, aussi appelée « dépôt de garantie », soit la somme de 235.000 €, représentant 10% du prix de vente qui était de 2.350.000 €.
Discussions en cours :
Bonjour,
Tout d’abord merci pour votre site qui apporte de bons conseils.
Mon conjoint est moi devant signer une promesse d’achat pour un bien que nous achèterons via une sci en cours de création...
Si j’ai bien compris la clause suspensive d’obtention de prêt ne s’applique plus à la sci qui était en cours de création lors d la signature de la promesse d’achat ?
Mais à quoi bon alors insérer une clause suspensive dans le compromis si celui ne s’applique pas ?
Est-il possible sur l’offre d’achat et le compromis d’inserer Une clause qui stipule que la vente s’annule si la SCI n’a pas obtenu un prêt ? Même si la promesse de vente et la clause ont été faites en substitution ?
Je ne sais pas si je suis très claire :)
Merci d’avance pour votre aide,
Céline
C’est une décision non seulement inique, mais surtout parfaitement ignorante des pratiques bancaires.
Les demandes de prêt sont toujours faites au nom de la société qui se substitue, quand bien même celle-ci serait en formation.
Cette décision en revient à mettre en cause le principe même des clauses de substitution. Espérons qu’elle sera soumise à la Cour de Cassation, qui fera revenir la Cour de Versailles à la sagesse.
La cour à bien jugé en effet le financement est propre au candidat acquéreur la substitution entraine l arrivée d un tiers personne physique ou morale inconnu à la date de signature la cour confirme le contrat qui engage des parties bien connues et non inconnus à l origine, le substituant doit assumer se risque et non le vendeur
Il me semble que je me trouve dans une situation similaire.
J’ai signé le 26 juillet dernier la promesse de vente d’un bien immobilier.
Cet avant-contrat stipule au titre de la condition suspensive particulière que le bénéficiaire doit au plus tard le 15 octobre 2018 à minuit, présenter l’obtention d’une ou de plusieurs offres définitives de prêts et que dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise dans ce délai, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par la suite le promettant retrouvera son entière liberté."
Mon notaire aujourd’hui, le 12 octobre 2018, m’informe que [i]son client s’est substitué une SCI familiale qui est en cours
de constitution et que l’offre de prêt n’est donc pas encore établie et ne le sera pas pour la date butoir du 15 octobre
prochain.
Il m’informe aussi que l’acquéreur sollicite une prorogation de délai tout en confirmant son intention sérieuse
d’acquérir l’appartement et il me demande si je suis d’accord pour cette prorogation.
Il est aussi précisé dans la promesse de vente qu’elle expirera le 2 novembre 2018 à 16 heures, soit dans trois semaines.
Serais-je bien fondée en droit à accepter une prorogation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire compte tenu du caractère extinctif qui lui est associé ?
Merci pour vos réactions !!!
Bonjour
Les parties à un contrat peuvent toujours convenir de le modifier, vous
pouvez donc accepter - ou non - de proroger le délai, mais il est prudent de le faire par voie d’avenant, votre Notaire vous conseillera sur ce point.
Il faudra également sans doute préciser que la condition suspensive bénéficie désormais à la SCI en cours de constitution et non plus au signataire initial de la promesse.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai un cas similaire, mon acquéreur a bien inclus une clause de substitution au compromis. Il a reçu 2 refus de prêt via sa SCI, cependant il aurait eu facilement le prêt si il l’avait demandé en son nom (vu son salaire et son apport). Peut il faire cela et se cacher derrière les 2 refus de la SCI ?
Merci.
Cordialement
Cher Monsieur Bellentani ,
Pour vous répondre, il faut examiner la condition suspensive : qui en est le bénéficiaire ? Est-ce le bénéficiaire de la promesse (le particulier en l’occurrence) ou la personne morale qui s’est substituée (la SCI) ?
Si la promesse de vente prévoit expressément que la personne qui s’est substitute au bénéficiaire peut se prévaloir de la condition suspensive d’obtention du prêt, alors les refus de prêt permettent au candidat acquéreur de renoncer à l’acquisition.
En règle générale, les promesses de vente ne prévoient pas cela.
N’hésitez pas à nous solliciter pour une consultation personnalisée afin de faire le point sur votre situation.
Cordialement.
Bonjour,
Promesse de vente pour un terrain,signée le 15 juin. Le promettant s’engage à déposer sa demande de prêts (max 200 000 €) sous les 15 jrs calendaires, avec une expiration du délai d’obtention au 15 avril 2021
Le bénéficiaire propose de substituer un tiers. Celui-ci n’a pas encore déposé de demande de prêt. Il ne peut respecter l’obligation de dépose de demande de prêt sous les 15 jrs à compter du 15 juin. Sans doute le promettant initial l’a t il fait mais pour son propre compte et avec sa banque.
Le tiers qui se substitue est il réputé n’avoir pas respecté son obligation de dépot dans les 15 jrs ? ou bien le dépôt par le bénéficiaire initial suffit à considérer le délai respecté.
Pour bénéficier de la condition suspensive, selon la promesse de vente, le bénéficiaire, pour pouvoir bénéficier de la condition suspensive, devra justifier du dépôt de sa demande et du respect de ses obligations.
Merci de votre avis