1. Rappel de régime fiscal applicable jusqu’alors.
Comme on le sait, les revenus de location meublée non professionnelle (LMNP) sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non au régime des revenus fonciers (applicable aux de locations nues).
Lorsque le propriétaire dépasse le plafond de chiffre d’affaires du régime micro-BIC ou qu’il opte pour le régime réel, il bénéficie alors d’un régime fiscal avantageux.
Ce régime permet de déduire des revenus locatifs les frais réels engagés pour la mise en location ainsi que les amortissements comptables, réduisant ainsi l’assiette des revenus locatifs sans impacter le régime fiscal de la plus-value réalisée lors de la revente du bien.
En effet, malgré la qualification de BIC des revenus locatifs, la plus-value réalisée lors de la cession du bien immobilier relève bien du régime des plus-values immobilières des particuliers, sous réserve que les personnes ne remplissent pas les conditions pour être qualifiées de loueur en meublé professionnel.
Pour freiner le développement de la location de meublés, notamment de courte durée, au profit de la location de long terme, la loi de finance pour 2025 a mis fin à cet avantage.
Elle vient modifier les modalités de calcul de la plus-value immobilière résultant de la cession d’un bien immobilier par un loueur en meublé non professionnel.
2. À compter du 15 février 2025, les amortissements comptables seront pris en compte pour le calcul de la plus-value de cession.
Désormais, sauf exception, pour le calcul de la plus-value imposable, il faudra minorer le prix d’acquisition du montant des amortissements déduits pendant la période de location, augmentant ainsi la plus-value calculée [1].
Par exemple, pour la location en meublée d’un appartement :
- Prix d’acquisition : 100 000 €
- Frais d’acquisition (notaire) : 7 500 € (= 100 000 € x 7,5%)
- Amortissements déduits des revenus locatifs : 9 500 €
- Prix de cession : 150 000 €
| Avant le 15 février 2025 | A partir du 15 février 2025 | ||
| Prix d’acquisition | 100 000 € | 100000 € | |
| Frais d’acquisition (notaire) | 7 500 € | 7 500 € | |
| Amortissements (hors travaux) | N.A | 9 500 € | |
| Prix d’acquisition corrigé | 107 500 € | 98 000 € | |
| Prix de cession | 140 000 € | 140 000 € | |
| Plus-value brute imposable | 32 500 € | 42 000 € | |
| Impôt correspondant | 11 765 € | 15 204 € |
Il est important de préciser que :
- Les amortissements relatifs aux dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration ne sont pas réintégrés au prix d’acquisition. Inversement, ces dépenses, si elles n’ont pas été amorties, augmenteront la valeur initiale du bien ;
- Les amortissements admis en déduction des revenus locatifs n’auront pas à être réintégrés pour le calcul de la plus-value de cession des biens situés dans :
- Les résidences étudiantes et pour jeunes actifs (moins de 30 ans en formation, stage, alternance) ainsi que pour les personnes de plus de 65 ans
- Les établissements médico-sociaux pour personnes âgées ou handicapées, incluant les résidences services agréées et les logements en accueil familial
- Les établissements de soins longue durée avec hébergement pour personnes dépendantes nécessitant une surveillance médicale constante.
3. Les abattements pour durée de détention demeurent applicables.
Malgré la prise en compte des amortissements, la plus-value brute bénéficiera toujours des abattements pour durée de détention, applicables à compter de la 5ᵉ année de détention et conduisant à une exonération totale après une période de détention de 30 ans [2].
4. De nombreuses questions demeurent en suspens dans l’attente des commentaires de l’administration fiscale.
Les commentaires de l’administration fiscale (BOFIP) sont attendus pour répondre aux questions suivantes :
- Quelles sont les assiettes des forfaits de 15% et 7,5% relatifs aux travaux de construction, reconstruction, amélioration et aux frais d’acquisition : prix d’acquisition avant ou après amortissement ?
- Doit-on réintégrer une quote-part de l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC ? Si oui, selon quelle proportion ?
- L’imprimé n° 2048-IMM, dans sa forme actuelle, ne prévoit rien concernant les amortissements venant en minoration de la valeur d’acquisition. Pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, doit-on directement les déduire du prix d’acquisition ?
