La consultation d’un avocat fiscaliste permet de sécuriser le projet. En intervenant en amont du compromis de vente, l’avocat définit le cahier des charges afin que l’opération soit rentable pour l’investisseur.
Pour davantage de renseignements.
I. Quelles sont les règles fiscales de TVA pour un lotisseur ?
Le lotissement consiste à diviser une ou plusieurs parcelles et à revendre les différents lots constituant des terrains à bâtir.
a) Comment distinguer un terrain à bâtir d’un terrain non à bâtir ?
Pour la TVA, le terrain à bâtir se définit comme un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L111-3 du Code de l’urbanisme.
D’après la doctrine de l’administration fiscale, un terrain classé zone agricole peut être considéré comme un terrain à bâtir si l’acte de cession indique qu’il bénéficie d’une autorisation de construire [1].
b) La vente d’un terrain à bâtir entre-t-elle dans le champ de la TVA ?
En vertu de l’article 257.I du Code général des impôts, la vente d’un terrain à bâtir par un assujetti relève de plein droit de la TVA immobilière.
Une opération de lotissement relève donc en principe de la TVA lorsqu’elle résulte d’une activité économique exercée par un assujetti agissant en tant que tel.
II. La TVA sur marge s’applique-t-elle au lotissement ?
Dans certains cas, la TVA frappe le prix de vente total du terrain. Dans d’autres, le lotisseur pourra revendiquer la TVA sur marge.
a) Dans quels cas le lotisseur relève-t-il de la TVA sur prix total ?
La vente d’un terrain à bâtir relève de la marge s’il est établi que l’acquisition du terrain à bâtir n’a pas ouvert droit à déduction. À défaut, l’opération est taxée sur le prix total.
Autrement dit, le principe fixé par le droit fiscal est l’imposition sur le prix total.
Sauf cas exceptionnel, le lotisseur devra appliquer une TVA au taux de 20% sur chaque vente de lot au profit de particuliers ou autres professionnels, tels qu’un marchand de biens.
L’application de la TVA sur le prix total aboutit parfois à l’échec d’une opération de lotissement. En effet, ce frottement fiscal rogne la marge économique du lotisseur qui n’a plus intérêt à réaliser le projet.
b) Comment bénéficier de la TVA sur marge ?
Outre la condition mentionnée précédemment (i.e. l’achat des parcelles auprès d’un particulier), il existe une autre exigence.
Dans un arrêt du 27 mars 2020, le Conseil d’Etat a jugé que le régime de la marge ne s’applique pas à défaut d’identité de qualification juridique entre bien acquis et bien cédé. Dès lors, seuls les terrains à bâtir acquis précédemment comme tels bénéficient du régime de TVA sur la marge. Le Conseil d’Etat a rappelé ce principe dans un arrêt du 1er juillet 2020.
L’administration fiscale juge remplie cette condition d’identité de qualification juridique dans trois cas de figure.
Premièrement, lorsqu’il existe une division antérieurement à l’acte d’acquisition initial.
Deuxièmement, lorsqu’il existe un document d’arpentage permettant d’identifier les différentes parcelles dans l’acte.
Enfin, lorsqu’il y a un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées.
Dans ces trois hypothèses, le lotisseur bénéficie de la TVA sur marge.
Pour autant, des réponses attendues par la CJUE pourraient remettre en cause ces principes.
Une grande insécurité juridique entoure donc aujourd’hui le régime de la TVA sur marge.
Consulter un avocat fiscaliste peut permettre d’y remédier.
