La Loi ELAN (loi portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), entrée en vigueur le 23 novembre 2018, a conduit à réduire le délai de prescription applicable aux actions en recouvrement de charges de copropriété, dans le but de s’aligner sur le droit commun, mais gare à la date de prise d’effet de ce nouveau délai.
Le droit commun prévoit en effet en son article 2224 du Code civil que "les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer".
Or, la Loi ELAN a prévu un article 213, réduisant ainsi le délai de prescription initialement prévu à 10 ans, à 5 ans, en ces termes :
"Les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicats".
Quid alors de l’application dans le temps de ces nouvelles dispositions, notamment en matière de recouvrement de charges de copropriété, dont l’exigibilité s’étale dans le temps ?
Qu’en est-il, plus particulièrement, de l’application de ce nouveau délai de prescription aux arriérés de charges de copropriété nés avant son entrée en vigueur ?
Pour avoir la réponse à cette question, c’est vers l’article 2222 alinéa 2 du Code civil qu’il faut se tourner.
Cet article dispose qu’
"en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure".
Autrement dit, une dette de charges trouvant son origine avant la Loi ELAN se prescrira au bout de 10 ans, à condition d’introduire une action en recouvrement dans le délai de 5 ans suivant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, soit avant le 23 novembre 2023.
Attention, il faut noter que seule la délivrance d’une assignation permet d’interrompre le délai de prescription. Le simple envoi d’une lettre de mise en demeure ne suffit pas !
Dès lors, concernant une dette née par exemple en février 2009 : le délai de prescription de 5 ans court à compter du 23 novembre 2018, sous réserve de ne pas excéder en tout la durée initiale de 10 ans : la prescription sera donc acquise en février 2019.
Concernant maintenant une dette née en juillet 2017 : le délai de prescription de 5 ans court à compter du 23 novembre 2018, sous réserve de ne pas excéder en tout la durée initiale de 10 ans : le délai de prescription arrive donc à son terme au 23 novembre 2023.
Les syndicats de copropriétaires, et plus précisément les syndics en exercice, doivent dès lors être vigilants : il faut impérativement qu’une action en recouvrement soit engagée à l’encontre des copropriétaires dont les dettes de charges sont antérieures à la Loi ELAN avant le 23 novembre 2023, sous peine de voir appliquer la prescription au-delà de cette date !
En effet, si une action en recouvrement est introduite d’ici au 23 novembre prochain (la date de délivrance faisant foi), elle permettra de recouvrer les charges impayées sur les 10 dernières années, soit entre octobre ou novembre 2013 et le 23 novembre 2023.
En revanche, si l’action en recouvrement est initiée après cette date du 23 novembre 2023, soit des 5 ans suivant l’entrée en vigueur de la Loi ELAN, alors l’action diligentée ne permettra de recouvrer que les charges impayées sur les 5 dernières années. Les 5 autres années seront définitivement perdues et deviendront irrécouvrables.
Comme indiqué plus haut, la date de référence à prendre en compte est bien la date de délivrance de l’assignation qui sera adressée au copropriétaire défaillant par le syndicat des copropriétaires créancier.
L’article 2241 du Code civil énonce en effet que
"la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion" et qu’il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure."
la Cour de cassation en a déduit alors que l’enrôlement est sans effet sur la question de l’interruption de la prescription : la date de remise au greffe est indifférente [1].
Les juges du fond ont fait application de ce principe en considérant que "c’est donc la date de cette assignation, indépendamment de la date de mise au rôle au greffe de la juridiction, qu’il convient de prendre en compte pour déterminer si l’action introduite est ou non prescrite" [2].
Les syndicats de copropriétaires, via leur syndic en exercice, doivent donc faire leurs comptes, et ne pas perdre de temps.
Discussion en cours :
Maitre,
Merci pour cet article.
Je voudrais savoir si cette date du 23 novembre 2023 concerne aussi les demandes de révison des comptes individuels ?
Merci pour votre réponse.
PM