Entre la résiliation du bail prononcée par le tribunal et l’expulsion du locataire, que l’on doit désormais appeler occupant, celui-ci ne doit plus un loyer (le bail est résilié) mais une indemnité d’occupation, en général fixée par le tribunal au montant du dernier loyer et des charges.
Mais qu’en est-il de l’indexation prévue au bail ?
Même si la hausse des loyers indexés est depuis plusieurs années des plus modestes (plus 0,9 % au 3ème trimestre 2017 pour les baux d’habitation), Il serait quelque peu choquant que le locataire défaillant paye en définitive moins que lorsque le bail était en vigueur, bénéficiant ainsi de conditions plus avantageuses que lorsqu’il était en règle.
Cependant, il semble bien que, juridiquement, le bailleur ne puisse exiger l’indexation du loyer, celle-ci étant prévue à un bail qui ne s’applique plus.
C’est ce qui avait été jugé par un tribunal d’instance, lequel avait fixé l’indemnité d’occupation à l’équivalent mensuel du loyer et des charges, écartant l’indexation.
Le bailleur fit appel, faisant valoir que le jugement avait pour conséquence de mettre à la charge des occupants une indemnité fixe et invariable, les faisant ainsi bénéficier de conditions plus avantageuses que celles des locataires respectant leurs obligations.
La cour d’appel de Rouen, dans une décision du 15 juin 2017 infirme le jugement, jugeant que l’indemnité d’occupation doit être fixée « pour toute la durée de l’occupation, par référence au loyer et charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail pendant la même durée, ce qui implique également revalorisation ou indexation » (Loyers et copropriété 2017 N° 184).
Dans le même temps, le tribunal d’instance de Dieppe saisissait pour avis la Cour de cassation d’une question identique, ainsi formulée :
"L’indemnité d’occupation due par le locataire après acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, peut-elle faire l’objet d’une indexation sur un indice déterminé dans le contrat résolu ? A défaut, le principe de la réparation intégrale du préjudice justifie-t-il de pouvoir retenir une indexation de cette indemnité d’occupation ?"
La Cour de Cassation rendait un « non avis » le 4 juillet 2017 (numéro 17 - 70.008), renvoyant au pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond :
"La question ne présente pas de difficulté sérieuse dès lors que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour évaluer le montant d’une indemnité due par un occupant sans droit ni titre et peuvent donc, conformément au principe de la réparation intégrale, l’assortir des modalités qu’ils estiment nécessaires."
En définitive, l’indexation de l’indemnité d’occupation se réfère plus à l’équité qu’au droit, le principe étant qu’un occupant qui a failli à ses obligations de locataire ne puisse bénéficier de conditions plus avantageuses qu’un locataire qui respecte les siennes.
Si l’on demande fréquemment dans une assignation en expulsion que le locataire soit condamné à une indemnité d’occupation supérieure au loyer en cours, visant le principe indemnitaire, on est invariablement débouté.
Aussi faut-il à tout le moins veiller, par précaution, à demander que l’indemnité d’occupation fasse l’objet d’une indexation selon les modalités prévues au bail.
A défaut, et contrairement au bail, celle-ci ne s’appliquera pas de droit.
Discussions en cours :
Nous louons une maison à un particulier depuis 6 ans 1/2. En juin 2019, nous avons reçu du propriétaire une lettre nous disant qu’il ne reconduirait pas la location à la fin du bail. Depuis 1 an nous cherchons une autre location. Notre propriétaire est décédé en février 2020. Le bail était à son nom. Depuis, il y a eu la crise sanitaire et les locations sont devenues de plus en plus rares : trop de de demandes. Nous continuons à payer nos loyers, mais depuis le mois d’octobre 2020, l’épouse de notre propriétaire ne nous fournie plus de quittance de loyer, mais un reçu d’indemnité d’occupation. Pouvez vous nous dire si c’est légal, et surtout ce que nous risquons tant que nous n’avons pas trouvé un autre logement. En vous remerciant.
Bonjour,
Dans le cas d’une expulsion d’occupants sans droit ni titre (squatters), si le préfet refuse le concours de la force publique pendant plusieurs années (3 ans par exemples), est-ce que le paiement de l’indemnité d’occupation pendant les trêves hivernales des années suivantes est de la responsabilité du préfet ? ou bien la responsabilité du préfet est limitée à 6 mois par année ?
Merci d’avance pour votre retour.
Très bonne explication et un exposé clair des conditions d’application. Mais si le bail n’est pas résilier pourquoi le locataire doit-il versé une indemnité de compensation.
Bonjour
Après un retard de loyers j’ai fait l’objet d’une procédure d’expulsion. Je n’ai pas répondu à la demande de l’huissier suite à l’acte de quitter les lieux. Il a fait appel à ka préfecture afin d,’obtenir la force publique. Pas d’execution dans ce sens depuis un an, mais les loyers sont à jour ainsi que l’arrière fixe dans l’ordonnance de refere. J’ ai solde au de la du délai ce qui entraîne la rupture du bail, je suis donc occupante avec indemnité d’occupation que j’iindexe normalement . L’agence immobilière me harcèle pour que je quitte les lieux , je souhaite rester dans cet appartement car j’y suis depuis 2004. L’huissier peut il a nouveau faire appel au Préfet ? Dois -il- me délivrer un acte ?
Merci de m’éclairer ?
Je locataire sous indemnité d occupation suite à une dette de loyer soldé depuis le 5 avril. Mon bailleur oph demandé que je quitte les lieux pour un logement plus petit. À défaut je serais expulsé à compter du 1 septembre. Suis je obligé d accepter n importe quelle proposition et qu’elles peuvent être mes exigences. Quartier taillé du logement état prix du loyer et prise en charge du déménagement.
Bonjour j ai été gardienne chez Emmaus habitat .Licenciée en novembre 2017.Mon bailleur et ancien employeur me demande une somme de 1556euros en indemnité d occupation cv a t il le droit.SANS JUGEMENT NI CONVOCATION AU COMMISSARIAT .MERCI DE ME RENSEIGNER CORDIALEMENT