Principes directeurs.
Pour l’essentiel, les moyens de défense qui peuvent être invoqués trouvent leur source dans la mission dévolue au juge de l’exécution :
"A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée." Article R322 – 15 du code des procédures civiles d’exécution (CPCE)
"Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier." Article L311-2 du CPCE.
En vertu de cette dernière disposition, les contestations reposeront sur la vérification du titre exécutoire, et l’existence d’ une créance liquide et exigible.
Par ailleurs, le jugement d’orientation mentionne le montant à retenir de la créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires (R 322 – 18) ; c’est là également que le juge peut être utilement interpelé.
Le surendettement.
En vertu de l’article L.722-2 du code de la consommation (saisine de la commission de surendettement des particuliers)
« La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. »
C’est sans doute le moyen le plus efficace car l’effet du surendettement est automatique : la procédure est suspendue jusqu’à la décision imposant le plan de surendettement, sans pouvoir excéder deux ans (article L.722-3)
Il n’est pas nécessaire qu’un plan soit encore arrêté ; il suffit que la demande soit déclarée recevable par la commission de surendettement.
Avec l’accord des parties, l’affaire peut être retirée du rôle.
Si le débiteur obtient un plan, il lui incombe de le respecter scrupuleusement : à défaut, le créancier peut demander la réinscription de l’affaire et reprendre les poursuites
Cependant, si aucun plan réaliste n’apparaît possible à la commission, elle pourra recommander la vente du bien.
La vente amiable.
Le débiteur peut aussi choisir de ne pas contester les mesures et demander au juge l’autorisation de vendre : il n’habite plus les lieux, il sait ne pas avoir d’autre choix..
Il ne peut vendre sans l’accord du juge : rappelons que la publication du commandement rend le bien indisponible (article L321-2 CPCE) ; il ne pourrait donc lui prendre la fantaisie de faire l’ autruche et de vouloir vendre de son propre chef.
Inutile de faire une mauvaise surprise au notaire en charge de la vente !
L’autorisation de vendre est la seule demande que le débiteur puisse former seul, sans avocat.
Attention toutefois aux délais impératifs dans lesquels la possibilité de vendre est enfermée : dans sa décision, le juge va fixer un prix minimum de vente, taxer les frais de poursuite, et fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire est renvoyée, à délai un de 4 mois au plus.
Lors de cette audience, un ultime délai peut être accordé, à la condition toutefois que le saisi justifie d’un engagement écrit afin de permettre la conclusion de l’acte de vente. (Article R322-21 CPCE).
Si le bien n’est pas vendu dans ces délais stricts cumulés, le juge ordonnera la vente forcée à une audience dont il fixera la date dans son jugement.
Il faut présenter au tribunal des estimations, voire une promesse de vente, et lui demander l’autorisation de vendre en visant un prix minimum.
S’il n’y a pas encore de promesse, il faut veiller à ne pas fixer un prix trop élevé : vous serez bloqué si le saisi ne trouve acquéreur qu’à un prix moindre.
Attention à la rédaction de la promesse de vente, qui ne devra surtout pas occulter la saisie immobilière en cours, mais au contraire mentionner la décision attendue comme condition suspensive.
Il convient à cet égard d’évaluer les frais de poursuite (au mieux en prenant attache avec l’avocat poursuivant dans le cas ou le jugement d’orientation n’est pas encore rendu), et les mentionner à l’acte.
Ceux-ci sont en effet à la charge de l’acquéreur, (article R322-24 du CPCE).
Pour revenir au prix convenu entre les parties, le montant stipulé pourrait être réduit dans la mesure de ces frais.
Ainsi, pour un prix convenu de 200 000 euros et des frais taxés de 3 000, il faudra convenir d’un prix de 297 000.
Si le débiteur est assisté d’un avocat (représentation obligatoire pour faire valoir une contestation de la créance), il ne faut surtout pas occulter la possibilité que vous avez de faire valoir vos contestations, même si le débiteur est déterminé à vendre son bien.
Cela me paraît même indispensable : il faut exposer toutes vos demandes et, à titre subsidiaire, demander l’autorisation de vendre à un prix déterminé.
N’ omettez pas de communiquer les estimations : à défaut d’obtenir gain de cause sur vos contestations, le juge doit pouvoir fixer le prix en deçà duquel le bien ne pourra être vendu.
Il ne le pourra que s’il dispose des pièces adéquates.
Il m’est ainsi arrivé d’avoir en main un jugement dans lequel le tribunal, après avoir débouté le débiteur de ses contestations, le déboutait également de sa demande de vente amiable, ordonnant la vente forcée, au motif qu’il n’était communiqué aucune estimation.
La poursuite du débat judiciaire permettra au débiteur de continuer à rechercher un acquéreur et de bénéficier ainsi de délais plus généreux que le seul cumul des 4 et 3 mois prévus par la loi.
En ces temps de retournement du marché immobilier, où il n’est pas toujours aisé de trouver des acquéreurs solvables, ce délai supplémentaire peut s’avérer particulièrement utile.
Et si le débiteur parvient à trouver acquéreur à des conditions satisfaisantes, vous pourrez toujours vous désister de vos contestations pour ne demander que la seule vente amiable.
L’intervention d’un avocat mandataire en transactions immobilières peut être particulièrement judicieux.
ll a une vue complète de la procédure en cours et, dans une certaine mesure, une influence sur son déroulement ; il peut conduire et combiner au mieux des intérêts de son client vente et procédure, dans la meilleure sécurité juridique possible.
Il faut en particulier veiller à la solvabilité du candidat acquéreur : s’il n’obtient pas son crédit, ce qui peut mettre… un certain temps, dans le même temps les délais de procédure courent inéluctablement et le couperet de la vente forcée peut tomber.
J’ai ainsi eu à traiter un dossier dans lequel mon client souhaitait vendre à l’amiable mais ne m’a pas confié mandat, étant convaincu d’avoir trouvé acquéreur.
De sérieux moyens de contestation pouvaient être soulevés, mettant en cause la validité des poursuites.
Malgré les conseils prodigués, il m’a donné instruction de ne pas contester, insistant pour que je demande la seule autorisation de vendre.
Autorisation accordée mais… l’acquéreur pressenti n’était à l’évidence pas solide, ce dont un professionnel sérieux se serait rendu compte rapidement.
Les deux délais accordés par les juges ont expiré sans que la vente puisse aboutir ; le bien a été vendu aux enchères.
Ces préalables étant exposés, examinons quelques un des moyens qui peuvent généralement être soulevés.
Différents moyens pouvant être soulevés au titre de l’exigibilité
La déchéance du terme.
Le plus souvent, ce sont les banques qui poursuivent les saisies immobilières, l’emprunteur ayant été défaillant dans le remboursement de son crédit.
Le premier acte préalable aux poursuites est le prononcé de la déchéance du terme, qui trouve son fondement dans l’article L312 – 39 du code de la consommation :
"En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts échus mais non payés."
Ainsi, la banque, par la déchéance du terme, officialise la résiliation du contrat de prêt et exige le paiement des sommes dues.
C’est donc un acte qu’il faut minutieusement examiner : si sa régularité est contestable, vous pourrez demander l’invalidation des poursuites.
Le prononcé de la déchéance du terme doit être précédé d’une mise en demeure [1].
Celle-ci doit préciser au débiteur le délai dont il dispose pour régulariser la situation et éviter ainsi la déchéance du terme [2].
Voilà donc un premier moyen pour mettre en cause l’exigibilité de la créance : le texte de la mise en demeure respecte t il ces dispositions ? S’il y a plusieurs co débiteurs, a-t-elle été adressée à chacun, envoyée à la bonne adresse, bien réceptionnée ; le débiteur a-t-il été clairement été informé du risque encouru en cas de défaut de régularisation, le délai a-t-il été explicitement précisé ?
Il ne faut pas hésiter à en « éplucher » tous les détails : son annulation peut vous permettre d’invalider la saisie dans son ensemble.
Dans son arrêt du 3 juin 2015 précité, la Cour de Cassation avait laissé une brèche dans la protection de l’emprunteur, visant la nécessité de la mise en demeure, sauf disposition expresse et non équivoque
Certaines banques ont ainsi imaginé la possibilité d’une clause de déchéance du terme de plein droit.
J’ai ainsi trouvé dans un de mes dossiers la clause suivante :
« Si bon semble à la banque, toutes les sommes restant dûes au titre du prêt en principal, majorées des intérêts échus et non payés, deviennent immédiatement exigibles, sans sommation, ni mise en demeure préalable, et malgré toutes offres et consignations ultérieures, en cas de non paiement d’une échéance à bonne date ».
Clause qui ne manque pas d’interroger au vu de sa brutalité et de son caractère potentiellement abusif… ce qui n’a pas manqué d’être soulevé.
La cour de cassation a tout d’abord soumis la question, par un renvoi préjudiciel, à la cour de justice de l’union européenne pour avis [3].
Puis a rendu son arrêt le 22 mars 2023, sanctionnant de telles pratiques :
"15. En statuant ainsi, alors que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la cour d’appel a violé le texte susvisé". [4].
Si vous obtenez gain de cause, l’exigibilité immédiate du solde du crédit tombe ; le paiement de celui-ci devra donc se poursuivre puisqu’il sera jugé qu’il est toujours en vigueur.
Il vous appartiendra de faire les comptes : le débiteur doit reprendre le paiement des échéances, et il faudra arrêter la liste des échéances impayées, les acquitter, quitte à solliciter des délais pour cela.
Les frais.
Le tribunal fixe le montant de la créance en principal, frais et accessoires (R322 – 18).
Examinez attentivement le décompte qui figure au commandement et celui qui sera produit en cours de procédure.
Sur les décomptes des banques figurent plusieurs rubriques : principal, intérêts, indemnité de résiliation et, souvent des « frais de procédure ».
Exigez tous les justificatifs : de quoi sont constitués ces frais de procédure : article 700, dépens ?
S’ils ne sont pas justifiés et restent contestables, ils devront être écartés.
De manière générale (car le poursuivant n’est pas toujours un établissement de crédit), il convient de vérifier scrupuleusement le détail de la créance et les décomptes pour ne pas hésiter à les remettre en cause à défaut de justificatif.
C’est tout simplement le droit commun, fondé sur les articles 1353 du code civil et 9 du CP.
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »
Les intérêts.
Le taux effectif global a- t-il été calculé conformément aux articles L 313-1 et suivants et R 313-1 du Code de la Consommation, est il mentionné correctement par écrit ?
S’il s’agit d’un taux variable, a-t-il été à chaque échéance recalculé conformément à ces règles ?
A-t-il été calculé sur 360 ou sur 365 jours ?
Plusieurs décisions de la cour de cassation ont jugé que les intérêts devaient être calculés sur l’année civile et non sur une année de 360 jours.
"Vu l’article 1907, alinéa 2, du code civil, ensemble les articles L. 313-1, L. 313-2 et R. 313-1 du code de la consommation.
Attendu qu’en application combinée de ces textes, le taux de l’intérêt conventionnel mentionné par écrit dans l’acte de prêt consenti à un consommateur ou un non-professionnel doit, comme le taux effectif global, sous peine de se voir substituer l’intérêt légal, être calculé sur la base de l’année civile." [5]
En cas de calcul erroné et de violation des règles du code de la consommation, la sanction est la déchéance du droit aux intérêts ; la demande doit en conséquence être actualisée.
Procédure abusive.
La saisie immobilière est une véritable bombe atomique judiciaire : le créancier n’a-t-il pas utilisé le canon pour abattre une mouche ?
Autrement dit, la saisie immobilière n’est elle pas disproportionnée au regard du montant de la créance ?
Certes, "Le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance."
Toutefois, "L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation." Art. L. 111-7 Code des procédures civiles d’exécution.
Ainsi, peut être abusive une saisie immobilière disproportionnée au regard du montant de la créance ; il y a une exigence d’adéquation entre la saisie pratiquée et le montant à recouvrer.
"Attendu que si le créancier a le choix des mesures d’exécution, l’exécution de cette mesure ne peut excéder ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation compte tenu du montant de la créance et de l’attitude du débiteur (…)
Qu’en statuant ainsi sans rechercher, comme il lui était demandé, si la saisie-vente d’un tel bien était proportionnée au montant de la dette".
(Cour de Cassation, Chambre civile 2, du 10 mai 2007, 05-13.628,
Cour de Cassation, Chambre civile 2, du 13 mai 1991, 90-10.452)
Une telle argumentation me paraît particulièrement recevable si le créancier n’a tenté aucune des mesures d’exécution usuelles alors que sa créance est d’un montant modeste : saisie sur salaire, saisie des comptes bancaires…
Il en serait autrement si ces mesures se sont avérées infructueuses, et que le créancier n’avait plus d’autre option que la saisie immobilière.
La disproportion apparaît notamment en ce que la saisie immobilière entraîne des frais taxés, à la charge du saisi.
Même si la procédure s’arrête à l’audience d’orientation, il faut bien compter au moins 3 000 euros de frais.
Si ces frais et émoluments sont comparables à la somme due, il me semble que le caractère abusif de la procédure peut être sérieusement plaidé.
Délais de paiement.
Il reste possible de les demander au juge, dans la limite de 24 mois (article 1343-5 code civil).
Il faut rester crédible en les sollicitant : le solde restant dû doit pouvoir être apuré avec les ressources du débiteur.
N’allez pas demander des délais au profit d’un débiteur qui vit du SMIC et reste devoir encore 150 000 € !
Établissez sa bonne foi : il a connu des difficultés mais sa situation s’est rétablie, il a versé des acomptes substantiels en cours de procédure etc.
Demandez la radiation.
Si vous contestez la validité des poursuites, n’oubliez pas de demander la mainlevée de l’inscription au FICP, diligences et frais à la charge du poursuivant, sous astreinte.
Cette inscription est handicapante pour le débiteur qui peut souhaiter solliciter un établissement bancaire pour souscrire un nouveau crédit, à de nouvelles conditions qui lui permettraient ainsi d’allonger la durée de remboursement, diminuer le montant des mensualités, ou restructurer plusieurs emprunts….
En présence de l’inscription, les portes lui seront fermées.
Veillez à demander radiation du commandement, et surveiller ensuite qu’elle est bien effectuée : sa présence empêcherait le bon déroulement d’une éventuelle vente future.
Et il vaut mieux y procéder dans la foulée : si le saisi ne vend que 10 ans plus tard, peut-être aura-t-il égaré le jugement ordonnant la radiation des inscriptions, ne se rappellera t-il plus le nom de l’avocat qui l’ a défendu (au demeurant celui-ci n’est pas tenu de le garder dans ses archives au-delà de 5 ans).
Et s’il faut demander la décision de radiation au créancier 10 ans plus tard, bonne chance pour la retrouver dans les méandres administratifs de la banque !
Clause pénale.
Si les poursuites ne sont pas effectuées en vertu d’une décision judiciaire mais d’un décompte contractuel issu d’un acte notarié, la banque réclamera l’indemnité de résiliation, souvent fixée à 7 %.
Cette clause pénale peut être modérée par le juge.
Certes, la jurisprudence considère généralement qu’une telle indemnité n’est pas excessive.
Il n’empêche, tout est cas d’espèce : il vous appartient de défendre votre client au regard des circonstances de l’espèce, et d’argumenter sur l’appréciation éminemment subjective du caractère "excessif ".
L’alinéa 3 de l’article 1231-5 du code civil vise la diminution de la clause pénale « à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier ».
Cette rédaction ne fait plus mention d’une pénalité réductible en ce qu’elle serait "manifestement excessive".
Et, le plus souvent, le saisi aura tout de même réglé plusieurs années de son nom emprunt, ce qui aura procuré au créancier un intérêt certain.
Conclusion.
Dans d’une procédure de saisie immobilière, la défense du saisi, même si elle présente quelques aspects techniques, ne doit pas effrayer.
Les quelques suggestions développées ici ne sont pas exhaustives et devraient encourager à faire preuve d’imagination juridique, pour peu que soient examinées avec méticulosité les pièces du dossier et recherchées toutes les ressources du droit, au plus près des textes précités.
