Les outils de la copropriété pour stopper la location saisonnière.

Pour restreindre la location de meublée touristique au sein d’un immeuble, [1] la Copropriété dispose de 3 moyens : le règlement de copropriété, le trouble anormal de voisinage ou encore l’affectation irrégulière du lot litigieux.

1er moyen : Le règlement de copropriété.

Lorsque les locations de courte durée interviennent dans le cadre d’une copropriété, la loi du 10 juillet 1965 est régulièrement invoquée au soutien de contentieux opposant les bailleurs qui se fondent sur leur liberté de pouvoir disposer de leur bien de ceux qui souhaitent voir interdire les locations meublées en se fondant sur la tranquillité de l’immeuble et de la copropriété.

Dans une telle situation, les juges vont rechercher si l’interdiction est prévue dans le règlement de copropriété. S’il est silencieux à ce sujet, il regarderont si une telle activité est conforme ou non à la destination de l’immeuble.

1.1 L’activité est interdite dans le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété fixe les règles pour préserver les conditions de jouissance au sein d’une copropriété. A cet effet, il peut prévoir l’interdiction expresse l’activité de locations meublée de courte durée ou la restreindre.

Néanmoins le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (article 8 loi du 10 juillet 1965) et chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble [2].

Partant de ce postulat, les juges admettait classiquement que si le réglement de copropriété prévoyait :
 Une clause interdisant purement et simplement les locations meublées sans qu’elle puisse être justifiée par le respect de la destination de l’immeuble, celle-ci serait illicite. Dans une telle situation, le copropriétaire peut saisir le tribunal pour la voir réputée non écrite, lequel appréciera sa licéité en considération de la destination de l’immeuble [3].
- Une clause d’habitation bourgeoise exclusive, réservant ainsi l’immeuble en son entier à de l’habitation,l’activité de location de meublée touristique serait interdite.
 Une clause à destination bourgeoise, c’est-à-dire ou les activités libérales et habitation sont autorisées, ou encore à usage mixte, permettant l’activité commerciale sous réserve de respecter l’affectation des lots, alors l’activité de location de meublée touristique serait en principe autorisée.

C’est ainsi, que dans un arrêt du 8 juin 2011, n°10-15891, la Cour de cassation rappelait ce principe en reconnaissant que devait être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la possibilité de louer son lot en meublé à l’autorisation de l’assemblée générale dès lors que l’exercice de professions libérales était permis expressément dans l’immeuble, entraînant des nuisances identiques à celles d’une location de courte durée.

En conséquence, la Cour a reconnu à bon droit qu’une telle restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble en relevant que l’activité de location meublée n’était pas en l’espèce suffisamment différente d’une activité de profession libérale autorisée dans le règlement.

Toutefois, dès 2013, ces principes ont été fragilisés par un arrêt de la cour d’appel de Paris [4].
Dans cette affaire, les juges ont décidé de durcir leur position en ne prenant plus en compte la mixité d’usage de l’immeuble et la proximité de ladite activité avec les clientèles des professions libérales. Ils se sont désormais appuyés sur deux critères essentiels, à savoir :
 l’activité commerciale que constitue la location, même de courte durée, de meublés touristiques ; et
 les troubles de voisinage susceptibles d’être causés par cette activité.

En l’espèce, ces deux éléments étaient bien caractérisés : les locations contestées s’apparentaient bien à des prestations commerciales d’hôtellerie, incompatibles avec le règlement de copropriété excluant toute activité commerciale et contrevenait à la clause d’habitation bourgeoise ; en outre, des nuisances sonores et matérielles, notamment sur les parties communes, causées par les travaux d’aménagement des meublés, avaient pu être constatées.
Le copropriétaire a été condamné à supprimer sous astreinte de 500 euros de son site l’offre de location saisonnière des appartements concernés, et à payer une astreinte de 500 euros par infraction constatée de journée illicite d’occupation.

Dans un arrêt en date du 8 mars 2018, n°14-15.864, la Cour de cassation la reconnu que la rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés » n’est pas compatible avec la destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, dont le règlement de copropriété traduit une volonté de stabilité des occupants.

Dans cette affaire, afin de maximiser la rentabilité de leur investissement, des copropriétaires ont divisé quatre appartements d’un même immeuble en studios, qu’ils ont affecté à une activité quasi-hôtelière au moyen d’un site internet de réservation en ligne. D’autres copropriétaires les assignent en remise en état des lieux. La cour d’appel accueille leur demande, même si la location meublée n’était pas interdite, en se fondant sur l’atteinte à la destination résidentielle de l’immeuble du fait de la rotation des périodes de location.

La Cour de cassation confirme en privilégiant le caractère résidentiel de l’immeuble, lequel est confirmé dans sa durée et sa stabilité par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire. La cour d’appel en a souverainement déduit, estime la Cour de cassation, que l’installation par les copropriétaires, dans leurs lots, d’occupants pour de très brèves périodes ou mêmes des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, entraînait des rotations de périodes de locations qui ne correspondaient pas à la destination de l’immeuble.

Cet arrêt conforte définitivement l’orientation de la jurisprudence récente vers une appréciation assez stricte de la conformité des locations de ce type avec les clauses du règlement de copropriété.

2.2 Le règlement de copropriété n’interdit pas expressément cette activité.

Si le règlement n’interdit pas expressément cette activité, il n’en reste pas moins que le propriétaire qui souhaite s’adonner à une activité de location meublée de courte durée doit respecter la tranquillité de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

2ème moyen : Le trouble anormal de voisinage.

Si le règlement de copropriété n’interdit pas cette activité et que le changement d’affectation du lot a été respectée, il n’en reste pas moins que le copropriétaire qui pratique la location meublée saisonnière de son bien, doit veiller au respect de la tranquillité de l’immeuble et de l’ensemble des autres copropriétaires.

En cas de nuisances de la part de son locataire, (cris, tapage nocturne, dégradation des parties communes…), le syndicat a qualité pour agir à l’encontre du copropriétaire pour trouble de jouissance ou trouble anormal de voisinage. C’est ainsi que dans un arrêt du 21 mai 2014 la cour d’appel de Paris a condamné le propriétaire d’un appartement à payer au syndicat la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des troubles anormaux de voisinage occasionné par son locataire.

La théorie du trouble anormal de voisinage permet d’engager la responsabilité du responsable sans qu’il soit nécessaire qu’une quelconque faute soit rapportée. C’est une responsabilité objective qui nécessite de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre un fait et une nuisance constitutive d’un trouble anormal.

Reste que néanmoins si l’action est menée par le syndicat, celui-ci devra rapporter la preuve que l’ensemble des copropriétaires soit affecté par le trouble. Ainsi le trouble doit être collectif et non pas affecté à un seul lot. En pratique cette preuve peut être difficile à établir dès lors que les séjours sont de courte durée.

Cette action est également offerte au copropriétaire qui peut agir seul dès lors que son seul lot est affecté par le trouble [5].

3ème moyen : L’affectation du lot est-elle régulière ?

Il arrive bien souvent qu’un copropriétaire ne respecte pas l’affectation de son lot, telle qu’elle a été définie par le règlement de copropriété. Une telle situation peut entraîner des différends entre le copropriétaire et le reste de la copropriété.

3.1 Le principe : L’affectation d’un lot doit être conforme au règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété constitue « la loi des parties » selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire qu’il définit les parties communes, privatives, leurs modalités de jouissance et d’administration. Ainsi, tous les copropriétaires et les locataires doivent se conformer au règlement de copropriété, et notamment l’affectation des lots.

Par ailleurs, chaque copropriétaire est libre d’utiliser ses parties privatives, à la condition de ne pas causer de trouble aux autres copropriétaires ni de porter atteinte à la destination de l’immeuble, selon les termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

3.2 L’affectation d’un lot en infraction au règlement de copropriété et procédure de contestation judiciaire.

Certains copropriétaires n’hésitent pas à réaffecter leur lot en infraction à celle indiquée dans le règlement de copropriété ou dans l’état descriptif de division. Or, la qualification de la destination de chaque lot est importante et l’activité de location meublée peut être interdite si elle devait être exercée dans un lot dévolu à l’habitation en application de l’état descriptif de division, quand bien même la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété autoriserait une telle activité.

C’est ainsi que dans arrêt du 6 juillet 2017 n° 16-16849, la Cour de cassation a rappelé la valeur contractuelle, et donc contraignante, conférée à un état descriptif de division vis-à-vis des copropriétaires d’une copropriété. Ainsi, pour savoir si un copropriétaire peut ou non affecter le local dont il est propriétaire à un usage professionnel ou commercial de type Airbnb, il convient désormais de lire attentivement non seulement le règlement de copropriété de l’immeuble, mais également l’état descriptif de division de leur copropriété

Pour mémoire, en matière de location de meublée de tourisme, l’article L. 631-7 du CCH impose en sus une procédure de changement d’usage du lot d’habitation pour les résidences secondaires, laquelle est soumise à l’obtention d’une autorisation définitive moyennant une compensation pour la plupart des villes de France. Cette règlementation ne s’applique pas aux résidences principales.

Attention, le propriétaire doit faire connaitre au syndicat du respect de l’accomplissement de cette procédure.

En effet, la Cour d’Appel de Paris, dans un arrêt du 8 juin 2012, n°11/13256, a admis que le non-respect de cette réglementation peut être signalé par les membres du conseil syndical à la mairie de Paris, laquelle procède alors à une enquête et a ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard .

Ainsi pour changer l’affectation de son lot en toute légalité il convient de demander un changement de destination de son lot au cours d’une assemblée générale, laquelle nécessite un vote à l’unanimité de l’ensemble des copropriétaires.

En cas de refus injustifié, un abus de majorité pourra être reproché au syndicat des copropriétaires dans l’hypothèse d’un règlement qui accepterait une activité de location meublée de courte durée, ou dans une copropriété où une telle activité serait déjà exercée par un autre copropriétaire. Cependant, le refus d’autorisation de modification de la destination d’un lot pour pouvoir exercer une activité de loueur de meublé de courte durée pourrait être justifié si l’immeuble est à destination bourgeoise.

En cas de changement d’affection d’un lot en infraction au règlement de copropriété ou de l’état descriptif de division, tout copropriétaire ou syndicat de copropriétaires pourra s’y s’opposer, qui le plus souvent cause un trouble de jouissance, en assignant le copropriétaire responsable aux fins de rétablissement de l’affectation du lot, conformément à celle prévue dans le règlement de copropriété. Cette action repose sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Dans un arrêt en date du 8 juin 2017, n°16-16565, la Cour de Cassation précise que la prescription de dix ans ne se calcule pas à compter de la première affectation illicite du lot, au regard de celle définie par le règlement de copropriété, mais à compter de la dernière, si les exploitations illégales sont diverses. Dans cette affaire, le lot avait été utilisé pour une activité libérale d’architecte de 1975 à 1984, puis cette affectation avait été interrompue de 1984 à 2007 puis de septembre 2008 à 2009. À partir de 2009, c’est une activité commerciale qui avait été exercée dans ce lot.

Autrement dit, le copropriétaire, qui jouit d’un lot dont l’affectation contrevient au règlement de copropriété, s’expose à une action judiciaire en rétablissement de celle-ci, qui peut être introduite, par le syndicat ou tout copropriétaire, au-delà des dix ans à compter du changement d’affectation initiale, si celui-ci n’a pas été continu.

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En conclusion, les juges sont amenés à rechercher au cas par cas la possibilité d’exercer d’une activité de location meublée de courte durée dans une copropriété, et ce en vérifiant la comptabilité de cette activité avec la destination de l’immeuble et les clauses du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Toutefois, on constate aisément que les juges sont enclins à l’accepter plus facilement si le règlement autorise une telle activité ou l’interdit expressément. Inversement, si le règlement ne prévoit aucune disposition à ce sujet, les juges vont étudier la régularité de cette activité avec la destination de l’immeuble.