La copropriété face aux nuisances locatives.

« L’enfer, c’est les autres ». Cette célèbre citation de Jean-Paul Sartre trouve un écho particulier dans les relations de voisinage.
La vie en copropriété relève d’une dynamique singulière, d’une distance entre mitoyens de palier qui effleurent tout au plus une esquisse de diplomatie par des sourires faussés, mais se contentent usuellement d’une indifférence prégnante mutuelle. En découle alors une tolérance plus ou moins acceptée des désagréments respectifs qui forment somme toute les « relations de bon voisinage ». Sauf que… cette synergie peut alors se trouver perturbée. Les agissements plus ou moins pernicieux d’un voisin négligent voire nocif peuvent engendrer un trouble généralisé à l’entièreté d’un bâtiment. Les contentieux de ce type foisonnent au Tribunal et, malheureusement, pas uniquement au sein des audiences civiles. La présence de nombreuses affaires correctionnelles dans ce type de contentieux reflète l’absence de connaissance des copropriétaires quant aux moyens d’action à l’encontre d’un occupant fauteur de troubles. D’autant plus quand ce dernier est simplement locataire et que le propriétaire bailleur s’en désintéresse.

De manière assez surprenante, les outils concernant la gestion juridique d’un locataire nuisible au sein d’une copropriété sont relativement méconnus. Les écrits en la matière sont peu prolixes et assez rares. Même la jurisprudence n’est pas abondante. Certainement que la vision première consiste à ranger ces achoppements dans les rapports entre le propriétaire-bailleur et son locataire-preneur. Toutefois, d’autant plus avec l’explosion de la mode de l’investissement locatif, de plus en plus de propriétaires-rentiers se désintéressent de la gestion humaine et donc des agissements de leur(s) locataire(s), tant que ce(s) dernier(s) s’acquitte(nt) dûment de ses (leurs) échéances pécuniaires. De ce fait, lorsque le preneur génère des troubles, les voisins se trouvent bien souvent démunis. Il n’est dès lors par rare d’être consulté par le conseil syndical à ce sujet et même par des syndics, pourtant professionnels de l’administration.

Concrètement, comment peut se traduire un contentieux de voisinage en copropriété ? Il peut évidemment s’agir de la voie de fait manifeste. L’exemple grossier et typique est celui du locataire qui organise des soirées toute la semaine avec la musique à fond. Ce genre d’événement est en réalité communément géré par la police, s’agissant d’un trouble à l’ordre public, et par le bailleur qui souhaite récupérer son logement dans un état décent. Il faut donc s’attacher aux autres situations, souvent plus insidieuses.

Le cas ordinaire et régulièrement rencontré en zone urbaine s’illustre par l’installation d’une activité commerciale au rez-de-chaussée d’un immeuble. Prenons l’exemple d’une boulangerie. Le local commercial a été mis en location par une société propriétaire-bailleresse dont les gérants sont des professionnels de la gestion de fonds de commerce. A priori, l’activité commerciale a été autorisée par l’urbanisme et ne contrevient pas au Règlement de copropriété et à l’Etat descriptif de division de l’immeuble. Cependant, l’exploitation révèle des nuisances de plusieurs ordres. Tout d’abord olfactives, du fait de l’absence de conduit d’extraction et de ventilation mais également la présence de déchets entreposés anarchiquement et en abondance dans le local poubelle. Des nuisances auditives en raison du bruit des machineries mais également des pauses et repas improvisés par le personnel de la boulangerie dans la courette intérieure de l’immeuble. Puis des risques pour la sécurité du fait de l’installation illégale d’un four à pain dans la cave de l’immeuble. L’absence de réaction du propriétaire-bailleur peut alors s’avérer particulièrement préjudiciable. La copropriété peut entrer en action et dispose d’un arsenal de réponses.

I. Les préalables impératifs à toute action contentieuse.

Ces préalables sont parfois mal acceptés par les copropriétaires. Il faut comprendre que lorsque ces derniers saisissent un avocat, c’est bien souvent que la situation engendrée par le locataire est intenable et que les actions pour faire réagir le propriétaire-bailleur ont toutes échouées.
De ce fait, la mise en œuvre de mesures préliminaires parait inefficiente voire inutile. Et pourtant…

Le constat d’un Commissaire de justice (ex-Huissier) : s’avère particulièrement primordial en vue de l’engagement d’un contentieux judiciaire. Aucune action ne pourra prospérer valablement devant un Tribunal sans un rapport détaillé et objectif de ce professionnel assermenté. L’article 1353 du Code civil impose par ailleurs à celui qui se prévaut d’une prétention d’en prouver la véracité. L’établissement de la preuve et donc des troubles générés par le locataire est à la charge du demandeur, soit du Syndicat des copropriétaires, quand bien même la situation pourrait paraître d’une évidence limpide. Sans preuve, pas de condamnation.

A noter que dans les situations plus complexes et parfois techniques, l’intervention d’un expert judiciaire est parfois nécessaire. Cette demande dite d’instruction in futurum nécessite une procédure judiciaire préventive pour la désignation d’un expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel. Ce dernier, spécialiste du trouble identifié, sera le seul à en apprécier la réalité et l’importance en vue de mises en cause ultérieures.

La ou plutôt les mises en demeure avec tentative de conciliation : l’article 54 du Code de procédure civile impose à celui qui initie une action judiciaire de justifier des diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige. Si cette obligation n’est frappée d’aucune sanction, elle est en réalité incontournable pour les litiges entre la copropriété et un locataire. En effet, il est essentiel que le Syndicat des copropriétaires, souvent par le biais de son conseil, justifie non seulement d’avoir enjoint le locataire de cesser les troubles mais également d’avoir alerté le bailleur de cette situation et de sa responsabilité vis-à-vis des agissements de son locataire. L’absence de réaction du propriétaire permettra également de constater sa carence, ce qui constitue une condition essentielle dans la poursuite de la procédure.

La conciliation préalable : c’est la nouveauté de l’article 750-1 du Code de procédure civile. Les demandes tendant à une indemnisation inférieure à 5 000 euros et celles relatives à un trouble anormal de voisinage doivent faire l’objet d’une :

« tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative », « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office » [1].

Cette fois-ci, il ne s’agit plus d’une simple préconisation et s’il existe des dispenses, notamment en cas d’impossibilité manifeste de conciliation, il est généralement impératif de s’y conformer.

Une fois ces démarches entreprises, il est possible pour la copropriété d’agir judiciairement si le trouble persiste.

II. Qui peut ester en justice pour faire cesser les nuisances locatives ?

De toute évidence, le premier à être concerné et à pouvoir (devoir) agir est le bailleur. Cependant, le présent article vise justement à évoquer les situations où le bailleur ne réagit pas et à palier à ses carences dans la gestion locative de son bien. Or, en copropriété, il a été admis judiciairement que deux entités ont un intérêt à agir et sont recevables en leur action.

Le Syndicat des copropriétaires, en tant qu’entité collective : C’est logiquement le premier concerné. En application de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires est le gardien des parties communes et veille à la conservation de l’immeuble. Il est donc sans aucun doute le premier concerné par des troubles affectant la vie de la copropriété. Plusieurs précisions doivent toutefois être soulignées : le Syndicat ne peut agir sans être représenté par un syndic dûment élu (professionnel, judiciaire ou bénévole) et il doit y avoir été autorisé préalablement par une assemblée générale [2]. Sur la seconde obligation, il existe toutefois des exceptions, notamment pour les procédures en référé ou la régularisation de la procédure a posteriori.

Un copropriétaire, à titre individuel : c’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt récent [3]. La Haute Juridiction a précisé que le Règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. De ce fait, tout comme le Syndicat des copropriétaires, chaque copropriétaire dispose d’un intérêt à agir individuellement à l’encontre du locataire qui engendre un trouble.

En tout état de cause, qu’il s’agisse de l’action du Syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire, l’acceptation de l’action est fondée sur l’alinéa 1 de l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 qui dispose :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

III. Contre qui ester en justice ?

Avant d’introduire une procédure judiciaire il est naturellement indispensable d’identifier les personnes pouvant être mises en cause. Et, en définitive, comme pour les demandeurs à l’action, il existe en matière de trouble de voisinage deux entités sur lesquelles la responsabilité est imputable.

Le propriétaire-bailleur : de manière cohérente, en vertu de l’article 1719 du Code civil qui énonce les obligations du preneur à bail et de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété, le copropriétaire-bailleur est directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. Effectivement, il doit veiller à ce que ce dernier respecte aussi bien les obligations imposées par le Règlement de copropriété que celles de bon voisinage, notamment de s’assurer que les activités du locataire respectent la destination contractuelle des locaux.

C’est ainsi ce qu’a pu considérer la Cour de cassation [4] :

« Mais attendu que les obligations contractuelles auxquelles le preneur est tenu envers le bailleur ne l’exonèrent pas de la responsabilité qu’il peut encourir envers des colocataires d’autres appartements de l’immeuble, alors même que la faute commise serait en rapports étroits avec l’exécution du bail ».

A ce titre, la responsabilité du bailleur peut être engagée du comportement fautif de son locataire, venant troubler la jouissance des copropriétaires voisins :

« Attendu qu’ayant relevé que l’exercice d’une activité de restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter, non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes, la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu prononcer la résiliation du bail et condamner la société locataire in solidum avec son bailleur à réparer le préjudice résultant des troubles occasionnés à la copropriété » [5].

Ainsi, un copropriétaire bailleur a été reconnu responsable de l’inobservation, par le locataire, des obligations générales de voisinage, au même titre que des obligations prévues dans le Règlement de copropriété à propos des modalités de jouissance des parties privatives et communes [6].
De même que la responsabilité du copropriétaire a été engagée vis-à-vis du syndic ou des autres copropriétaires à raison des bruits générés par le preneur ou occupant ou par le fonctionnement d’appareils installés par lui dans les lieux loués [7].

Le locataire : par le biais de l’action oblique. Cette action, définie à l’article 1341-1 du Code civil, autorise le créancier d’une obligation à agir en lieu et place de son débiteur dont la carence à l’égard de son propre débiteur compromet les droits de son créancier. Ce qu’il faut comprendre derrière cette phrase alambiquée est que l’article 1728 du Code civil impose au preneur d’user de la chose louée conformément à la destination prévue par le bail.
Or, depuis un arrêt de 1985, la Cour de cassation a admis constamment que le Syndicat des copropriétaires disposait d’une action oblique lui permettant d’agir à l’encontre d’un locataire de son bâtiment dès lors que l’inaction du propriétaire-bailleur était constatée [8].

Dans ce sens la Cour de cassation a pu déclarer, aux termes de deux arrêts de 2005, à la fois l’opposabilité du Règlement de copropriété au locataire mais également sa responsabilité solidaire en cas d’agissements illicites :

« Mais attendu qu’ayant relevé une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété dans l’exercice d’une activité de carrosserie-peinture et dans la modification des parties communes par le percement d’un mur-maître et le creusement d’une fosse de décantation sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et caractérisé les nuisances que cette activité engendrait, la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu prononcer la résiliation du bail » [9].

« Attendu qu’ayant relevé que l’exercice d’une activité de restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter, non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes, la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu prononcer la résiliation du bail et condamner la société locataire in solidum avec son bailleur à réparer le préjudice résultant des troubles occasionnés à la copropriété » [10].

En conséquence, l’action aux fins de mettre un terme aux troubles de voisinage peut être exercée à l’encontre du propriétaire-bailleur mais également de son preneur à bail. Ainsi, propriétaire et locataire seront solidairement responsables.

IV. Quelles sont les mesures pour mettre un terme aux nuisances locatives ?

C’est à ce stade que l’on observe une méconnaissance des règles juridiques et où il apparaît que les copropriétaires sont les plus démunis. Ceci est fort dommageable d’autant plus qu’il existe un arsenal d’actions concrètes et efficaces à l’encontre d’un locataire nuisible mais également à l’encontre de son bailleur négligent.

a) Les mesures directes.

Il s’agit des mesures pour faire cesser le trouble. Dans ce cadre, le Syndicat des copropriétaires pourra engager une action rapide, devant le Juge des référés, pour obtenir la condamnation sous astreinte du locataire à faire cesser les troubles, à remettre en état les parties communes dégradées ou encore de lui imposer une interdiction d’exercer telle ou telle activité.

Il convient de préciser que le Juge des référés est un juge de l’évidence qui ne tranche que les mesures urgentes ne souffrant d’aucune contestation sérieuse (Articles 834 et suivants du Code de procédure civile). L’intérêt d’un constat d’Huissier préalable, voire d’une expertise judiciaire, prend tout son sens dans le cadre de cette procédure.

b) Les mesures indirectes.

Il s’agit des mesures visant à mettre un terme au contrat de location. Comme évoqué en supra, le Syndicat des copropriétaires (ou un copropriétaire) dispose d’une action oblique qui lui permet principalement de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail du locataire.

Pour ce faire, le Syndicat des copropriétaires doit justifier de trois conditions :

• La violation par le locataire du contrat de bail et du Règlement de copropriété : le plus souvent, la violation du Règlement de copropriété est établie par la méconnaissance de sa clause prohibant toute atteinte à la tranquillité des copropriétaires, appelée généralement « clause d’habitation bourgeoise ». Toutefois, toute atteinte sérieuse peut être prise en compte, notamment sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle.
• L’inertie du copropriétaire-bailleur : d’où l’intérêt de mettre en demeure préalablement le bailleur afin de justifier auprès du Tribunal de son inaction fautive.
• L’existence d’un préjudice : le Syndicat des copropriétaires doit démontrer la réalité de son trouble. A nouveau, le constat d’huissier va permettre d’attester de l’existence des nuisances (olfactive, auditives…), des éventuelles dégradations des parties communes et atteinte au Règlement de copropriété. Outre la certitude du préjudice, ce dernier doit être direct. Lorsque l’action est initiée par un copropriétaire à titre individuelle, la jurisprudence est plus souple quant à l’appréciation du caractère directe du préjudice.

En définitive, une fois la résiliation constatée par les juges, le Syndicat des copropriétaires est en mesure de solliciter judiciairement l’expulsion du locataire.

c) Les mesures indemnitaires.

Comme pour toute action civile délictuelle, le demandeur qui a établi l’existence d’un préjudice peut réclamer des dommages-intérêts. Le montant de ces derniers sera apprécier par le magistrat. L’avantage de l’action oblique est de permettre la mise en cause du propriétaire-bailleur et de son locataire. De ce fait, il sera possible de solliciter une condamnation solidaire et de se retourner contre le débiteur le plus solvable pour réclamer le versement de l’intégralité des condamnations, à charge pour ce dernier de se retourner contre son codébiteur condamné.

En conclusion, il faut noter que Syndicat des copropriétaires dispose d’un pouvoir d’action important à l’encontre du locataire délétère et de son bailleur négligent.
La mise en œuvre des procédures nécessite toutefois les conseils d’un professionnel du droit afin de permettre leur réussite.