Pour autant, rien n’interdit en principe au propriétaire bailleur de résilier le bail commercial à l’échéance du contrat ou à l’issue d’une période de 3 ans, à condition d’indemniser le locataire évincé. S’engage alors une discussion amiable entre le locataire et son bailleur pour évaluer l’indemnité d’éviction. Voici 5 clés pour réussir votre sortie.
1/ La liberté n’a pas de prix.
Hors cas exceptionnel, l’indemnité d’éviction est le prix de la liberté pour le bailleur. Si votre interlocuteur a pris la décision d’évincer son locataire et de prendre le pari de payer l’indemnité, c’est qu’il a de bonnes raisons… qu’il vous faut absolument découvrir. Fixez un premier rendez-vous « découvert » avec votre interlocuteur. Ecoutez ses arguments et laissez-le venir. Le premier rendez-vous « découverte » n’a pas pour objet de trouver un accord, mais de déterminer les raisons profondes qui ont conduit votre interlocuteur à résilier le contrat. Adoptez la bonne attitude et posez les bonnes questions. Lorsque vous aurez trouvé les raisons sous-jacentes de la décision de votre interlocuteur, vous disposerez de toutes les clés pour valoriser sa liberté.
2/ Jouez sur les indemnités accessoires.
Votre interlocuteur se focalisera probablement d’abord sur la nature de l’indemnité principale et son montant (indemnité de remplacement ou indemnité de transfert). Son premier réflexe sera de vous présenter des arguments destinés à minimiser le montant de l’indemnité principale. C’est une chance pour vous. Profitez-en pour entretenir la discussion sur ce point, mais ne négligez pas les indemnités accessoires. Elles vous paraissent secondaires, mais la multiplication des frais de faibles montants peut faire grimper la valeur totale de votre indemnité.
3/ Jouez la montre.
En fonction de ce que vous aurez découvert lors de vos premiers échanges, vous serez en mesure de déterminer le tempo de votre discussion. La loi vous donne ici un avantage : le droit de vous maintenir dans les lieux jusqu’à paiement de votre indemnité. Vous disposez donc d’un avantage stratégique : la maîtrise du temps. Votre interlocuteur sera tenté d’accélérer le processus pour retrouver l’usage du local. Ne cédez pas sur ce point. Le temps joue en votre faveur. Il faudra toutefois prendre garde à ce que cette manœuvre ne se retourne pas contre vous. Si votre interlocuteur n’est pas pressé, il pourra à son tour jouer la montre et vous opposer la prescription de votre action. Dans ce dernier cas, vous ne pouvez plus réclamer d’indemnité d’éviction et vous avez perdu la partie.
4/ Jouez sur la charge de la preuve.
En principe, le montant de l’indemnité d’éviction correspond à la perte de votre fonds. Autrement dit, le montant de votre indemnité est calculé sur la valeur de votre fonds de commerce, augmenté des frais accessoires. Il arrive parfois que la valeur du fonds soit inférieure à la valeur du droit au bail, dans ce cas, c’est la valeur du droit au bail qu’il faut retenir. Votre interlocuteur sera tenté de contester la perte du fonds et de calculer votre indemnité sur la base d’un simple déplacement de votre activité (frais de déménagement etc.). Si c’est le cas, n’oubliez pas ceci : c’est à lui de le prouver. C’est à votre interlocuteur de démontrer que vous n’avez pas perdu toute votre clientèle, pas à vous. S’il est dans l’impossibilité de le faire, vous prenez l’ascendant.
5/ Restez ferme en affaires.
Si la discussion amiable s’enlise, s’ouvrira une phase devant le tribunal qui dans la plupart des cas, nommera un expert indépendant pour évaluer la valeur de votre indemnité. Dans tous les cas (indemnité de transfert ou de remplacement), la valeur minimale à laquelle vous pourrez prétendre sera celle de la valeur de votre droit au bail. Durant la discussion amiable, ne vous forcez pas à accepter une offre qui ne vous convient pas de peur que celle-ci ne se représente plus. Votre interlocuteur ne souhaite pas plus que vous allez débattre devant un tribunal. Restez ferme.
