Une personne, Mme X, signe avec la responsable d’une agence immobilière, le 30 avril 1997 un contrat intitulé « mandat d’agent commercial ». La mission confiée au titre du contrat était la recherche, pour le compte de l’agence immobilière, d’acquéreurs et vendeurs d’immeubles.
Le contrat contenait une clause qui stipulait qu’aucun préavis ni aucune indemnité ne pouvait être constituée.
L’agence immobilière procède à la résiliation du mandat par courrier recommandé du 12 mars 2002.
L’agent commercial demande des indemnités judiciairement. S’en suit une longue procédure.
La Cour d’appel déboute tout d’abord l’agent commercial de ses demandes en appliquant le statut des agents immobiliers. Cette décision est cassée par la Cour de cassation le 31 janvier 2008 (pourvoi n°06-20254). La Cour de cassation reprochait à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’agent prêtait son concours à des opérations de nature immobilière de manière habituelle.
La Cour d’appel d’Orléans le 4 mai 2009, déboute une seconde fois l’agent commercial de ses demandes.
Un nouveau pourvoi est formé. Cette fois la Cour de cassation estime que la Cour d’appel a suffisamment caractérisé que Mme X concourait de manière habituelle à des transactions de nature immobilière et qu’elle devait se voir appliquer le statut d’agent immobilier.
Les documents produits, à savoir 63 factures, mettaient en évidence que Mme X négociait des transactions immobilières de manière habituelle.
Ainsi, s’il est démontré que l’activité de l’agent consiste à prêter son concours de manière habituelle à des opérations de vente ou de location immobilière, la personne exerce une activité d’agent immobilier qui ne peut être soumise au statut protecteur de l’agent commercial.
L’agent reprochait ensuite à la Cour d’appel d’avoir jugé que l’agence immobilière n’avait commis aucune faute en rompant le contrat sans préavis.
La Cour de cassation, là encore, confirmera la décision querellée. En effet la Cour de cassation, une fois n’est pas coutume, juge que la Cour d’appel avait parfaitement caractérisé que la commune intention des parties était de pouvoir résilier sans préavis et à tout moment le contrat.
Les juges qui sont pourtant réticents à admettre une rupture sans aucun préavis ont relevé dans ce cas précis que cette faculté avait été mise en œuvre à trois reprises par l’agent immobilier. Logiquement, la Cour d’appel avait considéré que les parties avaient convenu de cette liberté de résilier à tout moment et immédiatement.
La Cour de cassation confirme donc les motifs pertinents et détaillés de la décision d’appel.
La rupture immédiate du contrat n’était donc pas constitutive d’une faute. Cette décision est une solution liée évidemment aux circonstances particulières. La solution aurait pu être différente si l’agent immobilier n’avait pas usé de la faculté de résilier sans préavis à plusieurs reprises.
Par Olivier VIBERT, Avocat, Paris
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