Pourquoi recourir à un bail dérogatoire, dit « bail de courte durée » ?
Le bail dérogatoire, appelé « bail de courte durée » est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, pour une période plus courte qu’un bail commercial classique. Elle permet aux parties de déroger aux règles applicables en matière de bail commercial, qui sont plus protectrices pour le locataire mais moins contraignantes pour le bailleur.
Conclure un bail dérogatoire permet au locataire de tester la qualité de l’emplacement pour mener à bien son activité. Toutefois il ne saurait bénéficier du renouvellement de son bail.
La rédaction du bail dérogatoire n’est pas une tâche facile. Il convient d’être particulièrement vigilant sur ses clauses et d’anticiper le cas échéant le passage au bail commercial.
I. Conditions du bail dérogatoire.
Le régime du bail dérogatoire est institué par l’article L. 145-5 du Code de commerce. La conclusion d’un bail dérogatoire est possible aux conditions cumulatives suivantes :
leur durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux ;
le bailleur et le locataire ont manifesté expressément leur intention de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, par une clause contractuelle ;
le point de départ du bail est “l‘entrée du locataire dans les lieux” , laquelle désigne la prise de possession desdits locaux en exécution du bail, peu importe qu’il les ait déjà occupé antérieurement en vertu d’une sous-location autorisée ;
un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi de manière contradictoire ou par un huissier, dont les frais seront partagés par moitié ;
la fixation du loyer est libre.
La conclusion d’un bail dérogatoire à la suite du bail commercial est strictement interdite.
II. Le sort du bail dérogatoire à son expiration.
Aucune des parties ne peut donner un congé anticipé. Si le locataire souhaite quitter les lieux plus tôt que prévu, il devra acquitter les loyers jusqu’au terme du bail. A l’expiration du bail, le locataire doit en principe partir et aucune indemnité d’éviction ne lui sera versée. S’il ne le fait pas, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux.
– En cas d’occupation des locaux dans la limite légale de 3 ans : Les parties peuvent décider de le renouveler ou d’en conclure un nouveau à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excède pas 3 ans.
– En cas d’occupation au-delà de 3 ans : Si à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis automatiquement au statut des baux commerciaux.
Pour faire connaître sa volonté de mettre fin au bail, il est conseillé au bailleur de prévenir le locataire par LRAR ou par acte extrajudiciaire.
De même, à l’expiration des trois ans, si les parties consentent à un renouvellement du bail ou à un nouveau bail, le bail dérogatoire dégénérera automatiquement en bail commercial.
La période d’expiration du bail dérogatoire appelle donc la plus grande vigilance de la part du propriétaire qui pourra voir son bail dérogatoire en bail commercial en cas de négligence de sa part.
III. Distinction du bail dérogatoire avec d’autres baux de courte durée.
3.1 La location saisonnière.
Une location est dit saisonnière lorsque le contrat confère la jouissance des lieux pour une saison (art. L145-5 al 4 C. com) qui correspond à la saison touristique, laquelle varie selon le lieu de situation de l’immeuble loué.
A l’issue de la saison, le locataire ne doit plus avoir avoir la jouissance des lieux. Si les locaux sont mis à sa disposition de façon continue, même si le fonds est en réalité exploité que de manière saisonnière, le bail sera soumis au statut des baux commerciaux.
En revanche, la conclusion de plusieurs baux saisonniers successifs entre les mêmes parties et sur le même local, n’empêche pas la qualification de location saisonnière. En cas de litige le juge fera une appréciation souveraine de la qualification de la convention en fonction des circonstances de fait.
3.2 La convention d’occupation précaire.
Contrairement au bail dérogatoire qui prend fin qu’à la date convenue qui ne peut dépasser 3 ans, la convention d’occupation précaire se distingue par sa souplesse, en ce qu’elle se caractérise par la faculté réservée au propriétaire de faire cesser l’occupation à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible mais exceptionnelle (art. L.145-5-1 C. Com).
Un bail dérogatoire est un bail tandis qu’une convention d’occupation précaire n’en est pas un. En outre, le bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire n’est pas un locataire mais un occupant, qui paie une redevance et non un loyer.
Pour vous prémunir contre tous dangers ou pour mettre fin à un litige en cours, le recours à un avocat expérimenté en baux commerciaux est indispensable.
Discussions en cours :
Non Me ! La loi stipule que le preneur peut « résilier » le bail précaire par lettre recommandée deux mois avant ! Et ceci sur toute la période du bail.
bien à vous Me,
Bonjour
Je vous prie de bien vouloir vous renseigner correctement au lieu d’affirmer des choses complètement fausses et avec ce ton si preemptoire. En aucun cas un preneur peut résilier un bail deux mois avant et à tout moment.
bien à vous
Bonsoir Maitre,
En commentaire de votre article sur les baux dérogatoire :
Vous indiquez l’interdiction d’établir un bail dérogatoire au terme d’un bail commercial.
Or la cour de cassation en a décidé autrement et a bien validé la validité d’un bail dérogatoire conclu conformément aux dispositions de l’article L-145-5. à l’issue d’un bail commercial.
Vous indiquez l’impossibilité de donner un congé avant le terme du bail dérogatoire.
Or l’article L145-5 ne traite pas de ce sujet, et les parties peuvent librement convenir de modalités de résiliation amialble à l’intérieur meme de la durée du bail.
Ainsi un bailleur pourrait très bien signer un bail de 30 mois en précisant que le Preneur puisse donner congé à tous moment (si les parties en conviennent) moyennant un préavis de (2 mois, 3 mois, 4 mois) aux choix des parties, par lettre recommandée, si elles le désirent.
Vous indiquez que l’état des lieux doit etre à frais partagé.
Or l’article L-145-5 précise que seul en cas d’appel à un huissier , les frais seront partagés de moitié.
Si les parties font appel à un tiers, il n’est pas interdit que les frais soient à la charge du Preneur .
Un retour de votre part sur ce qui précède me serait apréciable comme aux internautes qui visitent votre site intéressant.
Cordialement
Patrick
je compte acheter des murs commerciaux avec un locataire sur place en bail dérogatoire
Pourriez-vous m’indiquer si le locataire peut posséder le fond de commerce ou pas ?
et qu’elle sont les points à vérifier avec le vendeur avant de s’engager
Merci d’avance
Bonjour Madame nous avons eu un bail dérogatoire de 3 ans qui s’est transformé en bail commercial sans que nous le sachions ,nous n’avions signé que le bail dérogatoire ,est ce normal ? aurai je du signer ce bail commercial ?
cordialement.
Bonjour,
Pour exemple, je signe un bail dérogatoire d’une durée de 3 ans courant du 1er février 2021 jusqu’au 31 janvier 2024. Par ailleurs le Preneur sollicite une mise à disposition anticipée d’un mois courant du 1er janvier 2021 au 31 janvier 2021 pour faire ses travaux d’aménagement. Ce mois de mise à disposition anticipée doit-il s’ajouter au bail dérogatoire de 3 ans de sorte que ce bail soit susceptible d’être requalifié en bail commercial.
Merci d’avance de votre réponse.
Bonjour Maître,
Je loue un bureau depuis maintenant 19 ans avec au départ un bail provisoire de 23 mois jamais renouvelé par le propriétaire.
Peut-il me mettre dehors sans préavis ? puis-je refuser ?
J’ai déjà domicilié gratuitement une deuxième société que j’ai créé à la même adresse (juste pour le siège social) sans savoir qu’il fallait une autorisation du propriétaire, celui était assez furieux quand il à découvert la 2ème structure sur la boite aux lettres mais après discussion m’à quand même signé son accord.
Voilà je dois monter une 3ème société et j’aimerai utiliser à nouveau mon adresse de bureau comme siège social, a t-il le droit de me l’interdire car il me semble avoir lu qu’il faut simplement avertir le propriétaire mais pas forcément son autorisation ? (sur mon bail provisoire il y a un alinéa qui stipule l’interdiction de sous loué mais vu que ce contrat est caduc dois-je y prêter attention.
Merci d’avance pour votre réponse,
Marc
Bonjour, j’ai lu votre article et vous y indiqué qu’au départ du locataire les loyers sont duent jusqu’à la fin du bail. Sur mon bail précaire il y est noté 3 mois de préavis. Si je donne mon préavis pour départ, serai-je obligé de payer les loyers restant du ?
Il y est également stipulé une signature de bail et un premier loyer du au 20 juillet, pour une entrée dans les lieux au 1er août, est-ce légal ?
En vous remerciant de votre réponse,
Cordialement,
Mme M.
Bonjour,
Bail saisonnier de 5 ans suivi sans interruption d’un bail commercial dérogatoire de 3 ans (même local, même activité, même preneur).
Le locataire peut il se prévaloir dans ce cas du statut des baux commerciaux en faisant valoir que son occupation cumulée a duré plus de 8 ans alors que l’article 145 C.Commerce prévoit une durée maximale de 3 ans ?