Par Xavier Demeuzoy, Avocat.
 
 

10 motifs d’annulation d’un congé pour vente délivré par le bailleur au locataire !

Le congé pour vente répond à un formalisme spécifique, dont le non-respect risque d’occasionner la nullité et la reconduction du bail.

Bailleurs comme locataires ont donc un intérêt majeur à s’assurer de la conformité de ce congé.

10 motifs d’annulation à la lumière d’une trentaine de décisions de justice récentes.

Cet article a pour objet d’analyser 10 motifs susceptibles d’annuler un congé pour vente irrégulier.

1. Le congé notifié par lettre simple.

L’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet [1] dispose expressément que le congé « doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement ».

Bien que plus coûteuse, la signification par huissier a l’avantage d’être plus sûre et très difficile à contester par le locataire. Mais difficile ne veut pas dire impossible !

En effet, dans une décision de la Cour d’appel de Versailles [2], les juges ont annulé un congé signifié par huissier au domicile du locataire par le bailleur professionnel de la gestion locative qui connaissait les désordres affectant l’immeuble [3], en estimant qu’il aurait dû veiller à ce que la remise du congé intervienne à la personne même de son cocontractant.

Ainsi, selon la jurisprudence, un congé notifié par lettre simple, entraînera la nullité [4] du congé pour vente et par la suite la reconduction du bail à échéance.

2. Le non-respect du délai de préavis de 6 mois.

Le « délai de préavis » est de 6 mois [5] quelle que soit la nature du congé délivré par le bailleur.

Le point de départ du délai de 6 mois, expressément fixé par la loi, court à compter de la date de la notification du congé. Ce délai se calcule donc à partir de la notification de l’acte [6].

Cependant, la Cour de cassation a apporté des précisions à cette notion de « notification de l’acte », source de nombreux contentieux. En effet, le délai ne commence à courir qu’au jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte par l’huissier de justice ou de la remise en main propre au preneur [7].

Le juge est dans l’obligation de vérifier que le délai de préavis de 6 mois a bien été respecté.

Dès lors, pour que le congé soit régulier, il faut en principe qu’un délai de 6 mois minimum se soit écoulé entre la date de notification du congé au locataire et la date de l’expiration du bail. Si le congé est tardif le bail sera reconduit [8].

Le non-respect du délai de 6 mois, peut se manifester selon que le congé est donné moins de 6 mois avant l’expiration du bail, ou moyennant un préavis largement supérieur à 6 mois, ou encore pour une date antérieure ou postérieure à l’expiration du bail. Le non-respect de cette formalité pourrait entraîner la nullité du congé pour vente et par la suite la reconduction du bail.

Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail.

Il convient de préciser toutefois qu’en matière de délai, le contentieux porte principalement sur le point de départ, sur la notification du congé et, accessoirement, sur la date du préavis.

3. La délivrance d’un congé pour vente alors que l’immeuble est frappé d’insalubrité.

La déclaration d’insalubrité de l’immeuble entraîne la suspension du congé donné à un locataire ainsi que la durée du bail.

A compter de la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié au locataire dans les conditions prévues aux articles L1331-26 et L1331-27 du Code de la santé publique, le bailleur se trouve incapable de donner congé à un locataire.

De plus, le locataire bénéficie des mesures de protection des articles L521-1 et L521-2 du Code de la construction et de l’habitation, aux termes desquelles le loyer cesse d’être dû et qui impose au bailleur une obligation de relogement.

4. Le défaut de précision des modalités de paiement du prix de la vente.

Un congé muet sur les modalités de paiement du prix entraîne la nullité du congé pour vendre.

Un congé pour vendre doit donc indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée [9].

Sur ce sujet, la Cour d’appel de Versailles a annulé le congé au motif d’une part, qu’il ne précisait pas si le prix était payable comptant ou s’il pouvait être échelonné et, d’autre part, qu’il n’indiquait pas si la vente était conclue sous conditions suspensives ou résolutoire [10].

Cette position a été confirmée dans une autre affaire par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 juin 2009 [11].

Plus récemment, la Cour de cassation est venue préciser qu’à défaut de précision du congé pour vendre sur les modalités de paiement du prix, il y a lieu de considérer que le prix est payable comptant [12].

5. Le défaut de capacité et pouvoir de l’auteur du congé pour vendre.

Le congé pour vente implique que celui qui le donne ait la capacité et le pouvoir de passer des actes de disposition.

Par conséquent, lorsque le bien loué est grevé d’usufruit, le concours du nu-propriétaire au congé donné par l’usufruitier est indispensable [13].

Ainsi, le congé donné par le seul usufruitier ou par le seul nu-propriétaire serait en effet entaché de nullité.

Par ailleurs, à défaut d’un mandat spécial, le congé pour vente, acte de disposition, délivré par l’administrateur de biens, est nul.

6. Le défaut de mention du prix de vente.

Selon l’article 15- II, al. 1er, le congé doit, lui-même, à peine de nullité, indiquer le prix de la vente. Cependant, ce même article dispose « qu’afin que la nullité relative soit prononcée, il est nécessaire que cette omission ait causé un grief au locataire. Cette indication doit s’accompagner des précisions nécessaires relatives aux modalités de paiement et mentionner les charges augmentatives de prix ».

Par conséquent, l’indétermination du prix de vente entraînera la nullité du congé, tout comme la proposition se bornant à mentionner qu’il sera consenti 20% de réduction au locataire, sans par ailleurs indiquer le prix de vente.

De plus, le locataire, titulaire d’un droit de préemption légal sur le bien qu’il habite, n’a pas à être présenté par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire. Il ne peut pas se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix de vente [14].

7. Le défaut de mention des conditions de la vente.

L’offre de vente ne peut porter que sur les locaux loués, l’absence de précision concernant la consistance exacte du bien mis en vente va entrainer la nullité du congé [15].

Par ailleurs, l’offre de vente ne portant que sur une partie des lieux loués, ou celle portant sur les locaux loués et d’autres locaux, n’est pas valable.

Cependant, la nullité du congé peut être soulevée soit par le contractant que la loi a entendu protéger, soit par le locataire.

Toutefois, il a été jugé que le congé est valable même en l’absence d’indication du numéro de lot [16].

Seule la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II est obligatoire, d’autres mention comme la superficie, le délai de rétractation, le délai d’exercice de préemption, etc… sont considérées non obligatoire pour la validité du congé.

En effet, la Cour de cassation a validé un congé pour vente délivré avant la division de l’immeuble, au motif que l’objet de la vente pouvait être déterminé [17].

8. Le défaut de reproduction des termes des 5 premiers alinéas de l’article 15 II de la loi de 1989.

L’article 15- II, de la loi du 6 juillet 1989, dispose que « les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

Ces alinéas dont la reproduction est obligatoire, concernent le mécanisme des droits de préemption principal et subsidiaire. Ce texte n’a pour finalité que d’informer clairement le locataire de l’ensemble de ses prérogatives.

La reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 peut, soit intervenir dans une annexe du congé, soit dans le congé lui-même.

Ainsi, la nullité attachée à la non reproduction des alinéas exigés est une nullité de forme qui ne va jouer que dans la mesure où elle cause grief au locataire [18].

En ce sens, la jurisprudence n’annule en fait le congé pour ce motif que si l’omission a causé un grief au locataire. Cette position a notamment été renforcée par un arrêt récent de la Cour d’appel de Bordeaux [19] en date du 12 novembre 2019.

9. La mention dans l’offre indiquant un délai de réponse inférieure à 2 mois.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis . Ainsi, est nul, le congé pour vente demandant une réponse sous huitaine [20].

Cependant, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si l’acceptation du locataire est conditionnée par un prêt immobilier en sa faveur, le délai passera alors à 4 mois [21].

Attention toutefois, la contestation du congé par le locataire n’a pas d’effet suspensif sur le délai d’acceptation de l’offre de vente [22].

Cette position a été confirmée récemment par un arrêt de la Cour d’appel d’Angers du 18 juin 2019 [23].

En cas de contestation, le locataire a donc intérêt, à titre conservatoire à accepter l’offre et à intenter ultérieurement une action en annulation du congé [24].

10. La mention d’un prix volontairement dissuasif.

Le congé pour vente peut être utilisé frauduleusement. Une absence d’intention de vendre peut-être révélée par la fixation d’un prix dissuasif.

Le bailleur est libre de déterminer le prix qu’il souhaite [25]. La réalisation de plus-value n’est en effet pas répréhensible.

Cependant, le prix peut être considéré dissuasif lorsqu’il n’est susceptible d’intéresser aucun acquéreur [26], ou « lorsqu’il est nettement supérieur à celui que le locataire est en droit d’attendre » [27] ou encore, lorsque l’offre de vente ne permet pas « d’acquérir le logement dans des conditions raisonnables » [28]. En d’autres termes, un prix de vente excessivement élevé.

En effet, la jurisprudence tend à arrêter un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption constituant une fraude affectant l’acte juridique et justifiant son annulation [29].

Ainsi, par un arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 22 octobre 2015, il a été jugé qu’un prix de vente trop élevé remet en cause la légalité d’un congé pour vente [30]. Un propriétaire n’a donc pas le droit de demander un prix dissuasif pour décourager son locataire d’acheter. En l’espèce, le bien litigieux a été proposé à la vente pour un prix de 215 000 euros, alors qu’il résulte de l’attestation d’une agence immobilière que plusieurs appartements du même type dans la résidence sont à vendre à 140 000 euros, soit 50% moins cher.

Toutefois, il appartient au locataire d’établir la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur [31]. Une fraude ne se présume pas.

Ainsi, les juges du fond apprécient l’intention frauduleuse du bailleur. La qualité de bailleur professionnel invite les juges à être plus vigilants [32].

L’assistance d’un conseil juridique pour analyser la régularité du congé constitue donc un garde fou utile pour vos droits.

Notes :

[1Loi n 89-462 du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.

[2Versailles, 25 mai 2010, RG n°09/05872, loyers et copr. 2010, n 248, obs. Vial-Pedroletti.

[3Ni la porte d’entrée, ni la boite aux lettres du locataire ne fermaient plus à clés.

[4Lyon, 25 juin 2002, RG n°00/006330, Loyers et copr. 2003 n 5, obs. Vial-Pedroletti – Amiens, 28 fév. 2003, RG n 02/01530, Loyers et copr. 2003, n 234, obs. Vial-Pedroletti.

[5L. n 89-462, 6 juill. 1989, art.15, I.,

[6Cass. 3e civ., 31 oct. 2006, n 05-16.483 : JurisData n 2006-035686 - Cass. 3e civ. 16 oct. 2007, n 06-17.592.

[7Cass. Civ. 3e, 29 octobre 2008, n 04-14.895.

[8Lorsqu’il n’y a pas un délai de 6 mois au moins entre la date de notification du congé et la date de l’expiration du bail, ce dernier se poursuit par reconduction.

[9CA Paris, 20 décembre 2019, n 17/07095.

[10Versailles, 12 juin 1996, RG n 4998/96, Gaz. Pal. 1999.1. Somm.7.

[11Cass. Civ. 3e, 9 juin 2009, n°08-15.112.

[12CA Paris, 16 avril 2015, n 12/17124.

[13Paris, 1er mars 1995, RG n 94/028232, D. 1996. Somm. 372, obs. CRDP Nancy 2.

[14Cass. Civ. 3e, 3 juillet 2013, n 12-19.442.

[15Nicolas Damas, Hervé Des Lyons, Guillaume Marot et Yves Rouquet, « Droit et pratique des baux d’habitation », p. 396, Dalloz, 9e édition.

[16V. en ce sens, Civ. 3e, 28 nov. 2012, n° 08-11.615.

[17Civ. 3e, 22 janv. 2003, n 03-13.571, Bull. Civ. III, n 11 ; D.2003. IR 397 ; AJDI 2003.349, obs. Ascensi.

[18Civ. 3e, 15 mai 2008, n 07-10.243, Bull. civ. III, n 83 ; D. 2008. - Civ. 3e, 3 fév. 2009, n 07-21.484, NP, AJDI 2009.306.n.

[19CA Bordeaux, 1e ch. Civ., 12 novembre 2019, n 19/01257.

[20Lyon, 25 juin 2002, RG n 00/06330, Loyers et copr. 2003, n 5, obs. Vial-Pedroletti.

[21Article 15 de la loi n 89-462 du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986.

[22Civ. 3e, 18 février 2003, n 01-02.362, Bull. civ. III, n 38 ; AJDI 2003.669, obs. Beuagendre ; D. 2003. IR 664.

[23CA Angers, 18 juin 2019, n 18/01926.

[24Civ. 3e, 18 févr. 2003, n 01-02.362, Bull. civ. III, n 38.

[25Civ. 3e, 7 fév. 1996, n 93-21.175, NP, Ann. Loyers 1996. 1378.

[26Cass. 3e civ., 4 mai 2000, n 98-14.014 : Administrer juin 2001, p. 27, obs. V. Canu : en l’espèce le prix était supérieur de plus d’un tiers à ceux pratiqués dans le secteur. - V. aussi, Cass. 3e civ., 23 nov. 1993, n 92-12.776 : JurisData n 1993-002736 ; Loyers et copr. 1994, comm. 7.

[27Cass. 3e civ., 13 nov. 2002, n 01-12.012 : Administer mai 2003, p.38, obs. V. Canu ; AJDI 2003, p.40.

[28CA Paris, 6e ch. B, 7 mai 2009 : AJDI 2009, p. 877.

[29Civ. 3e, 5 juill. 1995, n 93-16.774, Bull. Civ. III, n 150 ; D. 1996. Somm. 373, obs. CRDP Nancy 2.- Civ. 3e , 4 mai 2000, n 98-19.240. – Versailles, 1er juin 2001, RG n 00/08616, D. 2001.

[30CA Aix-en-Provence, 22 octobre 2015, n°14/15015.

[31Civ. 3e, 5 juill. 1995, n 93-16.774, Bull. Civ. III, n 169 ; D. 1996. Somm. 373, obs. CRDP Nancy 2. - Civ. 3e 28 mai 2004, p. 32, note Beddeleem.

[32Paris, 16 sept 1993, RG n 92/19546, D. 1993. IR 221.

Xavier Demeuzoy - Avocat au Barreau de Paris - www.demeuzoy-avocat.com

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