Il s’agit de deux contrats concernant l’usage de locaux commerciaux, qui ne bénéficient pas du statut des baux commerciaux : le bail de courte durée ou bail dérogatoire, et la convention d’occupation précaire.
Le bail dérogatoire est défini par l’article L145-5 du Code de commerce :
C’est un bail qui déroge aux dispositions du statut des baux commerciaux,
D’une durée maximale de trois ans, renouvellements inclus,
Conclu par écrit et assorti d’un état des lieux contradictoire lors de la prise de possession par le locataire.
Le bail dérogatoire ou de courte durée n’est pas une convention d’occupation précaire.
Le bail de courte durée dépend de la volonté des parties, tandis que la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (article L145-5-1), et peut être à durée indéterminée.
L’un et l’autre ne relèvent pas du statut des baux commerciaux.
En cas de litige, et à défaut de pouvoir le résoudre amiablement, une juridiction doit être saisie, à savoir : soit le tribunal judiciaire, soit la juridiction commerciale.
Cet article a pour finalité de déterminer la juridiction compétente.
Avant le décret du 30 août 2019, l’article R211-4 du Code de l’organisation judiciaire attribuait compétence au tribunal de grande instance pour connaître des affaires concernant les baux commerciaux, les baux professionnels et les conventions d’occupation précaire en matière commerciale.
A compter du 1er janvier 2020, date de l’entrée en vigueur dudit décret, le tribunal judiciaire a une compétence exclusive pour connaître uniquement « des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce » et, selon l’article R211-3-26-11°, il a aussi une compétence exclusive pour « les baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale ».
Dès lors, le bail dérogatoire, qui n’est pas assujetti au statut des baux commerciaux et qui n’est pas mentionné par l’article R211-3-26, ne relève pas de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.
En conséquence, si un bail dérogatoire est conclu entre commerçants, le tribunal de commerce est compétent pour connaître de l’action conformément à l’article L721-3 du Code de commerce.
Si l’une des parties, en l’occurrence le bailleur, n’est pas commerçante, celle-ci aura le choix de faire trancher le litige soit par le tribunal judiciaire soit par la juridiction commerciale.
En présence d’une clause résolutoire de plein droit stipulée dans le contrat, le juge des référés de la juridiction civile ou commerciale, selon que les parties sont commerçantes ou non, sera compétent pour prononcer la résiliation et ordonner l’évacuation.
En matière de bail dérogatoire ou de courte durée, l’examen de la jurisprudence antérieure l’entrée en vigueur du décret du 30 août 2019, fait apparaître que la juridiction commerciale retenait effectivement sa compétence quand le défendeur était commerçant [1].
Discussions en cours :
Le bail dérogatoire est il civil et peut on considérer que ce sont que les dispositions qui s’appliquent pour les charges sont celles du code civil (donc celles prévues au bail et non celles lieées au statut des baux commerciaux) ? Y a t’il une jurisprudence en la matière ?
Vous indiquez que
"En présence d’une clause résolutoire de plein droit stipulée dans le contrat, le juge des référés de la juridiction civile ou commerciale, selon que les parties sont commerçantes ou non, sera compétent pour prononcer la résiliation et ordonner l’évacuation."
Plus précisément le juge du tribunal de commerce peut-il prononcer la résiliation du contrat et l’expulsion en cas de non paiement des loyers par exemple ? ou bien uniquement la résiliation et il faut saisir le tribunal judiciaire pour l’expulsion ?
Merci
Bonjour,
Le juge des référés du tribunal de commerce est compétent pour prononcer la résiliation et ordonner l’évacuation.
Bonjour,
Vous dites que l’article R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, qui rappelle les cas dans lesquels le Tribunal judiciaire a compétence exclusive, ne vise plus en son deuxième alinéa, et ce depuis la réforme de 2019, que "les actions relatives aux baux commerciaux", et en déduisez que celles portant sur des baux dérogatoires ou conventions d’occupation précaire ressortiraient dorénavant de la compétence du Tribunal de commerce lorsque les parties sont toutes deux comerçantes. Mais quid alors de l’article R211-3-26, 11°, du Code de l’organisation judiciaire ?
Vous avez effectivement raison en invoquant l’article R.211-3-26 qui inclut la convention d’occupation précaire dans la compétence exclusive du tribunal judiciaire, et je fais corriger cet article. Je vous remercie de l’intérêt que vous avez manifesté à l’égard de cet article.