Le rôle du syndic dans les contentieux privatifs : les contentieux locatifs.

Introduction :

Partons du début et donc d’une définition générale. Sommairement, le syndic est le représentant légal du Syndicat des copropriétaires. Sa mission est définie très précisément à l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965 et lui confère, à ce titre, un mandat de gestion des finances et de l’administration de la copropriété. En ce sens, le syndic doit autant tenir la comptabilité du syndicat sur un compte séparé et dédié, établir un budget prévisionnel pour les charges courantes et un budget provisionnel pour les dépenses exceptionnelles et de travaux, lever les fonds auprès des copropriétaires et en respect des tantièmes, assurer la trésorerie du syndicat et le paiement des fournisseurs, mais également, convoquer les assemblées générales annuellement, assurer la conservation du bâtiment, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires, veiller au respect du règlement de copropriété, gérer et assurer la conservation des archives, représenter le Syndicat des copropriétaires en justice.

Le syndic est contraint de remplir ces missions et ne peut se faire substituer. En outre, en cas de négligence dans leur accomplissement, il peut voir sa responsabilité engagée et être condamné à payer une indemnité à la copropriété. Effectivement, le syndic est avant tout un mandataire et de ce fait il « répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion » [1]. En outre, sa responsabilité peut également être recherchée sur le terrain du droit commun, aux articles 1240 et suivants, par tout copropriétaire qui se prévaut d’une faute de sa part, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Aussi, on comprend bien que la mission du syndic est prégnante et concerne exclusivement la vie du syndicat, en tant que collectivité des copropriétaires. Aussi, quel rapport avec la location d’un lot ? Comme pour la vente, la mise en location d’un logement n’implique aucune intervention du syndic. Ce dernier n’est pas convié à la signature du contrat de bail qui reste de nature parfaitement privée et ne regarde que le bailleur, le preneur et éventuellement la caution. Et pourtant ! La mise en location d’un bien concerne toute la copropriété. En effet, le bailleur est avant tout un propriétaire, ou plutôt un copropriétaire. Il est de ce fait responsable des agissements de son locataire. Dans un autre sens, le syndicat des copropriétaires est également tributaire d’obligations envers le copropriétaire-bailleur, notamment celle de ne pas entraver à sa liberté de louer son bien. Ainsi, le syndic, représentant légal de la copropriété, est évidemment en première ligne.

I. Le syndic en tant que gardien : la responsabilité des bailleurs envers la copropriété.

« La liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres ». Cette maxime de John Stuart Mill pourrait trôner aisément dans les halls d’immeubles tant elle est universelle s’agissant de la copropriété. Assurément, la propriété demeure un principe fondamental en droit français. Toutefois, sa prédominance ne l’empêche pas d’être confrontée à d’autres principes tout aussi primordiaux. Ainsi, un propriétaire qui loue son bien ne peut se dispenser de respecter les normes particulièrement restrictives du droit locatif. De même qu’un copropriétaire ne peut se passer des règles imposées par le Règlement de copropriété. Alors, que dire d’un copropriétaire-bailleur ?

a) La vigilance du syndic quant à la nature du contrat de bail.

En l’espèce, le syndic va devoir s’intéresser à la nature du contrat de bail. Car, de cette nature découle le fond de l’activité exercée. Ainsi, un bail soumis à la Loi du 6 juillet 1989 indiquera plutôt une location à usage d’habitation tandis qu’un bail conclu au visa des articles du code de commerce orientera vers une activité commerciale ou libérale. Or, et c’est malheureusement souvent oublié, le critère d’affectation d’un bien immobilier n’est pas qu’une condition urbanistique. De manière cumulative, le copropriétaire qui souhaite par exemple conclure un bail commercial dans son appartement devra aussi bien déclarer le changement de destination auprès de la Mairie que recueillir l’autorisation (tout du moins l’avis) des copropriétaires pour ce changement d’affection.

Car, en réalité, l’article 9 (I) de la Loi du 10 juillet 1965 précise que :

« chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Il faut comprendre deux règles de cette disposition.

Tout d’abord, si chaque propriétaire peut disposer librement de son logement, ce droit est limité par deux conditions :

• L’usage ou la jouissance ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. Ce critère va prendre en compte les conditions environnementales de l’immeuble et déduire si l’activité génère des nuisances de toutes sortes ;
• L’usage et la jouissance ne doit pas porter atteinte à la destination de l’immeuble. Il s’agit ici de déterminer l’usage de l’immeuble, son historique (immeuble résidentiel, résidence de tourisme…).

Ensuite, en cas de changement d’affectation, le copropriétaire doit se référer à son règlement de copropriété (pas à l’état descriptif de division qui n’a pas de valeur contractuelle). Or, il n’est pas rare qu’un règlement de copropriété prévoit une clause dite « d’occupation bourgeoise » (exclusive ou non) qui limite l’exercice de certaines activité professionnelle, notamment et majoritairement celles commerciales de type restauration…

Le cas échéant, le changement d’affectation ne sera possible que par un vote des copropriétaires, soit à la majorité simple, pour un changement ne se heurtant à aucun obstacle, soit à l’unanimité, si le changement porte atteinte à la destination de l’immeuble (ou au règlement de copropriété) ou aux droits des autres copropriétaires. Sachant qu’en cas de contestation, les juges vérifient tout d’abord que la clause du règlement de copropriété n’est pas abusive, notamment en fonction de la destination de l’immeuble, mais également si l’activité exercée génère plus ou moins d’inconvénients au regard l’environnement. Cette technique, largement répandue, s’appelle « l’équivalence des inconvénients ». Ainsi, par exemple, dans un immeuble d’habitation, la mise à disposition des locaux à un cabinet d’architecture pourra être autorisée alors que la location à une école de chant non.

Le cas particulier de la location meublée touristique (de type Airbnb) : la question de la licéité de ce type de location dans des immeubles à destination d’habitation a abondamment été discutée par la jurisprudence qui s’est distinguée par son manque total de stabilité en la matière. Longtemps, les tribunaux considéraient ce type de location saisonnière comme assimilables à une activité commerciale et les interdisaient dans les copropriétés avec une clause d’habitation bourgeoise. Depuis 2024, la tendance s’est considérablement assouplie et désormais, si la location saisonnière ne comporte pas de services para-hôtelier ou de manière mineure (exemple : petit déjeuner optionnel), elle peut être considérée comme une activité civile acceptable dans une résidence d’habitation. À noter, tout de même, que ce fléchissement de la jurisprudence est intervenu sur la période des JO de Paris et pourrait, certainement, être infirmé par la suite.

En tout état de cause, le syndic doit être particulièrement vigilant quant à la nature de la location et vérifier, c’est certainement le point essentiel, que l’activité pratiquée ne nuise pas à la tranquillité de l’immeuble. En outre, et cela vise les mises à jour ou création de règlements de copropriété, la rédaction des nouvelles clauses devra être particulièrement précise afin de donner à l’immeuble la destination exacte souhaitée.

b) La vigilance du syndic quant à l’exécution du contrat de location.

Une chose est d’être en règle quant à la nature du contrat de location, une autre est de faire respecter les us et coutumes de l’immeuble à ses locataires. La vie en immeuble provoque bon nombre de nuisances, de toute sorte, et les bons rapports de voisinage sont autant du fait des copropriétaires que du syndic.

Le syndic peut et doit intervenir pour faire cesser les nuisances locatives : c’est même logiquement le premier concerné. En application de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est le gardien des parties communes et veille à la conservation de l’immeuble. Il est donc sans aucun doute le premier concerné par des troubles affectant la vie de la copropriété. Plusieurs précisions doivent toutefois être soulignées : le syndicat ne peut agir sans être représenté par un syndic dûment élu (professionnel, judiciaire ou bénévole) et il doit y avoir été autorisé préalablement par une assemblée générale (Article 55 – Décret 17 mars 1967). Sur la seconde obligation, il existe toutefois des exceptions, notamment pour les procédures en référé ou la régularisation de la procédure a posteriori.

Contre qui le syndic peut-il ester en justice ?

 Le copropriétaire-bailleur :
De manière cohérente, en vertu de l’article 1719 du Code civil qui énonce les obligations du preneur à bail et de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété, le copropriétaire-bailleur est directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. Effectivement, il doit veiller à ce que ce dernier respecte aussi bien les obligations imposées par le règlement de copropriété que celles de bon voisinage, notamment de s’assurer que les activités du locataire respectent la destination contractuelle des locaux.

Ainsi, un copropriétaire-bailleur a été reconnu responsable de l’inobservation, par le locataire, des obligations générales de voisinage, au même titre que des obligations prévues dans le règlement de copropriété à propos des modalités de jouissance des parties privatives et communes [2]. De même que la responsabilité du copropriétaire a été engagée vis-à-vis du syndic ou des autres copropriétaires à raison des bruits générés par le preneur ou occupant ou par le fonctionnement d’appareils installés par lui dans les lieux loués [3].

 Le locataire :
Par le biais de l’action oblique. Cette action, définie à l’article 1341-1 du Code civil, autorise le créancier d’une obligation à agir en lieu et place de son débiteur dont la carence à l’égard de son propre débiteur compromet les droits de son créancier. Ce qu’il faut comprendre derrière cette phrase alambiquée est que l’article 1728 du Code civil impose au preneur d’user de la chose louée conformément à la destination prévue par le bail. Or, depuis un arrêt de 1985, la Cour de cassation a admis constamment que le syndicat des copropriétaires disposait d’une action oblique lui permettant d’agir à l’encontre d’un locataire de son bâtiment dès lors que l’inaction du propriétaire-bailleur était constatée [4].

Quelles sont les mesures pour mettre un terme aux nuisances locatives ?

 Les mesures directes :
Il s’agit des mesures pour faire cesser le trouble. Dans ce cadre, le syndicat des copropriétaires pourra engager une action rapide, devant le juge des référés, pour obtenir la condamnation sous astreinte du locataire à faire cesser les troubles, à remettre en état les parties communes dégradées ou encore de lui imposer une interdiction d’exercer telle ou telle activité. Il convient de préciser que le juge des référés est un juge de l’évidence qui ne tranche que les mesures urgentes ne souffrant d’aucune contestation sérieuse (Articles 834 – Code de procédure civile). L’intérêt d’un constat d’huissier préalable, voire d’une expertise judiciaire, prend tout son sens dans le cadre de cette procédure.

 Les mesures indirectes :
Il s’agit des mesures visant à mettre un terme au contrat de location. Comme évoqué en supra, le syndicat des copropriétaires (ou un copropriétaire) dispose d’une action oblique qui lui permet principalement de solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail du locataire. Pour ce faire, le syndicat des copropriétaires doit justifier de trois conditions. Tout d’abord, la violation par le locataire du contrat de bail et du règlement de copropriété : le plus souvent, la violation du règlement de copropriété est établie par la méconnaissance de sa clause prohibant toute atteinte à la tranquillité des copropriétaires, appelée généralement « clause d’habitation bourgeoise ». Toutefois, toute atteinte sérieuse peut être prise en compte, notamment sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle. Ensuite, l’inertie du copropriétaire-bailleur : d’où l’intérêt de mettre en demeure préalablement le bailleur afin de justifier auprès du tribunal de son inaction fautive. Enfin, l’existence d’un préjudice : le syndicat des copropriétaires doit démontrer la réalité de son trouble. À nouveau, le constat d’huissier va permettre d’attester de l’existence des nuisances (olfactive, auditives…), des éventuelles dégradations des parties communes et atteinte au règlement de copropriété. Outre la certitude du préjudice, ce dernier doit être direct. Lorsque l’action est initiée par un copropriétaire à titre individuel, la jurisprudence est plus souple quant à l’appréciation du caractère directe du préjudice.

En définitive, une fois la résiliation constatée par les juges, le syndicat des copropriétaires est en mesure de solliciter judiciairement l’expulsion du locataire.

 Les mesures indemnitaires :
Comme pour toute action civile délictuelle, le demandeur qui a établi l’existence d’un préjudice peut réclamer des dommages-intérêts. Le montant de ces derniers sera apprécié par le magistrat. L’avantage de l’action oblique est de permettre la mise en cause du propriétaire-bailleur et de son locataire. De ce fait, il sera possible de solliciter une condamnation solidaire et de se retourner contre le débiteur le plus solvable pour réclamer le versement de l’intégralité des condamnations, à charge pour ce dernier de se retourner contre son codébiteur condamné.

II. Le syndic en tant que gestionnaire : la responsabilité de la copropriété envers les bailleurs.

La liberté implique des engagements réciproques et si le copropriétaire-bailleur ne doit pas préjudicier la copropriété, le syndicat ne doit quant à lui pas entraver l’exercice locatif. En effet, l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 présuppose de la responsabilité de plein droit de la copropriété du fait de ses parties communes. Tel est alors le cas quand ces dernières causent un désordre au locataire ou empêche le bailleur de louer.

Le désordre peut être direct : c’est le plafond qui s’effondre sur la tête du locataire. Dans un tel cas, si l’origine du désordre provient d’une partie commune (une solive vétuste par exemple), le syndicat des copropriétaires pourra non seulement être responsable des préjudices subis par le locataire, à titre personnel, mais également de la perte locative du copropriétaire-bailleur. C’est également le cas lorsque des travaux sur les parties communes impliquent la condamnation d’un logement privatif. Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera tenu de trouver une solution de relogement pour le locataire ou de l’indemniser de son préjudice.

Le désordre peut être indirect : c’est le cas spécifique de l’arrêté de péril prononcé sur les parties communes. Il faut comprendre qu’outre les obligations de relogement qui peuvent être imposées lorsque l’arrêté de péril est assorti d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive [5], la principale conséquence pour un bailleur lorsque l’immeuble est affecté par un arrêté de péril est la suspension des loyers [6].

Ajoutons à cela que depuis 2016, la Cour de cassation a été amenée à se prononcer sur l’application de cette suspension dans le cas d’un immeuble placé sous arrêté de péril visant les façades du bâtiment, mais sans réelle conséquence sur les logements privatifs. Et bien, dans un arrêt de principe, les Hauts Magistrats ont considéré que « lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévue par l’article L521-2, I, précité s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes » [7].

Ainsi, le préjudice résultant directement d’une déficience des parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera nécessairement et objectivement recherchée par le copropriétaire-bailleur et son preneur.

Il est alors du devoir du syndic, garant de la sauvegarde de l’immeuble, de s’assurer du bon entretien du bâtiment pour éviter une mise sous arrêté de péril dont les conséquences seraient particulièrement néfastes pour les copropriétaires. D’autant quant la copropriété comporte une majorité d’investisseurs locatifs ! Un arrêté de péril provoquerait une suspension de tous les loyers et la faillite du syndicat.

III. La responsabilité du syndic dans le cadre de la location d’un lot.

a) Une responsabilité civile du syndic.

 Une responsabilité tripartite : le syndic pourra engager sa responsabilité à l’égard de trois acteurs : le locataire, le copropriétaire-bailleur, le syndicat des copropriétaires. Ici, rien d’étonnant, s’il est démontré que son action ou inaction a encouru à la réalisation du désordre, le locataire et le bailleur pourront agir à son encontre sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle [8].

De même, si le syndic a outrepassé son mandat ou n’en a pas respecté les conditions, sa responsabilité contractuelle pourra être engagée en faveur du syndicat des copropriétaires (Article 1992 – Code civil). Tel pourrait être par exemple le cas d’un syndic qui ne met pas en œuvre des travaux urgents et provoque donc un arrêté de péril.

 Une responsabilité évitable : en effet, en matière locative, comme pour toute la vie d’une copropriété, le syndic peut se dégager de sa responsabilité en restant vigilant et en mettant en œuvre les actions concrètes. Par exemple, s’il constate que le contrat locatif n’est pas conforme ou que les locataires causes des nuisances à la copropriété, il aura tout intérêt à saisir un avocat et faire voter une procédure en assemblée générale. De ce fait, il ne sera pas responsable du résultat du vote ou de la procédure.

Pareillement, si la copropriété nécessite des travaux importants, le syndic aura tout intérêt à déclarer le sinistre aux assureurs de l’immeuble, faire voter une dommages-ouvrage, si nécessaire pour les futurs travaux, et/ou solliciter les aides de la collectivité dont celles de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), si besoin. Ainsi, si une responsabilité doit être recherchée, ce sera celle du syndicat, par nature objective, et non du syndic, en l’absence de faute de sa part.

b) Une responsabilité pénale du syndic ?

Au titre de la location d’un lot, il n’existe pas un délit spécifique propre à la profession de syndic. En revanche, comme toute personne, le syndic pourra se voir imputer des délits de droit commun. En matière de location, les délits relatifs à l’habitat indigne [9] pourraient trouver à s’appliquer et mettre en cause, tout du moins comme complice, le syndic.

Ajoutons pour conclure que le syndic doit être vigilant sur le risque de conflit d’intérêt dans le cadre de la location d’un lot. En effet, il n’est pas rare qu’une agence pratique l’exercice de syndic, mais également la gestion locative. En cas de conflit, le risque de se voir reprocher une faute sera plus important et il conviendra bien de démontrer la séparation des activités en deux entités distinctes.